广州萝岗新房均价下滑近两成 正是“抄底”好时机？
萝岗商务供应供应量大，成交量也大
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本版文/图 张秀钦
6月20日，萝岗批准预售的商务公寓约1100套，这甚至接近广州一手住宅一周正常的新增套数。
天量供应，这就是萝岗商务公寓今年的状态。来自克而瑞的数据显示，今年1-5月份，萝岗新增商务公寓面积高达179534平方米，套数接近3000套，远远超过萝岗2013年、2012年全年的新增供应量（见表一）。无论供应面积还是供应套数，都超过了全市新增供应的三成，在全市中仅落后于番禺（见表二）。天量供应引致竞争激烈，为争取更大的蛋糕，开发商以降价手段抢客，导致萝岗商务公寓成交均价同比出现大幅下滑。
在业内人士看来，萝岗商务公寓价格下滑，为消费者出手提供了好时机，业内人士吴定金就认为，“今年第四季度，是入手萝岗商务公寓、进行波段操作的一个较好时机。”
1大幅下滑的均价
今年4月份，萝岗的全新楼盘合景天峻推出千套左右的商务公寓。让市场震撼的不仅是其庞大供应，还有其低价，毛坯公寓“7字头”的售价，总价20多万元起，2008年之后，萝岗就基本看不到“7字头”的价格了。就算到了现在，该楼盘商务公寓的售价仍在“8字头”的低价之列。
全新楼盘大货量的低价入市，拉低了萝岗商务公寓的成交均价。克而瑞的数据显示，今年1-5月份，萝岗商务公寓的成交均价为11772元/平方米（见表三），同比跌幅达到16.63%。如果与去年全年的14834元/平方米相比，跌幅更大，超过两成。价格下滑，是萝岗今年楼市的整体趋势，商务公寓如此，住宅同样如此。只是住宅成交均价的同比跌幅只有5个百分点。
萝岗商务公寓成交均价的下滑，目前还看不到停止的迹象，继续下行的迹象倒是较为明显：一些去年年底推售的新盘，现在售价也有了一定幅度下调，这些变动在5月份之后在数据上会有所体现。一个鲜明的例子是，区域之内的某大型项目，去年年底商务公寓首次开售时，均价大约1.65万元/平方米，今年3月份推新一期单位，均价微涨，项目6月份再推新一批单位时，其售价已到了1.35万-1.6万元/平方米的区间。另一个历史萝岗敏捷广场，项目商务公寓今年年初售价1.1万元/平方米起，均价1.3万元/平方米；目前则只要9800元/平方米起，均价1.2万元/平方米。
吴定金从整体情况来判断，萝岗的价格也好，全市的价格也好，目前都还不是底部，到了今年的第四季度才会出现阶段性底部，届时也是出手萝岗公寓的较好时机。
2大幅增长的成交量
萝岗万达广场开盘，旺销；合景天峻开盘，热销……
让人惊奇的是，住宅市场越降价越不买的情况，在萝岗商务公寓商场并没有出现，反而是越降价越买。在价格步步下滑的情况下，萝岗商务公寓的成交则节节攀升。
2013年，萝岗商务公寓成交量出现井喷，全年成交面积为4.9万平方米，成交套数为834套，同比出现五成多和六成多的增幅（见表四）。五、六成的增幅已属难得，但到了今年，萝岗商务公寓成交量增幅来得比去年还要猛烈。今年前5个月，萝岗商务公寓成交面积、套数分别为89660平方米、1541套，与去年同期相比，蹿升了174.66%和169.41%。萝岗商务公寓今年前5个月的成交量，比2012年、2013年全年加起来还要大。难怪有萝岗楼盘的营销人员高兴地说，今年5个月拿到的提成比前两年加起来还要多。
萝岗商务公寓成交量的飙升，价格的调整有一定的关系，供应量的增加才是真正原因。今年1-5月份，萝岗新增商务公寓面积接近18万平方米，套数接近3000套，萝岗从来没见过如此庞大的供应量，加上开发商推广力度大了，买家的购买热情也上来了。
