看不懂的楼市
行业大佬唱空中型房企发力
“预计内地楼市在未来2至4年内会持续调整。”在昨天万科B转H股的上市仪式上，万科董事局主席王石针对内地楼市未来走向做出如此判断。这已经不是万科高层今年以来第一次“唱空”内地楼市。作为全球最大的房地产企业，万科对市场的看法往往引导着行业的真实走向。
2014年上半年的房地产市场，一方面是万科等龙头房企看空楼市、积极跑量，而以闽系房企为代表的中型房企仍在高歌猛进、大举扩张，丝毫没有加速离场的迹象；一方面是大量城市以各种形式托市，广东却反其道而行之，将清算房企土地增值税提上日程，让人大呼“看不懂”。业内人士认为，这诸多“看不懂”缠绕之下的楼市，是房地产行业高速发展15年后整体格局的改变，以“分化”为关键词的房地产市场将在市场规律作用下通过自我修复回归理性。
王石看淡未来2至4年楼市
昨天，王石在香港接受媒体采访时表示，虽然内地楼市转弱，但万科仍按计划销售，暂时无意调整全年销售目标。他强调自己一向担心内地楼市存在泡沫，认为楼市有必要调整，现时放缓主要是内地经济转型所致，政府不应针对楼市推出大规模刺激措施，应让楼市软着陆，才能健康发展。他预期，内地楼市在未来两至四年内会持续调整。
这已不是万科高层今年第一次“唱空”楼市。今年5月1日，一篇关于万科副总裁毛大庆在某内部沙龙的发言稿开始在网络上广泛流传，文中用翔实有力的数据论证了三大核心要点：反腐对于高端市场的影响；部分城市的供应过剩；银行资金面收紧。该万字发言稿中传递的“看空行业、全国房地产将下行”等观点被舆论快速发酵。一时间，房企老大万科被视为唱空楼市的领头羊。
“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的大冰山了。”许久不谈房价的SOHO中国董事局主席潘石屹5月再谈房价时曾语出惊人。他认为，目前不光是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。一旦房价下跌20%、30%，将会引发金融问题暴露出来，这将是一个巨大的风险。
部分中型房企大举拿地
在龙头房企纷纷唱空的同时，一些中型房企甚至仍在高歌猛进、拿地扩张，希望从地方走向全国，从百亿走向千亿，丝毫看不出加速离场或是储粮过冬的迹象。
最为典型的是闽系房企泰禾集团(000732,股吧)。截至4月底公司已在北京（楼盘）、上海（楼盘）、天津（楼盘）及福建省内共6个城市拿下总计138.465亿元的地块，约占去年全年总拿地金额的七成，其中一线城市的地价就占到总地价的84%，仅北京的地价就占到总地价的73%。泰禾极端凶猛的拿地策略，连不少业内同行都直呼“看不懂”。
事实上，不仅是以野蛮生长著称的福建房企，向来以稳健形象示人的央资背景的标杆房企中，也不乏在如今这个方向不明的市场上大举购地者。据记者统计，华润今年前5月权益购地金额及权益购地可建面积已经接近去年全年水平，招商、中海2家房企今年前5月购地金额已经达到或超过去年的一半。
有业内人士认为，华润、招商是为规模扩张千亿做准备，而中海则是抓住行业下行窗口期低价取地。从过往经历来看，中海善于在市场低谷期逆周期拿地，这是其保持高利润率的秘诀之一。但此时大举拿地，不管出于什么发展目的，对后市依然看好是房企信心的基础。
内在回调引发多重分化
不仅是房企对后市看法的分化让人“看不懂”，地方政府对待“救市”的暧昧态度同样让人“看不懂”。就在全国多地以松绑限购、买房落户、公积金放松等各种形式“救市”的同时，广东省地税局近日制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》，并将于7月1日起正式实施。该规定此时出台无异于雪上加霜，税率高达30%至60%的土地增值税，无疑将成为开发商无法承受之重，尤其在目前楼市低迷、开发商资金紧张之时，甚至有业内人士认为，此举将令三成以上房企退市。
“就目前46个限购城市来说，今年内全面取消限购的可能性不大，但是市场压力大的城市马上会做出相应调整。”某房地产信息集团总裁丁祖昱认为，当前市场确实在调整过程中，但并没有出现转折性的发展态势。今年市场调整更多是出于自身内因。2013年楼市发展过快、房价上升过猛，导致提前透支了部分需求，大举卖地客观上增加了供应，房价上升又降低了购买力，多重因素作用下市场的调整实属正常。而房地产市场发展至今，走向分化和洗牌已是不可逆转的大势所趋。
“2014年上半年的房地产市场，虽然不是历史最差的，但却是争议最多的。”中原集团地产研究董事程澐认为，这争议的背后，是房地产行业高速发展的15年后整体格局已经发生改变，新房高增长时代已经终结，在向平稳发展的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。因此，面对当前内外宏观经济的不确定环境，房地产市场必须接受这样的事实，即2014年将是对透支式爆发的2013年的再次回调。而这次调整将何时达到新的均衡，回归市场的理性状态，将更多地依赖来自于市场主动的自我修复和平衡的力量。
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