一周楼评：户籍改革、贷比计算口径调整等
一、政策：
1、中央政治局通过户籍改革方案
中共中央政治局6月30日召开会议，三项议题之一就是户籍制度改革，审议通过了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》。此次改革方案强调的是要着力促进有能 力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，要优先解决好进城时间长、就业能力强、可以适应城镇和市场竞争环境的人，使他们及其家庭在城镇扎根落 户，有序引导人口流向。要区别情况、分类指导，因地制宜地实行差别化落户政策。促进大中小城市和小城镇合理布局、功能互补，增强中小城市和小城镇经济集聚 能力，为农业转移人口落户城镇创造有利条件。
点评：在周二的文章中，我就已经做了点评。我的主要观点是：1、户籍政策的打破是中国城镇化的升级换代，将推动人的城镇化；2、结合年初《政府工作报告》中提到的 “三个1亿人”的第一个＂1亿人＂在受到户籍政策的支持下，将成为未来房地产需求主体；3、户籍改革对部分二线城市以及三四线城市的房地产市场支持更 大；4、虽然是房地产的最大红利，但短期内对市场影响较小，效应会在3-5年之后逐步体现。
2、存贷比计算口径调整
7月 1日起，银监会实施《关于调整商业银行存贷比计算口径的通知》。银监会将调整存贷比计算口径。计算存贷比分子(贷款)时扣除六项，计算分母(存款)时增加 两项。其中扣除六项中，包括支农、涉农、小微企业等不再纳入存贷比考核。增加两项包括，银行对企业或个人发行的大额可转让存单、外资法人银行吸收的境外母 行一年期以上存放净额。
点评：有 的经济学家测算此次口径的调整实际对市场货币影响有限，我的观点也与他们基本一致。首先，分母增加的增加的两项，银行对企业或个人发行的大额可转让存单、 外资法人银行吸收的境外母行一年期以上存放净额，对目前的影响还早。其次，分子扣除的六项，包括支农、涉农、小微企业等额度，本身也不多。所以存贷比计算 口径调整对增加货币投放是会有影响，但市场不应该寄以太大希望。
3、北京公积金二套房贷提高认定面积高收入者还款比例未变
6月 30日，北京住房公积金管理中心发布通知称，北京市统计局公布2013年城镇居民家庭人均住房建筑面积为31.31平方米。因此，购买第二套住房的贷款发 放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于31.31平方米(不含)的缴存职工家庭。新规从7月1日起开始实施，相比之前标准，上调了不到2平米。
点评：通常“改善型第二套住房”的认定，是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部 门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。从目前了解来看，不做特别说明的话，各地普遍以此为基准，只是在操作上或可存在宽松和收紧的差别。我认为， 既然是公积金，应该是只要我交了就能贷款，只要我贷款额度没有超过规定的上限，那就应该可以获得贷款。如果我不能再获得公积金贷款，那干嘛还交公积金。这 项规定是不合理的，政府层面应保护正常买房自住的客户，包括改善客户。
4、江苏出台优惠政策民资参建保障房开闸
6月30日，江苏省住建厅、发改委、财政厅和国土厅等八部门，联合发布《关于鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(以下简称《通知》)，这意味着民间资本参建保障房在江苏正式打开闸门。
点评：江 苏省此次出台的《通知》，与两年前住建部出台的政策内容基本一致，只是比其他城市晚了两年。江苏省此次的开闸，说明目前保障房市场存在问题：一方面是保障 房不赚钱，利润少；另一方面，保障房建设国有企业积极性也不高。所以在万般无奈下，政府出台政策给与优惠，鼓励民企参加。但我觉得目前政府最主要解决的是 建完保障房的后续处理方式，例如政府使用，如何避免资金拖欠等。
二、市场
1、房价点评网宣布下调全国千余楼盘评级
7月1日，克而瑞信息集团(以下简称克而瑞)通过旗下最新上线的“房价点评网”(fangjiadp.com)宣布，对全国21座城市的千余个楼盘的评级进行了下调，其中不乏万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大等知名房企的旗下项目。
点评：下调评级，其实是对市场正常的反映。目前市场不好，成交下降，房价也在回落。在此背景下，如果依然保持原有的评级显然不符合市场行情。此次的调整，我们更希望是市场以此为契机，是企业调整策略的开始。
2、北京首个自住房金隅汇星苑弃购率达349户
