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广州有学位房降价4成大甩卖看楼客大为减少

https://www.biud.com.cn 2014年07月06日08:11 家居装修知识网

“不管后期楼市如何调控与发展，具有教育稀缺资源与使用功能的学位房，都将是广州楼市一朵永不凋落的奇葩。”一中介负责人此前对学位房不吝褒扬之词。

然而，在广州一手房纷纷打折促销，一些二手房也选择降价甩卖的情况下，学位房会不会降价？要不要买学位房？许多家长非常纠结。近日，羊城晚报记者走访越秀、天河等区域学位房，惊讶地发现，有学位房价格开始悄悄滑落，曾经一房难求，如今降价待售。曾经写下10年飙涨10倍“神话”的学位房，在调控之手的牵引下正缓缓走下“神坛”。

有学位房降价甩卖

越秀区作为广州家长趋之若鹜的教育重地，每年都有大量家长为小孩读书不惜斥巨资在该区名校旁买下“高价学位房”。

去年4月，记者采访时了解到，一套35平方米、带有农林下路小学学位的32年楼龄学位房，单价4.29万元。近日，记者再次到此地探访，发现中介橱窗贴出的一套55平方米售价170万元的房源，单价为3.09万元，降幅近四成。

低下“高贵头颅”的不只是越秀区的学位房。7月2日，记者走访天河华阳小学周边十多个二手楼盘发现，虽然放盘价格没有太大变化，但是业主都通过中介表示可以议价。比如一套侨怡苑90平方米的楼梯楼三房单位，业主放盘价为260万元，中介告诉记者，业主说最低可到245万元。“这套房从去年8月就放盘了，业主一直死咬260万元。但是上个月开始业主终于降价了，减了15万元。”

无独有偶，中原地产该区域一门店工作人员透露，远东大厦一套109平方米的三房单位，开价340万元，业主最近表示，如果有人诚心要买，可以有10万元左右的下降空间。

学位房不降价难成交

在市场交易总体遇冷的情况下，学位房不降价也难成交。羊城晚报记者采访了解到，降幅较大的学位房，很快就能脱手，如上述农林下路学位房，放出不到一周便卖掉。而降幅小的学位房，尽管不能很快售出，但还能迎来一些看房客；至于那些不愿降价的学位房，尽管质素较高，也很少有买家愿意看。

“现在降价卖的学位房，基本都是放了数月没卖出的房子，而这些房子都是业主此前用作投资才购入的。”天河华阳小学周边的一中介称。

“与其他房产的投资客一样，投资学位房的买家也担心越等损失越大，所以在久等卖不出之后，无奈降价销售。”越秀区一中介透露，对于房产投资客来说，大部分都赚了，但也有亏损的。该中介一孙姓顾问称，其有一位客户，去年3月份才投资学位房，但今年以来生意走下坡路，又恰逢楼市遇冷。“担心以后楼市会出现大面积降价，届时可能卖不出，所以这位客户愿意降价5万元卖房，不过其降幅太小，很少有看房客感兴趣。”该孙姓顾问表示。

现在看楼客大为减少

羊城晚报记者连日走访越秀、天河等一些学校周边的中介发现，很少有看楼客。昨日中午时分，天河一家中介门店内空无一人。中介倒闭潮难道已经开始显现？带着疑问，记者进入该店旁边的一小型中介内。“都吃饭去了，顺便出去逛逛或者回家午休。”一刘姓顾问称，自5月中旬开始，看楼客越来越少，中午几乎不会有人看房。

在记者的采访中，大部分中介门店的经纪都承认，最近看盘的人少了，但是学位房的房源较此前则多了一些。“这边的房子都不大，楼龄也比较长，很多人在孩子读完小学后都想换一间大一点的房子，不过现在房贷难，利率又居高不下，所以很多人只能选择卖掉旧房，这样就可以一次性付新房子的款。房贷难，增加了放盘量。”梅花村附近的一中介门店顾问史小姐说。

