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中海地产打折销售欲变涨价中小房企仍难解资金压力

https://www.biud.com.cn 2014年07月01日09:47 家居装修知识网

多位房企销售人员向记者透露，呼和浩特市取消限购通知已经落实实施，但限贷政策仍未松动，购房者观望情绪不减。

“此前因限购不能网签的（交易）现在已经可以通过网签了。”一位呼和浩特市（简称：呼市）在售楼盘的销售人员向记者透露，现在买多少套房都不受限制。

值得关注的是，记者在采访调查过程中发现，对于呼市取消限购的通知，标杆房企和中小房企的反应颇为不同。

以中海地产为代表的标杆房企销售人员向记者直言，“政府都救市了，我们7月份肯定涨价。”而荣盛发展这个中小房企的销售人员则称，“限贷未放松是关键因素，我们这个项目是刚需楼盘，取消限购对我们影响不大。”

值得注意的是，有熟悉当地楼市的消息人士向记者透露，呼和浩特市当地有很多开发商开发的项目都是五证不全的楼盘，这些房企为了快速回笼资金，买卖双方在项目没有预售许可证等证件不齐的情况下销售，包括签署不具法律效力的购房合同，这种交易本就不会走网签通道，限购是否取消对其基本产生不了影响。

中海地产打折销售欲变涨价

记者在采访中获悉，为了加快销售速度，提升上半年销售业绩，中海地产在呼市开发的中海地产蓝湾项目推出了多项打折促销活动吸引客户。

“我们6月份推出了千人报名1折抢购活动，即报名满一千人后，从中抽取1人可以1折购房。目前，该活动已经结束，马上将会抽签。”中海地产蓝湾的销售人员向本报记者透露，除了上述促销活动，还可以88折购房，这适用于中海地产蓝湾的所有房源，而且该折扣7月份还将有效。

“我们项目是五证齐全的项目，而且是中海地产在呼市的第六个项目，有高层和小高层（18层）之分，现在还能选到好的房源，因为有好几栋楼在销售。”该销售人员进一步向记者透露，高层楼栋销售均价为6500元∕平方米-6600元/平方米，小高层楼栋的销售均价在7600元/平方米-7700元/平方米之间。

“在6月30日之前下单，除了88折优惠，还将享有公司内部给予的优惠折扣”，但若7月份以后购买，虽然还会有88折优惠，但销售价格将上调，公司内部给予的优惠活动也将取消。

值得注意的是，该销售人员向记者透露，“我们项目6月份的销售额要远远超出前几个月”，限购解除后，以前买不了房的需求被释放了，肯定影响比较大。

“限购令解除文件已经下来了，都开始执行了。”中海地产蓝湾项目销售人员进一步向记者表示，政府都在救市了，限购令都解除了，房价马上就要涨，肯定不可能降了。“我们项目7月份肯定会提价的”。

事实上，据监测，2014年1月份至5月份，呼市商品住宅的成交均价是5475元/平方米，以此来看，中海地产蓝湾项目显然属于当地的高端项目。

鉴于此，有业内人士向本报记者表示，中海地产是标杆房企中的一员，同时也是开发高端项目而且能获得高利润的房企中的佼佼者，其资金实力雄厚，且一向注重追求高利润率。当政府救市后，中海地产的高端住宅瞄准的可能是楼市长线走势，即楼市预期转变。那么，熬过这一段低谷期，提价也能提高交易量进而获得高利润，中海地产打的可能是这种算盘。

不过，有些中小房企并没有中海地产在香港上市的平台，无法在资本市场获得低成本融资。没有多元化低成本的融资渠道，中小房企只能争取降价加快销售速度，回笼资金。

中小房企仍不解资金渴

“限购取消了，但银行限贷政策并未放松，对于我们这种定位于刚需的项目来说，限贷不放松才是阻碍成交量提升的关键因素。”某房企销售人员向本报记者直言。

“现在项目所有的房源都放开了销售，销售均价为4900元/平方米，楼王销售均价为5400元/平方米，基本上没有降价，前前后后还小有涨价。”荣盛·楠湖郦舍销售人员向本报记者表示，“取消限购对我们项目没有什么影响，与取消限购令的影响相比，限贷对刚需项目的影响更大”。

“整个项目3000多套房，现在只剩下400多套”，该销售人员透露，因为项目五证齐全，又有10%首付的优惠活动，购买即可马上网签，开发商会垫付其余20%首付资金。在明年交房时，购房者将剩下的20%首付款支付给开发商就可以了。

事实上，根据报告显示，在这35个大中城市中，呼和浩特市商品住宅库存排行第一，去库存周期超过3年。

而记者在采访中也获悉，在呼市楼市中，标杆房企开发的项目一般五证齐全，其支付土地出让金等资金成本较高，价格也相对高一些，但其附近项目充斥着大量五证不全的项目，这些项目消化得并不快。

“现在呼市楼市未消化的库存中大多数是五证不齐全的楼盘，呼市人买房不太讲究必须通过网签。”上述消息人士向记者透露，这些项目中有不少房源实际上是已经出售的，不过不会计入房管局的成交量统计当中，因此其库存可能比实际库存更高。

此外，购房者不能通过银行贷款买这些五证不全的楼房，只能全款支付购房，因此这些项目降价幅度较大，其开发商目的也是为了快速回笼资金。此外，这些项目原本就不通过网签交易，自然不受限购令的影响，因为限购取消都对其影响并不大，仍难以改变其资金饥渴的危机。

对此，严跃进向记者表示，很多呼和浩特市房企在楼市狂热的前几年，利用各类民间资本和信贷资本，在楼市上投资力度比较大。但是，呼市的软肋是产业导入并不好，很多高端产业难以进入，人口导入速度比较慢，远远滞后于当地楼盘的投资速度。这造成其库存背后的资金面临沉淀的风险，进而导致整个资金循环系统出问题，资金状况的恶化诱发了政府取消限购令的救市之举。

“取消限购令短期内对呼市楼市影响并不大，因为市场观望情绪依然很浓，而且限贷并未放松。”上述了解当地楼市的消息人士向记者表示，即使是改善型产品，预计也会在取消限购达到一定时间时，交易量才会明显有起色。