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广州楼市可售货量接近11万套房企遭遇更大困境

https://www.biud.com.cn 2014年07月05日06:01 家居装修知识网

国外机构唱空、上半年成交败走麦城，均没有影响国内机构对下半年楼市的看好。广发证券近日的分析报告称，预计6月份为楼市全年销售累计同比的最低点。和机构一样对下半年有信心的还有开发商，下半年伊始，广州开发商便准备了充足的“弹药”，希望抢攻7月市场。

本刊统计显示，在受“世界杯”影响、并非传统销售旺季的7月份，全市9大热点板块计划推售的货量高达1.1万套，直逼“黄金月”的推货量。经纬行研究中心最新发布的数据显示，下半年广州新增住宅供应有望达到5.5万套，市场可售货量接近11万套。

某香港上市房企营销总监表示，今年第一季度楼市成交低迷，第二季度平淡，这种成交局面在下半年一定要打破，否则激烈的竞争会导致房企遭遇更大的困境。

“进取”的开发商

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在对今年上半年的楼市总结中提到，前6个月楼市的最大特点是“三个意外”，第一个意外是“一线城市的陷落”。赵卓文表示，前两年，大型发展商对楼市供求关系的逆转已经有所觉察、有所反应，三线、四线城市的海量供应以及一线城市土地资源紧张，令开发商高调回归一线城市。进入2014年，楼市急剧降温，回归一线城市的发展商发现，一线城市同样未能幸免。相关统计显示，今年上半年，一线城市楼市成交量同比回落三至四成。

成交量下滑，导致供求关系逆转，去年楼市的供求平衡，变成了今年上半年的供过于求。截至7月初，广州一手住宅库存量达到850万平方米的高位，以今年前5个月的月均成交量计算，足以消化一年的时间。

成交量减少、库存量增加，并没有磨灭广州开发商加大推货力度的决心。本刊统计，下半年开始，开发商在推货方面的“进取心”表现明显。7月份，广州楼市 “供应大户”的番禺板块新推货量有望达到2500套，花都、从化北部板块的新货估计有2500套左右，黄埔板块有望达到1800套，白云、海珠、南沙的货量都有可能达到千套的水平。最让人吃惊的是番禺，在新货中，大面积单位较多，有近千套舒适型大平层户型。

7月新货，拉开了下半年庞大供应量涌现的序幕，广州整个下半年的新增供应量有望冲击5.5万套。今年1-5月份，广州一手住宅新增供应量大约为3.3万套，以其平均水平计算，上半年的新增供应量大约为4万套。与上半年相比，下半年的新货量多出近四成。

经纬行研究中心分析，下半年的新增供应量中，中心六区仅有8000多套新货，不限购的增城、从化新推货量近1.9万套，占新增供应量的34%，番禺、萝岗、花都、南沙四大板块的新推货量达2.8万套，占新增供应量的51%，去货压力不容小觑。

下半年新货中，以价格2万元/平方米以下的产品为主，占整体新增供应量的80%；3万元/平方米以上的高端产品占整体新增供应量的不足10%。下半年广州将有30个豪宅项目合计4171套新货推出，整体可售货量为7698套；豪宅新增供应主要集中在天河、越秀、荔湾等中心城区，其中天河区及越秀区的楼盘报价最高，白云及番禺共有11个项目推出近千套豪宅产品，主要以江景等生态资源为卖点。

前景未明的市场

开发商推货积极，也许和近期的一些利好消息有关。呼和浩特取消限购得到默许后，近日，济南也传出拟取消房地产限购的消息。对此，中信建投证券的苏雪晶直言“限购放松大幕开启”。此外，机构认为下半年还会有利好房地产的消息。“房贷利率继续走高的概率已经大幅减少，预计在未来一个季度内或将会看到利率的小幅松动。”光大证券的谢皓宇在报告中表示。

利好之下，也难怪不少分析人士对下半年的楼市抱乐观态度，认为下半年房地产市场触底回升是大概率事件。信达证券分析师崔娟在其报告中指出：“展望下半年，我们认为，在货币环境逐步改善、对首套房购买支持力度回暖的前提下，商品房销售增速同比降幅将逐步收窄，房地产投资增速将触底回升。”

但并不是所有业内人士都抱这样乐观的态度。中地行策划部总监谢沁在展望下半年楼市时就说：“下半年住宅产品相对价格稳定，成交量下跌。”在其看来，9 月份、10月份假如没有新的调控政策出台，市场将会相对回稳，但会不会迅速回涨还有待观察。有几个“地王”项目，如芳村金蝶地块项目等，按进度会在今年 10月份或11月份推出，这些“地王”项目最终的推出时间及定价，对市场价格是一个回稳力量，但对成交量不会有太大的促进。

在开发商眼里，下半年更重要的是如何从原有的蛋糕中抢占更多的份额。某香港上市房企营销总监认为，能否做大市场蛋糕是不可控的事情，但抢分更多的蛋糕则是可以做到的事情。

房价还会不会降？

面对今年年初的成交困局，有开发商选择早早降价“抢跑”，看到“抢跑”产生的效果，更多开发商也跟随降价。据统计，截至6月底，广州降价楼盘增至78个，占在售楼盘总数的25.5%。下半年，供应量更大，降价范围是会继续扩大还是会告一段落？

经纬行研究中心认为，刚需产品和高端产品会有不同的表现。刚需产品仍然主导广州楼市，但对价格敏感的刚需买家对下半年的楼市普遍看淡，占下半年新增供应总量近八成的刚需产品的去货压力尤其突出，“五一”假期后，部分刚需楼盘的售价已经下调，下半年不排除有更多楼盘将会加入降价队伍。而高端产品占比较少，降价效应有限，估计下半年降价现象不会太明显。

中地行销售部总监邹琴则强调，由于今年上半年住宅项目成交量下降，部分开发商降价促销对周边板块的影响增大，加速了商家跟风降价的举措，“下半年开发商不可避免会打起价格战，部分开发商资金链出现问题，更不排除割肉走量的可能”。