在为期三天的选房结束后，北京首个摇号的自住房项目-金隅汇星苑发布选房结果：在正选组1800多户户家庭中，有349户近两成的家庭放弃了此次选房资格。
点评：在1800多户家庭中近18%的家庭放弃了选房资格，说明在前期报名和设置的条件中，应该是存在缺陷的。中了却选择放弃，说明目前需求情况的统计是不准确的。如果这样的情况持续发生，将是对自住房模式的挑战。这部分的分析我会接下来做一个详细的评论。
3、2014长春写字楼市场天量供应，供求比高达5:1
纵观长春，除了重庆路、解放大路、火车站等传统商圈外，生态广场、东方广场、远达大街等新兴商圈都相继推出了高端写字楼项目。2014年长春写字楼市场将面临真正的挑战，市场竞争异常激烈，市场的供求比超过5：1，严重供大于求。
点评：由于很多企业前几年提出增加商业地产比重的目标，在拿地开发上均存在一定程度的增加，导致这些项目集中上市。事实上，不单纯长春有这个问题，很多二线城市都有这个问题。供求比失衡的二线城市，还包括宁波、沈阳、西安等城市。以后我还会专门分析写字楼市场突出问题。
4、北京新房上半年量跌价不减
北京商报记者6月30日从多家机构发布的报告中获悉，虽然北京新房市场整体疲软，成交总额以及成交面积双双下滑，但成交均价却不降反增，反映出市场调整并未进入实质阶段。。
点评：根 据《中国城市住房(一手房)价格288指数报告》，北上广深四个城市中，6月只有上海是上升的，另外三个城市略微上升。实际上，从目前情况来看，我对上海 反而更乐观，因为成交稳定了，才是市场真正的稳定。成交量继续下滑，哪怕目前价格还在僵持，对市场未来的走势反而是不利的。北京只有等到成交量稳定之后， 才能进入筑底阶段。
三、企业
1、《2014年上半年房地产企业销售排行榜TOP50》发布
7月 1日，《2014年上半年房地产企业销售排行榜TOP50》发布。金额门槛方面，TOP10企业的入榜门槛从238亿元增加到了258亿元，同比上涨 8.4%。与此同时，TOP50企业金额门槛从去年上半年的56亿元提升至今年的63亿元，提升了12.5%。从大企业来看，去年7家千亿阵营领军房企的 业绩均突破400亿元。相比之下，去年同期超400亿元的只有5家，第一梯队门槛又有显著提高。
点评：虽 然上半年市场偏冷，但是大企业表现积极。作为行业领头羊的万科，以1018亿元稳坐榜首，且与后面千亿诸强进一步来开距离。其他千亿企业席位争夺愈发激 烈，其中碧桂园与中海之间的差距仅有十几亿元。在弱市环境下，强者恒强的定理继续演绎，入榜门槛持续上升。所以我预计，下半年市场筑底和企业激烈竞争依然 是主基调。
2、万达商业A股上市失败
7月1日，中国证监会发布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，大连万达商业地产股份有限公司等32家企业因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，被终止审查。
点评：万达商业这次被拒绝上市，基本上前面四年的准备都前功尽弃了。相信这也坚定了他弃A转H的决心。随着其他大佬都已经上市，万达成为规模房企中最后未上市(仅通过收购方式在获得香港和美国拥有两个小型资本平台)的坚守者，也许接下去的目标是港股。
3、生命人寿再购金地集团1.25亿股，累计持股27.6%
7月1日，金地集团公告宣布，生命人寿再次通过二级市场购其1.25亿股股份，加上已到期的让渡股份，生命人寿已累计持金地集团27.6%的股份，坐实金地集团第一大股东位置。
点评：生 命人寿从2013年1月26日开始购入金地集团股份，截止目前已经累计八次实现股份增持。从这次的增持来看，股价并没有在低点，生命人寿并没有占到多大便 宜。那么生命人寿增持金地到底有什么目的，之前各界推测的行动到目前也都未实施，之后是否还会有新的动作，大家拭目以待。
4、万科遭外资减持1410万股H股，套现1.88亿港元
据 港媒报道，有股坛“金手指”之称的讥清海管理的惠理集团(00806-HK)减持万科(02202-HK)股权。根据联交所股权披露资料显示，万科6月 25日遭惠理集团减持1410万股H股，每股平均价13.314港元，涉1.88亿港元，持H股仓位由18.05%降至16.97%。
点评：惠 理是亚洲最大的资产管理公司之一，在区内拥有雄厚实力。集团总部设于香港，于北京、上海、成都、台湾及新加坡亦设有办事处，客户遍布全球。从他减持万科来 看，应该是一个正常的市场买卖行为，有利润赚就抛。虽然惠理的品牌具有一定的号召力，但其也仅减持少量股份套现，目前还不用太过于大惊小怪。。
四、土地
我们关注到，7月首周土地成交普遍以底价成交，且流拍显现依然存在，说明土地市场还未走出弱势。从拿地企业来看，以本土企业为主，全国性布局企业在拿地方面更为谨慎。
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