对萝岗来说，天量供应到5月份还不是尾声，从开发商的计划来看，接下来还会有壹品E·PARK、绿地中央广场、大壮国际广场等全新的商务公寓面市。萝岗的商务公寓供应，继续处于极高的水平上。
“5、6年前，萝岗的供应量很小，前几年萝岗的土地供应大增，一些二级土地市场上闲置的土地也在2、3年前到了开发商的手上，随着萝岗楼市热度的上升，越来越多的商务公寓项目动工建设，恰巧碰到今年集中上市。”对于今年萝岗商务公寓的大增，吴定金给出了这样的解释。
据了解，2014年新黄埔计划供地55宗，合计约269万平方米，占全市土地供应计划的12.85%，其中居住用地12宗、商服用地23宗、工业用地20宗。计划出让的地块大部分位于萝岗，该片区今年土地供应46宗，当中住宅用地10宗、商服用地17宗、工业用地19宗。众多商服用地的供应，为萝岗未来商务公寓的供应奠定了基础。
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6年内将有六条地铁途经萝岗
据悉，萝岗在2015年-2020年的广州市地铁规划中再获利好，将增加3条线路，加上在建的3条地铁线，共有6条地铁线将通过萝岗。至此，萝岗将实现与增城、天河、越秀等地区的交通大串联。萝岗新增三条线路，分别是5号线东延（文冲-黄埔客运港）、7号线二期（大学城南至原萝岗区）、6号线三期（香雪至增城开发区）。目前该区在建、规划的有地铁6号线二期、14号线、21号线。
皆有可能
记者手记
萝岗，一切
我们应该以什么样的眼光来看待现在萝岗商务公寓价格的下滑？
给出答案之前，我们不妨先回忆一下珠江新城的情况。2008年、2009年，珠江新城无论住宅也好，商务公寓也罢，价格都出现大幅回调，回落幅度也是每平方米几千元，房价恢复到了2005年、2006年时的水平。2010年之后，珠江新城房价才再次突飞猛进，到了现在，10多万元/平方米的房子都已经很常见。珠江新城房价为何在2008年、2009年大幅回落？一是整个楼市都在下滑，另外一个原因就是当时珠江新城供应量很大，竞争激烈。
这一切，是否和萝岗有点相像？楼市大气候的不景气，又遭遇天量供应，上压下推之下，萝岗商务公寓也只能降价了。下滑既成事实，现在要搞清楚的是，萝岗商务公寓未来有多大的上升空间。无论如何，短期内萝岗都不会是下一个珠江新城，不要相信开发商的吹嘘，什么下一个天河、下一个天河商圈。政府在珠江新城的投入，不可能在其他区域复制。而对于一个区域来说，政府的投入就是为房价加码。
难追珠江新城，不等于萝岗商务公寓未来的空间就小。广州要拓展城市空间，东部是很好的选择。现在萝岗本身就有很好的基础，未来还有中新知识城，增城的撤市设区，原黄埔和萝岗的合并，政府未来在广州东部的投入肯定会加大。值得一提的是，多年开发之后，天河楼市供应已基本进入干枯期，萝岗将会因为供应量大，毗邻天河等优势，必将成为天河购买力的承接者，其上升空间可期。最近几年，大大小小的开发商纷纷进驻萝岗，以开发商的能量，不大可能出现整体错判。
现在，因为供应量的压顶，萝岗众多规划利好尚未兑现，楼市出现起伏很正常，而每一次的伏都是一次机会。一旦整个区域成熟起来，楼市稳定了，机会也就没了。消费者可以参考最近比较热的NBA选秀，对于那些未成熟的新秀球员，众多球队都愿意冒险一搏、放手投资，因为这些未成熟的球员一切皆有可能。同样道理，现在还没成熟的萝岗，也是一切皆有可能。
