传税负率低房企黑名单自动生成 土地增值税清算升级
尽管任志强[微博]与央视关于“房企欠巨额土地增值税”的论战早已告一段落，这场风波却延续至今。
国家税务总局[微博]日前下发通知，要求各级税务机关加强征管堵漏增收，提高收入增长质量。在下一阶段规范税收秩序的重点中，首先提到的就是“加大土地增值税清算力度”。
记者拿到的一份国税总局内部文件显示，国税总局已对清算任务限定了时间表，要求各地在今年11月底前报送土地增值税清算工作完成情况。
“从去年底开始，我们就要求各地从严清算土地增值税，并把这项工作列为今年的工作重点之一。”国家税务总局相关主管部门一位负责人对《华夏时报》记者表示。
一家全国大型房企高层透露，“税务系统的电脑中已经自动生成了税负率低的企业，由各地税务局管理科形成一份‘黑名单’上报，然后指定稽查局对名单上的房企逐一检查。”但该消息未得到相关部门证实。
业内人士分析，在市场下行阶段，一旦土地增值税成为税务部门重点清查的对象，会令开发商本已紧张的资金链“雪上加霜”。对于中小房企而言，从严征收土地增值税或引发资金链断裂风险。
多地清查土地增值税
在国税总局发出上述通知之前，已经有不少省份在行动。
近期，广东省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》，就清算省内房企的土地增值税提出诸多详细要求，文件将于7月1日起正式实施。
河北省地税局也在近日宣布，年内至少清算828个房地产项目。
此外，据媒体报道，根据国家税务总局的部署，2014年土地增值税清算计划已被列入税务机关绩效考核范围。海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西等地先后公布了2014年度土地增值税清算计划、调整土地增值税征收政策等文件。
去年11月，央视《每周质量报告》报道称万科、华远、富力、SOHO中国等45家房企，8年来欠缴土地增值税超3.8万亿元。对此，多家上市房企发布澄清公告予以否认，任志强更是驳斥央视报道“愚蠢无知”。
“央视报道后，我们对土地增值税更加重视了，央视提及的一些问题，对清查工作还是有推动作用的。”深圳市地税局有关负责人告诉记者。
上述负责人还表示，去年底到今年初，国税总局已经召开了几次会议，督促地方清查土地增值税。从今年初开始深圳已着手部署清查，1-5月份的土地增值税同比增长情况还算不错。
“今年是清算土地增值税的执行年，从一线城市到小县城都要清算，这与地方财政紧张、国税总局施压有关。”深圳一家房地产税务咨询公司总经理说。
实际上，今年以来，多个城市陷入财政收入增幅放缓的困境，一些城市选择用追缴税收等方式填补财政收入的缺口，其中，房地产行业是追缴的重点目标。
“今年的财政压力大，税收任务艰巨，国税总局需要出面督促地方充分挖掘税收潜力。”广东某市一位国税局官员告诉记者。
地方政府两难
“从我们对上半年工作的摸底情况来看，有些省份已经展开了相关工作，但也有些省市的工作进展缓慢。”上述国税总局相关主管部门负责人表示，“由于土地增值税属于地税，所以国税总局也只能起到督促作用，具体的落实工作还要由地方执行。”
实际上，近几年，国税总局多次下发文件要求地方清查土地增值税，但地方政府积极性并不高，过去几年的税务清查工作，对开发商也并未产生实质性影响。
“房地产项目大部分是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期，有的项目还存在捂盘的情况。”东部某省会城市税务局一位官员对记者表示，“土地增值税的清算周期短则2-3年，长则5-6年。”
上述官员还表示，为了拖延土地增值税清算时间，很多房企绞尽脑汁，如一些大型项目采取分期领取预售证的方式，等到现房或准现房时才开始销售。“因此，很多地税部门都没有足够的人力来进行土地增值税的清算。”
此外，地方政府的“小算盘”，也使得土地增值税在征收过程中沦为可松可紧的“橡皮筋游戏”。
“由于土地增值税的税额较大，地方税务部门在完成当年的税务指标后，并不急于针对所有的项目汇算清缴，这有利于地方税务局实现逐年递增的税收任务。”北京一家税务公司负责人表示。
“更重要的是，地方政府不想杀鸡取卵，会考虑长期的利益，尤其是体量大的项目，开发周期长，除了税收，更有助于提升地价和完善配套，如果即时清算，谁还愿意在这个城市拿地？”长沙一别墅项目营销总监朱先生说。
房企资金链“雪上加霜”
目前，土地增值税实行四级超额累进税率，税率为30%-60%。但土地增值税一直是房地产税收体系中，设计最复杂、征税成本最高的一个税种，对于地方政府而言，实际操作上存在一定难度。
由于对房地产开发成本难以统一认定，前几年各地几乎清一色地执行了土地增值税“预征”的操作办法。
国税总局于2010年6月出台文件规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
“一般我们在项目拿地阶段就已经做好税务规划，将土地增值税按照销售收入的总额进行预提，并计入开发成本，最终反映在财务报表中。”北京一家大型地产商负责人认为，土地增值税在未达到税法规定的结算条件时可以不交，这对企业来说并不违反税法。
“不过，现在土地增值税成为税务部门重点清查的对象，一些资金本来就不宽裕的开发商，日子会更加难过。”上述深圳房地产税务咨询公司总经理表示。
多位业内人士分析，目前房企融资成本上升，同时市场销售不畅，如果税务部门“再上一道枷锁”，房企将面临更大的压力。
“这些年一直都没有进行过土地增值税的严格清算，截至目前这已是一笔十分可观的资金，对于中小房企而言，一旦自身项目被清算，资金链将存在断裂风险。”北京一家房企负责人对记者表示。
不过也有房企并不担心清查的后果。上述长沙别墅项目的营销总监朱先生认为，从利益角度考虑，地方清查更多是为了应付上级压力，但执行时还是会为开发商考虑。
本报记者 董映颉 陈小瑛 北京、深圳报道
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