二季度300个城市土地成交减3成
二季度300个城市土地成交减3成
土地财政盛夏“过冬” 政企齐寻出路
杜丽娟
限购松绑？
7月2日，山东济南市城乡建设委员会网站上回应了对于该市楼市限购措施进行调整的猜测，“我市拟对现行房地产市场调控政策进行调整。为促进济南市房地产市场健康稳定发展，我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。”
这条67个字的回应是目前为止，地方政府对于限购政策调整最为直接的回应。但值得关注的是，济南市尚不算是受到楼市下行冲击最严重的城市。
据山东省内媒体整理统计，上半年济南商品住宅销售收入大约为202.89亿元，相比2013年上半年的234.51亿元下降了13.48%。
济南之外，更多城市在放松限购上蠢蠢欲动。中原地产首席分析师张大伟甚至预计年内有30个以上的城市会取消限购。
政府：荷包“缩水”恐放松
地方政府难得在限购松绑问题上一反此前遮遮掩掩的态度，或意味着楼市下行的压力已经由土地市场波及到地方财政。
以此次处于风口浪尖的济南为例，二季度连续3个月济南土地市场上成交量为零，而济南市财政对于土地财政的依赖程度为89.3% 。
这一切或只是楼市下行时期被土地“绑架”的地方财政无奈现状的缩影。
中国指数研究院[微博]最新数据显示，2014年1~6月，全国300个城市土地出让金总额为12408亿元，同比微增0.1%。中国房地产指数系统公布的数据显示，今年第二季度，中国300个城市土地市场交易成交面积为2.477亿平方米，同比下降29%，环比下降14%。
财政部公布的前5个月财政收支情况显示，今年1~5月份，地方财政收入(本级)32326亿元，参照前几个月地方财政收入单月在6000亿元左右的规模，以及GDP7.5%的增速，粗略计算，今年上半年地方财政收入大约为39000亿元。
按照上半年约13000亿元的土地出让金规模，以此推断，今年上半年土地出让金在地方政府财政收入中的平均占比为30%。
显然，土地出让金的“缩水”直接关系到地方政府的钱袋子松紧。
同策咨询研究部数据显示：45个楼市限购城市中，土地财政依赖度较高的(超过80%)共13个城市，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，一线城市中北上广深2013年对土地财政依赖度总体低于61%。
“尽管一线城市低于二三线城市，但数据上看仍说明一线城市或者经济较发达地区的城市，对于土地财政的依赖度依然较大。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。
“从地方政府角度来说，希望能多元化财政收入，但是中国体制下，很难有大的突破。” 在中国政法大学财税法研究中心主任施正文看来，土地财政的优势占比决定了地方政府收入来源对土地财政具有一种不可替代的作用。
在此背景下，土地财政也成为衡量地方政府财政实力的风向标。值得注意的是，在政府对房地产市场持续调控下，土地出让金的不稳定性也给政府带来多重风险。
以北京为例，亚豪机构数据显示，上半年北京土地市场共成交经营性用地53宗，规划总建筑面积为919.91万平方米，较去年同期增长30%，累计土地出让金达1099亿元，同比增长71%，但从5月6日起直到6月底，北京没有成交一宗经营性用地，一定程度上拉低了北京上半年土地出让金的平均纪录。
“北京5~6月份之所有没有土地成交，一方面主要是基于房企在拿地节奏上安排的4：6(上下半年)规则，为下半年保留实力。另一个方面则是国家实行建设项目用地标准控制制度，在工程建设项目用地指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等建设项目用地控制标准上有要求，影响了土地入市。”上海易居研究院研究员严跃进表示。
这是否会影响下半年市场？
张宏伟认为，从土地财政依赖度的角度来说，二季度特别是五六月份土地出让收入的减少可能直接诱发地方政府的阶段性土地财政危机，一旦发生地方土地财政危机，政府势必在调控政策救市。
房企：差别应对
就在土地出让金出现整体性下降的同时，《中国经营报》记者却发现，中国指数研究院数据显示，上半年，全国40个大中城市中，深圳因多宗商业用地高价成交至出让金猛增，同比上涨924%，海口及南宁同比涨幅也在150%以上。而北海等20城市土地出让金同比出现下降，其中北海、昆明、呼和浩特、宁波四城降幅超过50%。
土地出让金收入分化或在部分城市地方提前诱发财政风险。
由此也不难理解一些地区屡传放松限购，隔天又进行辟谣，这种摇摆不定的反复背后，是地方政府对房地产市场调控难以掌握尺度的忐忑。
站在风口浪尖上的房地产企业，眼下更多寻求差别化的市场选择在屏蔽未知的风险。
“在整体楼市预期不明朗情况下，豪宅的抗跌保值性得以凸显，特别是差异化定位的豪宅产品将会受到市场的青睐。”远洋万和公馆相关负责人告诉记者。作为曾经的地王项目，望京豪宅远洋万和公馆入市3年后，独栋别墅伍号会馆以超过4亿元的总价成为北京别墅市场的新纪录。
数据显示，今年5月份，有多个豪宅项目入市，创过去5年时间里月度供应新高。
就在6月份，北京市仅成交一宗工业用地，成交金额6769万元，同环比降幅均超过98%。
中原地产市场部总监张大伟认为，豪宅市场升温更多是政策的导向。“调控‘双轨制’开始实施。在自住型商品房供应不断发力的同时，政府‘限高令’逐渐放松，豪宅产品在房地产市场中的地位被认可。”
“相比商品房市场，政策对豪宅市场的放松，对政府财政、税收的贡献可能更大。”一位不愿具名的房企人士告诉记者。据悉，进入2014年，北京对高端住宅预售许可证发放管控适度放松，令延期入市的项目纷纷进入市场，一季度高端公寓新增供给达1500余套，是2013年全年的三倍。
另一方面，商业项目的大量入市也成为市场资金的稳定来源。
6月份，泰禾长安中心开始推介，作为北京五环内唯一可售的超5A国际写字楼。“可以吸引大量金融业、高端服务业等产品积极进驻石景山区。”泰禾地产相关负责人称。
不过，和市中心项目相比，不论是豪宅还是商业项目其位置都在五环以外，这或成为房企在北京下半年发力的一个战场。从上半年土地成交特征来看，大兴、房山、顺义、通州、昌平这五个重点新城仍是全市土地的成交主力，占全市土地总成交量的近七成。
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