专家观点
萝岗商务公寓，买还是不买？
日前壹品E·PARK销售中心开放时，记者在现场碰到3名来自老城区的市民，她们都在壹品E·PARK下了筹。问及原因，其中一名市民李阿姨说，她是壹品E·PARK开发商百嘉信的老业主，对开发商比较熟悉，另外，知道萝岗的科学城有很多外国企业的高管，酒店式公寓的租赁行情应该比较好，再加上手上有点闲钱，所以就下筹了。对于一些消费者来说，入手萝岗的商务公寓可能是出于直觉。而一些专家也认为，萝岗商务公寓现在也还值得出手。
买萝岗商务公寓具备一定投资前景
李权基 克而瑞广州房价分析师
现在广州中心区公寓项目成交缓慢，主要是因为定价过高，譬如说海珠区的一个公寓项目，售价带精装3.2万-3.5万元/平方米，近期每个月网签2-3套左右，其过高的定价已经透支其潜在投资前景，妨碍了投资者的热情。
郊区的公寓，可以看一下萝岗。萝岗的区域发展前景受到区域规划利好，也受到置业者的青睐，其中萝岗敏捷广场的公寓产品近两个月网签410套，主要是该项目的公寓，层高达5米，面积丰富，目前均价1.2万元/平方米左右，相对于之前产品有降价趋势。再看典型的萝岗万达广场，开盘至今网签485套，按照近三个月平均成交量去计算，现在的存量还可以卖11个月，带装修均价1.6万元/平方米，价格较之前略有下降，后期投资风险不高。可见，在某些利好区域的前提下，价格下降使得项目具备一定的投资前景。
今年年底是买萝岗公寓的较好时机
吴定金 业内人士
如果长期持有商务公寓，回报会慢一些，特别是像萝岗这样的楼市新区，供应量比较大，很容易把此前涨的价格又跌回去。有些楼盘2010年开卖到现在，价格只涨了1500元/平方米左右。长期持有时间比较长，成本也比较高。
因此，最好的办法还是波段操作。广州楼市在2008年，2011年都出现过下跌，也就是说，现在房地产出现了3年一周期的现象，其中2年房价上涨，1年房价下跌。至于2014房价还会不会经历3年一周期很难说，不过现在房价短时间内上上落落是确定的，很难出现从2003年到2007年那种连续4年上涨的情况。在房价下跌时，像波段投资股票一样波段投资公寓比较合适，在房价下跌的时候买入，在房价涨了2年之后卖出。
现在楼市正从房价局部下行阶段到全面下行阶段，市场在今年的第四季度才能到达一个阶段性底部，明年的第二季度左右市场筑底。从节点上来说，最好的投资时机是明年的第一季度或第二季度。但对投资者来说，今年的第四季度甚至第三季度，是一个相对较好的出手时机。萝岗那些价格处于低位的，降价到位的公寓项目，可以酌情出手。
有闲钱才买租金回报时间长
陈瑞标 广州市五湖四海集团有限公司副总裁
萝岗商务公寓供应量太大，很难消化。萝岗属于高新科技区，进驻的企业很多都有自己的宿舍、公寓，租住公寓的需求不算很大。根据国际及国内的经验，商务公寓是在商务、商业活跃之后才跟上，商务公寓更应该出现在金融中心区，主打金融区的金领、白领等，现在萝岗的商务、商业活跃度还不算高，商务公寓需求难以拉升。
当然，萝岗推出的商务公寓，肯定也会吸引到一些投资客，不过投资回报时间就会比较长。一般来说，商务公寓靠租金在10-12年之间收回成本，这样的回报是OK的。以萝岗目前的水平，靠租金收回成本可能要20年左右。萝岗目前租金低、售价较高，还做不到以租养贷。如果是有闲钱的投资客，当然可以考虑萝岗的商务公寓，如果资金比较紧张，想只出首付，靠租金来偿还按揭贷款的，则不适宜买萝岗的商务公寓。
投资故事
悔恨的商务公寓买家
