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方兴地产谋“双轮驱动”扩张分拆上市

https://www.biud.com.cn 2014年07月04日09:36 家居装修知识网

7月3日，方兴地产分拆的酒店资产金茂投资每股报收价为5.35港元，与7月1日挂牌首日收盘价持平，这一收盘价亦为其最低发行价。

“金茂投资的表现很正常，比较稳定，预计未来会获得更多投资者的关注。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者直言，与国内很多房企将销售型物业、持有型物业等业务板块集中在一起经营不同，方兴地产早期就将业务板块划分的非常清晰，而且与其他开发商在商用物业的经营状况相比，方兴的酒店运营收入占比和盈利占比都非常高，其“双轮驱动”战略早就非常清晰了。

正如方兴地产高层向《证券日报》记者透露，分拆酒店上市除了能盘活存量资产，同时也能反哺住宅开发，更好地实现“双轮驱动”，其战略布局大于资金需求。

分拆上市落地

事实上，金茂投资由方兴地产以信托形式分拆上市，资产包括6个位于北京、上海等城市的已营运酒店及2个在建酒店等商业类资产。7月2日，金茂投资挂牌首日共发售6亿股，并已引入包括上海建工在内的四名基础投资者。

据相关数据显示，金茂投资2013年总资产估值为38.79亿美元，截至2014年3月31日，其物业市值约243亿元。据悉，金茂投资资产组合是在港上市的以中国资产为主的房托及地产投资信托中最多元化的资产，具有包括酒店、写字楼、商业地产在内的多元化收入来源，地域分布广泛，且拥有金茂大厦这一上海地标性建筑的写字楼及零售地产。

据内部数据显示，2013年金茂投资的物业收入为25.91亿港元，其中，酒店房间收入占比为48.2%，酒店餐饮为27.7%，总租金收入为19.7%；而以净物业收入计算，金茂投资的办公楼、商场收入占比为39%，酒店及服务式公寓收入占比为61%。

而从酒店具体经营数据来看，金茂投资2013年平均房价为2104港元，香格里拉为1521港元，开元酒店为710港元；金茂投资2013年的酒店平均入住率为68%，而香格里拉和开元酒店分别为64%、59%。

“金茂投资的资产包与国内其他房企的持有型商用物业大多处在亏损阶段不同，方兴的酒店早就实现盈利。”宋延庆向本报记者表示，其现金流为正，资产回报率也处于同行业高水平线上。

据记者获得的相关数据显示，从已建成酒店总收入来看，金茂投资的年复合增长率为13.7%；而其2011年至2013年平均EBITDA利润率为36%，香格里拉为28%，开元酒店则为26%。

对于这样一个优质的资产包，方兴力推其上市之后，金茂投资的股价表现有点生不逢时的意味，上市两天均以最低发行价报收。宋延庆认为，这是受到全球资本对目前中国房地产市场投资持有谨慎态度的影响，预计未来会有改善。

更为值得注意的是，有业内人士认为，方兴地产搭建持有型物业运营的金茂投资与销售型物业开发的方兴地产两个上市平台，低成本融资和稳健扩张是其“双轮驱动战略”的终极目的。

谋“双轮驱动”扩张

事实上，纵观千亿元级房企近年来拓展融资平台的动作不难发现，搭建A+H股融资或者两个H股平台和双轮驱动是房企为了实现更大规模扩张的共同战略设计。

万科2012年收购南联地产，搭建了海外控股公司万科置业(香港)平台，主攻商业地产，直至今年6月份，万科B转H落地；绿地2013年收购盛高进而实现在港买壳上市，装入酒店及海外资产成立控股公司绿地香港，2014年敲定借壳金丰投资实现A股上市事宜；包括今年冲击千亿元销售目标的世茂也早早完成了主攻商业地产的A股世茂股份和主营综合物业开发的H股世茂房地产的布局。

不过，宋延庆表示，与万科等房企收购一部分商业资产在中国香港上市的平台不同，方兴的酒店资产本身就极具规模，而且已经进入收获期，不需要太大的投入就可以实现很好的盈利。

鉴于此，方兴地产高层向本报记者透露，分拆酒店上市除了能盘活存量资产，同时也能反哺住宅开发，更好地实现“两个轮子”走路的发展战略，其战略布局大于资金需求。

“方兴地产内部近年来执行‘双轮驱动战略’，即销售型物业开发与持有型物业运营同时走路。”方兴地产高层向《证券日报》记者透露，“公司很早之前已经定下未来业务发展大计，分拆上市是按照我们的发展策略进行的”。

事实上，分拆酒店上市也能为母公司方兴地产以分派上市前利息的方式筹得巨额资金，为方兴地产销售型物业开发输血，这也是金茂投资采用BT (business trust) 的形式而非房托(REIT)上市的原因。

据记者了解，房托的形式较为严格，需要公司将其所有雇员与房托分离，这对国企背景的金茂来说难以实现，而BT 是近期在香港上市的酒店资产(如朗廷)倾向选择的上市方式，在新加坡资本市场也有成功先例可循。除此之外，BT构架可给予公司较大的财务杠杆幅度，从而提高公司扩展业务的灵活性。以BT形式上市，母公司方兴地产不但能够获得金茂投资上市筹措的巨资，金茂投资上市后，将会把其100%的盈利以股息派发，而以70%股权控股的方兴地产将获得这些资金并且决定其投资去向。

据方兴地产内部人士向《证券日报》记者透露，假如金茂投资在2011年至2013年采用BT 架构，其分派金额将分别为6.8 亿港元、5.4亿港元和7.2 亿港元。此外，由于三家新酒店加入上市资产包而带来2.4 亿港元的年化收入，2014 年年化分派保证支持将达9.6亿港元。

值得注意的是，“金茂投资除了有将母公司方兴地产旗下在建的丽江、长沙以及南京等三个酒店收入囊中的想法外，未来也会根据分派、收益率及信托整体战略选择收购对象。”方兴地产高层向本报记者透露，满足以中国为主的地理位置、基本面和增长潜力以及回报率都符合公司资本成本与收益率需求的对象，金茂投资将会启动收购。

“虽然我们把100%的利润以股息派发，但公司的财务状况良好，具有高举债空间，加大杠杆进而进行收购或发展的能力。”方兴地产高管透露，而从中长期来看，公司不排除为进入酒店管理业做准备，不排除未来通过自建或并购酒店管理品牌，甚至输出管理等轻资产扩张的各种路径稳步扩大规模。