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刚需不再火爆 改善型楼盘成淡市成交主力

https://www.biud.com.cn 2014年06月26日09:31 家居装修知识网  

从3月份开始,刚需项目开始舍价换量,截至5月底,首批降价的刚需盘已经消化了大量目标客户,跟进降价的项目普遍进入平缓销售期。而高端项目则未进入集中释放期。进入6月,锁定改善型的中高端楼盘成为市场主角。

纯新盘大量“透明”进场

据亚豪机构统计数据显示,6月份预计入市的33个项目中,包括尊悦大厦、首开香溪郡(价格 动态 户型图 论坛)(楼盘资料)、中国铁建·青秀尚城(楼盘资料)、华远·澜悦、朝北8080(价格 动态 户型图 论坛)等在内,纯新盘项目共有19个,占到6月整体计划入市量的六成。

与老项目后期相比,纯新盘项目由于没有前期售价的比对,定价上也相对灵活,这也使得6月份的供应市场价格更加透明。根据亚豪机构统计数据显示,与今年前五个月多数项目对价格三缄其口的销售态度不同的是,6月份拟入市的33个项目中,近半项目给出了预期的销售价格,而在公布价格的16个项目中,包括韩建青春誌(价格 动态 户型图 论坛)、泰禾拾景园(价格 动态 户型图 论坛)、龙湖滟澜新宸(价格 动态 户型图 论坛)(楼盘资料)、汇航桃园、京西·金泰丽湾(价格 动态 户型图 论坛)(楼盘资料)等项目在内,有八成的项目都是首次入市。业内人士告知,与旺市时期开盘定价保持神秘,根据最终蓄客量制定价格,从而实现利润最大化不同,当前购房需求不足的背景下,新盘及早公布定价是为了让购房者更直观、透明地了解项目情况。

改善型项目唱主角

“6月份的供应市场中,不但改善型房源的供应正在持续提速,而且以刚需市场为支撑的中低端市场也开始出现变化。商品房项目经过前一轮的抢跑后,供应速度开始减慢,而自住商品房将逐渐步入历史舞台。”亚豪机构副总经理任启鑫说,受限于宏观经济基本面的严峻形势,以及价格审批没有全面放开,预期中今年会出现的豪宅遍地开花局面将推迟到下半年甚至年底。

任启鑫表示,“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成,在刚需项目加速去库存后,2013年土地结构调整的效果也将显现在终端市场。其中纯商品住宅市场将日渐偏向高端化,而刚需市场将由越来越多的自住型商品房占据主角。

“房企面临业绩和资金的双重压力,只得祭出差异化牌,转而推出目前需求相对稳定的中高端项目来回笼资金。预计未来一段时间,单价在3万元-5万元的改善型产品将成为供应主力,”另一位市场分析人士也持有同样的观点。

来自市场的反馈也证实了这一点,“今年首期推出的1000万的别墅当天售罄,5月1日,我们加推的两栋120~140平方米墅区洋房也受到了追捧,三天热销2亿。”西山艺境(价格 动态 户型图 论坛)(楼盘资料)项目营销总监李杨说。

随着近日北京西五环长辛店地块以超过4.5万元/平方米的楼面价成交,北京城区高端住宅市场也再次迎来价值的攀升。

门头沟成改善型置业领跑板块

这一轮改善型楼盘唱大戏,最抢眼的主角无疑是门头沟。

“我们不仅是全北京一季度别墅销售金额的第三名,而且截至5月份,我们也是门头沟区域成交金额、成交面积、成交套数排名三项销冠,在包括海淀、西城、门头沟的西部区域里,我们也始终是冠军。”李杨介绍,在西山艺境的带领下,门头沟正成为市场上改善型置业的领跑板块。

之所以门头沟能异军突起,主要来自于市政规划预期和开发商的品牌支持,北京房协秘书长陈志指出,自WSD战略实施以来,政府2900亿资金涌向京西,“中央生态涵养发展区”逐步成为现实,七星级酒店、中芬生态谷、太平洋国际广场和24个跨国合作项目正陆续落地,而长安街的西拓,“三横四纵一轻轨”的立体路网,也为区域发展再添引擎。目前,区域交通组织可谓优越,阜石路、莲石路以及长安街西延线,让门头沟和城区快速连接,首条中低速磁悬浮轨道交通S1线将于2015年开通运营,与地铁1号线和6号线无缝接驳,实现与长安街的贯通,西山别墅(房价 户型 二手房 租房)区板块由此跃升为京城几大别墅板块中,到达城市中心最快的别墅区域。

从房地产开发角度来看,品牌开发商扎堆也让区域后市品质得到保障。4月18日,门头沟新城先后成交了两块居住类用地,综合楼面价首次突破20000元/㎡,尤其是中国水电地产所竞地块的纯商品住宅部分,楼面价已突破30000元/㎡。从去年门头沟出现地王后,融创、华润等知名开发商相继进入此地,从而使得门头沟成为最引人注目的新城。

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