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张敬伟：放开限购也解决不了根本问题

https://www.biud.com.cn 2014年07月04日07:31 家居装修知识网

7月2日，一份名为《关于对我市商品房限购政策调整的请示》的文件见诸网络。这份署名为济南市城乡建设委员会的文件，上报对象为“市政府”，主要内容是建议在商品房销量及价格双双下行的趋势下，在全市范围内解除新建商品住房与存量住房限购。

又一讳莫如深的地方版限购调整游戏。就在不久前，内蒙古的呼和浩特市才刚刚发生取消限购文件“打印错误”的事件。相比呼市做法，济南市的回应更为模糊：正在研究，确定后再实施。这样的官方措词，和呼市的“打印错误”及之前各城各地的松绑限购辟谣并无二致。总之，各地限购松绑游戏最终都成“无言的结局”。

何以至此？都是楼市闹的。今年以来，中央严控流向楼市资金流，也抑制地方政府的卖地冲动。一揽子改革亦从金融体系抓起，商业银行感受到改革的压力。泛滥的地方融资平台和银行间同业业务被遏制，影子银行和地方债的风险暴露在公共舆论下，决策层对主体责任者予以棒喝。有限的资金被定向“微刺激”到三农、小微企业等亟须融资的实体经济。

楼市不景气，很显然。当前楼市，除一线城市，二线以下城市库存积压严重。呼和浩特市积压在售商品房12万套，每月消化量不过千套，照此算来，消化存量起码要10年。该市土地财政依赖度高达78.8%，在全国40几个限购城市土地财政依赖程度排名中，呼和浩特排名第16位。

呼市如此，济南也是这样，其他二、三线城市也好不到哪儿去。

戴着限购的紧箍咒，各地财政压力极大，可说陷入成也楼市毁也楼市的困局。期冀松绑限购，盘活凝滞市场，消化存量，理顺增量，成为各地蠢蠢欲动松绑限购政策的动因与动力。值得一提的是，4年限购，尤其是近两年来，试探松绑楼市的城市不少，这种弥漫于各城各地的焦虑情绪，接二连三地在各城各地积累，但不管如何放风，如何出台另类的文件，都拗不过政策大势。

地方限购政策，是执行中央宏观调控政策的具体实践，执行限购政策的40几个城市既有共性，也具有地方特色。从去年开始，伴随经济下行和调结构一揽子改革措施相继推出，各地面临着发展转型的瓶颈压力。激活实体经济活力，消化过剩产能，已成为中央宏观经济政策的主基调。这也给各地以提醒：土地财政和楼市经济不可持续，必须转型。

中央再无楼市宏调政策出台，但的也给各地戴上既往宏调政策不变的紧箍。因而，执行4年的限购政策，并没有出现自上而下的窗口调整。从银行到地方政府，让其认识并习惯承担自己行为所带来的后果，这是中央全面深化改革的两大亮点。银行适应市场和自律行为可圈可点，各地对于戒掉楼市依赖的抗压能力有所不同。

对于过度依赖土地财政的城市而言，对于楼市挤压存量可能不堪重负，也许呼市和济南就是此类城市的典型代表。但地方的焦虑与尝试，哪怕是出台了红头文件，面对中央的定调，也只能自找台阶，不敢轻易松绑。

由于地方限购的特殊性和地方特点，在不违反中央政策的前提下，适当微调也无伤大雅。譬如天津、南宁和长沙等城市或通过区域调整或放宽限购范围等来刺激当地楼市。

不过，放开限购也解决不了根本问题，只能在消化存量上有所作为，解决不了楼市本质上的结构难题。况且，若无银行的松绑限贷配合，限购也意义不大。在楼市观望的市场语境下，只有刚需可资盘活，但刚需族最需要的是银行的信贷支持。央行窗口指导保刚需，也只是让商业银行加快了放款审批速度，在利率上并无改变。

所以，各地不要再有松绑限购的冲动，这种逻辑行不通。游戏限购的结果，只能是让舆论狂欢的无言结局。