以房养老试点：能否为未来养老市场锦上添花
新闻背景：6月23日，保监会正式发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，从7月1日起，北京、上海、广州、武汉正式试点为期两年的“以房养老”。这意味着，拥有房屋完全产权的老人可以将居住的房子抵押给保险公司，每月在保险公司领取现金来实现养老。
保监会相关负责人表示，保险公司在产品设计时必须综合评估风险，承担房价下跌的风险，不得向老人的家属追偿。有业内人士表示，以房养老是目前养老方式的补充，但70年产权限制尚难跨越，保险公司要面临的相关风险也需要把握。以房养老未来能否给养老市场带来欣喜，业内人士对此可谓见仁见智。
保险版“以房养老”是咋回事？
根据新规，自7月1日起，北京、上海、广州、武汉成为首批以房养老试点城市，试点期为两年。其中，投保人群限定为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
“老年人住房反向抵押养老保险”，俗称保险版的“以房养老”，是住房抵押和终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
根据所抵押房产增值被处理方式不同，试点产品分为参与型产品和非参与型产品。前者指的是保险公司可以参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值的增长部分，由保险公司和投保人按合同进行分配，相当于险企投资了房产。后者指的是保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属投保人，相当于保险公司只挣养老保险相关费用，房屋权作抵押。
据悉，保监会曾拟将犹豫期定为15天，此次规定延长到了30天。而且，保险公司被要求要进行签约前辅导，全面、准确介绍业务模式、特点、风险及合同条款相关内容，并进行退保赎回价值演示，确保老人正确理解“以房养老”。
此外，“以房养老”销售员相关资质必须公示。如果存在销售误导行为，一经查实，销售资格将被取消。下一步，保监会将指导中国保险行业协会建立“以房养老”销售员资格考试制度，通过考试才能上岗。
以房养老对保险公司来说门槛也挺高：已开业满5年，注册资本不少于20亿元；申请时上年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员等。此外，试点期间，单个保险公司开展试点业务还要与总资产挂钩，接受抵押房产的评估价值合计也有限额。房产价值必须由具有一级资质的房地产估价机构评估，费用双方共同负担。
据大连保险行业协会人士介绍，相比于现有的养老险产品，“以房养老”对风险把控、后续服务、产品精算都更加复杂，符合条件的公司并不太多，这也是保监部门审慎推进试点的考虑之一。
据媒体报道，目前多家保险公司对以房养老有兴趣，但由于实施细则还没出台，目前尚无保险公司递交申请，也没有相关产品出来。有保险业人士表示，即使在国外，类似“以房养老”的保险产品也属于小众产品。
保险业人士称，以房养老只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择，不会影响老年人传统的养老方式。
■相关链接
疑问：房价出现大幅下滑，保险公司是否会向家属追偿？
据保监会相关人士介绍，保险公司的以房养老业务最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。一方面，险企承担长寿风险，定期支付养老年金直至身故；另一方面，老年人过世后，房产处置所得在偿还险企已支付的养老保险相关费用后，剩余依然归法定继承人所有；如房价下跌，房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
据保监会相关负责人介绍，无论是参与型还是非参与型产品，如果最后老年人去世后，其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需要向保险公司偿还所领取年金的本息就可，中途退保也是一样。
现状： 多数老人目前“以房养老”意愿不强
中山区老虎滩街道一位负责民政工作的人士表示，实施“以房养老”和传统观念有一些矛盾，中国老年人更愿意把房产或资产留给子女，由子女养老。按照目前人们的收入水平，多数老年人退休工资和子女出钱，就可以解决养老问题。老人也可以把房屋租出去，进养老机构养老，用租金支付养老机构的费用。因此，以房养老能走多远，目前很难判断。
当被问及是否愿意尝试“以房养老”时，多位老人肯定地表示“家里有房，肯定会优先留给子女”。一项对几十位老人的随机调查显示，超过六成老人表示近期不会尝试“以房养老”。不过，据社区工作人员介绍，一些无子女或失独的老年人对这种方式比较感兴趣。一位社区老人表示，把自己住的商品房抵押给保险公司，多了一笔收入，可以请保姆照顾生活，是一个可以考虑的选择。
难点：70年产权限制是个问题
有业内人士表示，保险版“以房养老”最大障碍便是我国房屋的产权只有70年。若将住房反向抵押养老保险推行，一旦所有权归属问题不解决，保险公司将会顾虑重重，因为前期将养老金支付了，后期再因处置住房不当引来纠纷将得不偿失。
保险版“以房养老”在房价评估上也存在诸多复杂的阻碍，其中在房价的折旧上存在争议，如房子居住时间较长出现破损，保险公司便会在定价上相应地压低，但对于投保的老年人来说又会感到十分苛刻。
相关知识
以房养老试点：能否为未来养老市场锦上添花
民政部长：“以房养老”将有试点 个人自由选择
以房养老试点开闸 专家：房产估值是争议焦点
以房养老：70年产权到期后保险公司可能亏本
中国下月试点“以房养老” 国外推行多年受冷落
网民热议“以房养老”：一道看上去很美的“甜点”
以房养老试点今起正式开闸 房屋价值评估争议待解
四城市7月起试点以房养老 专家称前景并不明朗
以房养老试点很多但难点很大 只是看上去很美
北京民政局：以房养老试点没得到响应 仍将开展