另一位经纪人对最近看房客少的原因有不同的解释：“小学5月上旬已经截止报名了，要买学位房的人早就买了，谁还会在这个时候买？如今看房的人少了太正常了。”

专家看法

学位房价格年内或跌一成

中城地产负责人刘小姐分析，近年来，广州加大了优质学位的建设力度，不少名校都在番禺、南沙等区域办学，学位房总量持续增加，新的学位房片区开始形成；一些家长传统名校情结出现松动，愿意转向价格较低的新学位房片区，不再到越秀、天河等区域扎堆。这也有助于挤掉老学位房的价格泡沫。

东风东路小学周边一中介杨姓负责人认为，在一手楼大力降价促销的影响下，广州二手楼市价格也跟着下滑。学位房的表现将与此同步，在一些过去涨得太猛太多的片区，学位房价格泡沫较大，年内跌幅或达一成。“近日，一批客户听到连旧房每平方米都要卖3万多元后，摇摇头放弃了。他们期待价格能降到‘2时代’。”

不过，长期浸淫于二手楼市的陈志刚却表示：“学位房的表现离不开大势。目前广州楼市的大势是调控较紧，短期内不可能放松，房价向下运行是必然的。学位房价格中期看跌，但因有教育资源的支撑，波动区间可能小于普通房。”

支招

如何确定目标物业具备优质学位？

业内人士建议买家，在购买房屋之前，到物业所在地的派出所户籍科查询物业名下是否具有户口。如有的话，要留意户口里是否有适龄入学儿童，如果没有，那么就可以放心购买。否则存在业主售房后不迁出户口的风险。中城地产负责人刘小姐建议，买家购房前要与业主沟通，确定其一定会迁出，最好在其迁出后再购买，把风险降到最低。另外一种更为直接的办法就是到相应的地段小学，查询名额是否被占用。

对于“学区房”也要十分留心。某些“学区房”其实也是有直读名额的，但需要业主主动申请争取。每年“学区”的划分都会有些变动，想让自己的孩子入读某些特定“名校”的话，就得时刻关注这一“行情”。最好能对这些“学区”做实地探访，从教职工、当地居民那里搜集“情报”。

顶层物业便宜，做学位房靠谱吗？

业内人士还表示，学位房买卖通常分为两种情况：一是买家计划对物业长期持有，若是这一情况的话，可以将顶层单位作为置业的首选，因为顶层物业买入时总价低，可以用来出租。顶层单位的租金虽然比低层单位低，但不会低得太离谱，综合来看回报率还是比较可观的。

二是买家若不打算长期持有，则不建议将顶层单位作为置业首选，原因是顶层单位一般难吸引买家，转手时会出现一定的困难。

温馨提醒

学区房不等于学位房

所谓“学位房”，往往是因业主在买房后能获得相关学校“学位”而得名。一般来说，项目有“学位”名额是因为其引进了学校，或与某些“名校”有联建、合作方面的关系。这种情况下，业主子女入读指定的学校无须跟别的孩子一起参加入学考试、电脑派位等程序。但要留意，有的“学位房”由于名额有限，并不能保证100%的直读率；还有一些楼盘，其实只是在“名校”招生范围内，却将自己包装成“学位房”。

“学区房”是政府根据生源情况来划分的，按最新政策规定，如若业主户口已迁入“学区房”，那么其子女可以按规定入读在户口所在地分配的学校，即“免试就近注册登记入学”。但“学区”存在变数，有可能某片区去年还是坐拥某几所学校，今年便换了另一拨，原来的“学位”也就失效了。此外，身处“学区”，要就读指定的学校还是得参加入学考试，并通过电脑进行派位。

由此，选择“学位房”能否确定入读指定学校，跟其开发商的品牌和与学校关系密切程度息息相关，这两者直接影响到“学位”名额的多少。“学区房”则是一个地缘性、政策性的概念。