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压力当前房企“刀尖起舞”还是“顺势而为”？

https://www.biud.com.cn 2014年06月27日07:21 家居装修知识网

近期标普举办的媒体研讨会上，点名了一批财务杠杆“过于激进”的开发商。其中不乏万达、富力、旭辉等品牌房企。据统计，这些公司的共同特点是，2013年债务增速超过50%。随着市场低迷的持续，房企资金压力再次成为市场关注的焦点。

负债经营，是房企普遍采取的经营方式，然而今年信贷的不断紧缩和销售状况的不利却使房企的财务杠杆“危机四伏”。除已经曝出因为财务危机或破产或并购的案例之外，不少大型房企的资金链也同样面临压力。那么，房企将如何面对他们可能加剧的资金链问题？

资金压力增加

上海（楼盘）中原地产数据显示，从剔除预收账款后的实际资产负债率指标来看，今年1季度，23家A股上市房企实际资产负债率达到55%，这个比例仅次于2008年3季度56%的历史峰值水平，财务压力明显。

另外，上海某房地产研究院的报告也显示，2014年一季度商品房销售金额显著回落，已由2013年的同比增幅26.3%下滑为同比降幅5.2%，销售资金回笼骤降。

上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示，当前由于楼市市场低迷，资金回笼速度放缓，导致企业负债率提升，这将对房企后期项目开发带来较大的风险。

负债经营是当下房企普遍的经营方式，合理举债能为企业带来财务杠杆利益，但举债不当则将使企业蒙受损失甚至导致财务危机。

事实上，房企深陷资金链危机的现象已经出现了。2014年以来，媒体关于各地方性房企倒闭、开发商跑路、资金链紧绷等问题的报道频出，例如浙江兴润置业、广东光耀、青岛（楼盘）君利豪、杭州（楼盘）中都等小型房企。有评级机构指出，今年房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加剧烈，小型开发商的信贷环境正在急速恶化。

然而资金链的压力并非小型房企独有，今年上半年，部分品牌房企也出现了股权收购的现象。例如近期融创收购绿城不超过24.31%股权，朗诗绿色地产收购万业置业34%股权等。

在今年6月初融创收购绿城的新闻发布会上，宋卫平的一席话或许道出了目前房企“岌岌可危”的财务现状，他说：“如果绿城继续走下去，寿总（寿柏年）每天都将面临着巨大的融资压力。”而绿城选择融创，一部分原因是因为“现在的市场上，能拿出60亿元现金的企业不多了。”

房企“小心翼翼”

“为了降低资金压力，房企接下来的每一步都会比较谨慎，不会冒进。”某央企房企人士告诉笔者。他表示，今年以来金融环境一直比较“纠结”，尽管房企在融资渠道上做了各类调整，但作用并不大。

这种谨慎首当其冲地影响了房企的拿地热情。

据德佑地产统计，2014年5月，上海市共出让经营性用地2幅，合计出让面积3.5万平方米，环比下跌90%，同比下跌91.8%。

6月以来，上海甚至出现了宅地流拍的现象，德佑地产市场研究部主任陆骑麟表示，房企迫于资金的压力谨慎拿地，未来上海土地流拍或推迟竞拍等情况很可能将频繁出现。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，如果短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决，一些房企很有可能会出现债务违约的风险，成为“下一个光耀”。

对此，龚敏认为，在市场低迷的情况下，房企应坚持积极跑量的基本原则。因为这样才能保证资金周转的顺畅。因此在跑量方面，房企应该更积极，方法也应该更多样。

并非“束手无策”

在房企的融资环境日益紧缩的当下，通过积极跑量回笼资金本应是房企的当务之急。然而受今年楼市“遇冷”的影响，房企的推盘热情却并不高。

然而推盘热情不高并非意味着房企不愿意跑量，真正的原因是目前的上海市场普遍存在着“去库存”的压力，房企目前关注的重点也在于此。

然而也有业内人士认为，降价跑量并不一定是应对资金压力的最佳途径。锦和投资集团品牌总监沙立松说，“如果降价之后成交还是没起色，那会使得房企财务压力更大。”

除通过跑量回笼资金外，房企仍然有诸多手段来应对当下的资金压力。

在国内信贷环境趋紧的背景下，更多的开发商把目光瞄准了海外。虽然受近期美元强势影响导致企业海外融资成本增加，但这并未明显拖慢房企“出海找钱”的步伐。据统计，今年前5个月，十家标杆房企（万科、保利、恒大、华润、富力、金地、绿城、雅居乐、招商、中海）共计融资600.97亿元，其中海外融资436.17亿元，占比达到72.6%。

此外，6月18日，阳光城(000671,股吧)上市A股的申请也获得了证监会的批准。作为典型的高杠杆企业，阳光城再融资获批无疑将使品牌房企更加从容地面对资金压力。

而规模相对较小，无力“出海”的小型房企则把目光投向了P2P网贷公司。但是据了解，目前P2P网贷公司与开发商合作的资金规模普遍仅在5000万元—2亿元左右。另外，有业内人士透露，目前大多数P2P网贷公司缺少风险监控机制，此类融资手段的潜在风险不容忽视。