自住房贴身“肉搏”商品房楼市踏入2.0时代
自“京七条”出台以来，自住房凭借比周边商品房低30%左右的均价，俘获众多购房者芳心，其一举一动饱受关注，更被“夹心层”奉为解决住房问题的“救命稻草”。虽然自住房强势登台，但表现平平，其日益悬殊的供需比及高首付问题更是饱受诟病。面对此情此景，业内人士坦言，过度寄希望于自住房，显然并不明智，在这场自住房与普通商品房的博弈中，毫无疑问，商品房仍旧扮演主力军的角色。
自住房强势登场 表现差强人意
6月23日，作为北京市首个进行公开摇号的自住房项目，金隅汇星苑1800套房源遭12.8万户优先家庭争抢，中签率大约为1：68，这在客观上决定了最终成功认购自住房的仅仅是少数优先家庭。不仅如此，另据北京市住建委官方数据显示，截至6月，北京的自住房供应量高达1.8万套，根据已推出楼盘的供需比进行估算，至少有10万户家庭等待申购自住房。业内人士表示，“自住房最受争议的非供需比问题莫属，有限的供给硬生生的被庞大的市场需求压榨，日益严峻的供需落差导致大部分人群‘竹篮打水一场空’。”“即便是优先家庭成功摇号的可能性都极小，更遑论非优先家庭，申购自住房的成功率，可与买彩票中500万的概率相媲美”，市民刘先生吐槽道。
实际上，摒除备受争议的极低供需比问题，自住房的高额首付也让不少购房者纠结不已。据相关数据显示，在目前入市的13个自住房项目之中，仅金隅汇星苑、金隅汇景苑及中国铁建顺新嘉苑3个项目接受组合贷款。某业内人士坦言，虽然自住房首付比例也是三成，但如果不接受组合贷款，即使按照公积金贷款80万元的额度计算，自住房的首付比例也将高达50%，这样即便是总价不到200万元的自住房，仅需支付的首付就高达百万，让部分购房者望而却步，显然与满足“夹心层”的住房需求的预期背道而驰。他表示，“以均价2.4万/平方米中铁花溪渡为例，户型大多为90平方米左右，折算下来，其首付金额也才60多万。因此，仅就此而言，自住房处于劣势。”
此外，值得一提的是，受成本挤压的影响，自住房品质也令人堪忧。以今年上半年入市的自住房为例，其销售限价控制在0.95-2.2万元/平方米之内，拿地楼面价在0.35万元-1.8万元/平方米不等，再加上地块建安等约0.4万元/平方米的必要成本，自住房的盈利空间所剩无几。更有业内人士犀利指出，如果房企的成本控制及工程控制能力较弱，那么亏本的风险将大大提升，为了保住自身利益，楼盘品质大打折扣成为大概率事件。
商品房“主力”地位难撼动
因此，在多重不利因素的综合作用下，自住房自出台至今，仍与满足“夹心层”住房需求、抑制房价的预期相去甚远，对商品房市场的影响甚微。业内人士断言，等轮候自住房的人群真正考虑自住房上述症结时，这部分人群将集中涌入商品房市场。受供求规律影响，届时，商品房价格将水涨船高。
事实上，意识到自住房存在的种种问题转而投身商品房认购大军的群体不在少数，而这促使一些质高价低的高性价比楼盘顺势崛起，迎来新一轮的成交高潮，如中铁置业在顺义打造的区域标杆项目——中铁花溪渡，仅在“五一”期间，日销3亿元，一举成为区域楼市的销冠。
据了解，位于顺义新城核心区的中铁花溪渡，凭借独特的区域优势，坐拥日益完备的立体交通网络，极大的缩短了业主的出行成本。不仅如此，中铁花溪渡周边医院、学校、商场等必要生活设施完善，历经三年精心打造的“十分钟生活圈”日渐成熟，一站式生活资源丰沛。值得一提的是，中铁花溪渡十分注重提升品质，整体上采用时下较受推崇的赖特建筑理念，将建筑赋予原生特性，从而与顺义优质的生态环境及自身10万平方米的园林景观无缝杂糅，充分释放宜居特色，得到了市场的高度认可，自2011年入市以来，中铁花溪渡成交量居高不下。尽管如此，中铁花溪渡对商品房市场的购房需求进行“无死角”勘察，根据不同年龄层的居住诉求，对三期产品的108处细节进行优化升级，饱受置业者好评，再次迎来成交高峰。
“内外兼修”的高品质优势，再加上2.4万/平方米的亲民价格，使中铁花溪渡成为商品房市场名列前茅的高性价比楼盘，得益于此，中铁花溪渡正面应对自住房的冲击，在扑朔迷离的楼市中，销售价格始终如一，成交量稳定。业内分析人士表示，“在中铁花溪渡等高品质项目的强力支撑下，商品房全面向自住房宣战，楼市战火再度蔓延。在此趋势下，商品房凭借高性价比优势，牢牢稳固了自身的楼市主力位置。”
业界公认，置业人群对自住房有较高期待完全可以理解，但最终自住房不可能取代商品房，未来的住宅市场肯定还是以商品房为主。“大多数购房者都清醒的认识到了这点，因此，像中铁花溪渡这样的纯商品房项目，置业价值正加速释放。”
供需矛盾加剧商品房上行
据北京住建委数据统计显示，2013年，北京新建商品房网签高达118950套，二手住宅网签量达到了16.2万套左右。中铁花溪渡相关人士表示，“这预示着北京的刚需市场潜力超乎想象，而如此庞大的刚需并非7万套自住房供量所能满足的，商品房仍是绝大多数人解决住宅问题的关键所在。”除此之外，受成本限制的影响，自住房品质并不能满足追求品质的置业者需求，成为其发展的短板，而这恰恰是大部分购房族格外关注的，因此，在这场自住房与商品房的“肉搏战”中，商品房仍牢牢占据着上风。
根据北京市国土局发布的2014年度国有建设用地供应计划区县指标分解方案显示，在北京2014年的1000公顷商品住宅用地中，自住房用地占比高达50%。“未来新建商品房相应减少一半，这不仅会继续拉大商品房的供需矛盾，也将在一定程度上加大其价格上行的压力，倒逼商品房高端化”，业内人士对此表示担忧。
果不其然，6月10日，据北京市土地整理储备中心相关数据显示，顺义新城第21街区一地块挂牌出让，其起拍楼面价高达2.57万元/平方米。业内人士大胆预测，“参照孙河地价，该地块的成交楼面价极可能突破5万元/平方米。”更有市民表示，仅起拍楼面价已经高于区域在售的中铁花溪渡2.4万元/平方米的均价，其日后入市均价上行压力暴增。
对此，业内观点认为，而今大部分普通商品房地块楼面价已然超过了所在区域的房价，再加上建安、资金占用成本，未来入市均价势必水涨超高。因此，未来商品房将大范围向高端靠拢，像中铁花溪渡这样优质的刚改需商品房项目将日渐稀少。
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