去年年底，萝岗某大型项目首次推出商务公寓单位，对媒体从业者推出部分优惠单位。因为该开发商有一定品牌影响力，去年年底萝岗楼市也正如火如荼，有媒体从业者以大无畏的姿态、以每平方米1.6万多元的价格杀了进去。买了房子之后，该媒体从业者时不时地开心YY：房价很快上升，拿到房子之后，每个月能租个几千块，相比每天苦哈哈地写稿子，每月才拿到那么点点稿费，这种钱来得既舒服又划算。
很可惜，该媒体从业者的YY没有变为现实。今年以来，萝岗的商务公寓出现了天量供应，加上整个楼市都遭遇困局，萝岗商务公寓价格也随之下滑。倾巢之下，上述项目的公寓单位价格也开始下调，最近，出现了单价不到1.4万元/平方米的特惠价。房子还没拿到，不仅没有账面上赚钱，反而账面上亏了一大笔。
在萝岗商务公寓上遭遇滑铁卢的媒体记者可不止一个。2010年，萝岗同样有一个项目推出商务公寓。4年前，萝岗的楼市远没有现在热，萝岗的商务公寓也远没有现在多。当时该项目商务公寓的售价在1.38万-1.55万元/平方米之间。有媒体记者觉得萝岗的发展前景不错，加上该项目位置好，所以也购买了一套，价格1.5万元/平方米左右。买入了该单位之后，该记者发现价格非但没有上升，还慢慢出现了下滑，而其租金也远没有开发商卖房时吹嘘的那么高。后来，该记者因为要钱用，就果断把该单位出售了，最终没亏本，也没赚几个钱。
到了现在，该记者也没有为当时出售房子而后悔。从现在的放盘价看，该项目40多平方米的一房月租业主开价2000多元，100多平方米的两房月租也不过6000元左右，和以前相比并没有太大变化。至于售价，业主放盘价也多在1.5万-1.6万元/平方米之间，低的有1.4万元/平方米，高的有1.8万元/平方米，和一手出售时相比升幅很小。
表一
2012年-2014年萝岗商务公寓新货供应情况
年份 供应量面积 同比增幅 供应套数 同比增幅
（平方米） （%） （套） （%）
2012 63546 95.41 1039 71.74
2013 37360 -41.21 668 -35.71
2014年1-5月份 179534 - 2964 -
整理/张秀钦 数据来源：克而瑞）
制表：刘苗
表二
2014年前5个月广州全市
各区商务公寓新货供应情况
区域 供应面积（平方米） 供应套数（套）
番禺 204932 3363
萝岗 179534 2964
花都 54835 809
海珠 45365 446
荔湾 35484 479
白云 14693 284
越秀 7960 107
增城 0 0
从化 0 0
原黄埔 0 0
南沙 0 0
天河 0 0
汇总 542803 8452
（整理/张秀钦 数据来源：克而瑞）
制表：刘苗
表三
2012-2014年萝岗
商务公寓成交均价走势
年份 成交均价 同比增幅
（元/平方米） （%）
2012 13445 -2.76
2013 14834 10.33
2014年 11772 -16.63
1-5月份
（整理/张秀钦 数据来源：克而瑞）
制表：刘苗
表四
2012-2014年萝岗商务公寓成交量走势
年份 成交面积 同比增幅 成交套数 同比增幅
（平方米） （%） （套） （%）
2012 32127 -36.30 491 -35.56
2013 49000 52.52 834 69.86
2014年1-5月份 89660 174.66 1541 169.41
（整理/张秀钦 数据来源：克而瑞）
（备注：文中所提及的萝岗，均为原萝岗区）
制表：刘苗
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