拖延清算 广东清缴土地增值税拉响房产警报
《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》7月1日正式实施。业内分析人士认为，高负债率将成为未来一段时间地产行业风险集聚的主要因素。此次被业内称为土地增值税“清缴风暴”，至少在房企扎堆的广东表明了政府继续调控的决心。
记者采访的不少专家认为，作为房地产企业高度集中的行业大省，广东此次在全国率先出台措施清缴土地增值税的举措必将对市场结构乃至部分企业的定价策略产生影响。
“风暴”：明确标准剑指拖延清算
“1日起实施的《规程》目的在于提高土地增值税清算的时效和质量，有效解决税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算工作中存在的程序不清、责任不明等执法风险和涉税风险。”广东省地税局有关负责人说。
据称，广东的这一《规程》是“广东地税依据国家税务总局授权，在土地增值税现有法律、法规框架内，结合近年征管实践与案例调研剖析成果，制定出台的”。
“细化了征、缴双方的责任，剑指拖延清算。”受访的房地产专家表示。
广东出台的《规程》明确了征缴标准，强化了可操作性。税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准；对适用核定扣除项目金额标准的条件、情形进行细化，税务机关可根据扣除项目金额标准，直观化评估房地产开发项目工程造价是否虚高，并据此核定其合理的开发成本。
对于拖延清算问题，《规程》提出，只要纳税人“已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”，三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算。
背景：征收频遇“尴尬”被指落空
2013年，央视报道称万科、华远等40余家房企8年来欠缴土地增值税超3.8万亿元。对此，国税总局的表态是，“3.8万亿欠税”说法存在误读。
尽管如此，各地土地增值税征收遇到“困境”或“尴尬”确是事实，甚至有民间评论抨击称，到目前为止，房企几乎没有真正执行过这样的纳税政策。
2006年底，国税总局发文，要求从次年2月起向房地产开发企业征收30%－60%不等的土地增值税。此后，尽管国税总局又多次就此发文，但土地增值税事实上并没有得到及时清算。
“实际操作存在困难。房地产项目大多是滚动开发，从拿地、开发到竣工起码要花两三年。一般说来，排除了其他因素，土地增值税的清算周期短则两三年，长则五六年。”广东地税部门基层征纳员刘术林说。
记者了解到。土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率。此前，由于需要等到项目结束后再进行清算，地方税务部门往往按照销售金额的1%或2%比例预征，而在实际执行中，房企为充分占用资金，又会想方设法对该税目拖延缴纳。
中山大学岭南学院财税研究中心主任杨卫华认为，土地增值税主要就是用于调节房价的，根据销售的面积实行累进征收。过去法律条件不完善，什么条件可以清算不明确，导致很多开发商钻政策空子，留下几套房子不清算，把清算时间往后拖，变相获得无息贷款。
“出台规定后，征管能够更加制度化规范化，执法更加透明并举可操作性，有效打击逃税。”杨卫华说。
影响：房企利润受挤压加剧洗牌
根据国家税务总局的部署，2014年土地增值税清算计划已被列入税务机关绩效考核范围。今年以来，除广东外，还有海南、湖南等地先后公布了2014年度的土地增值税清算计划。
多位地产从业人士向记者坦言，30%－60%的税率是相当高的，在银根紧缩，房企资金链紧张的背景下，有可能加剧房地产业洗牌步伐。
当前，房地产企业的负债率高企。今年5月底，中国房地产研究会、中国房地产协会及中国房地产测评中心在香港发布上市房企测评报告指出，房地产板块整体低迷，偿债压力升至三年来最高，盈利比率则持续下滑。
测评结果显示，2013年上市房地产企业普遍加大了杠杆力度，令偿债压力上升，从长期负债比例来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，同比上升0.95和16.96个百分点，均为三年来最高点。
与此同时，上半年房地产企业的业绩也并不理想，中小房企业绩更是出现“滑落”。业内分析人士认为，如果市场面在接下来没有较大变化，房企2014年销售业绩将不容乐观。
“房地产企业资金链将面临史无前例的压力。”广州市社会科学院高级研究员彭澎说。
“清缴如果被严格执行，意味着房企利润空间将被大幅压缩。由此，对房企的市场价格行为也将产生相应的影响，一些开发商的降价热情或会受到打击。”杨卫华等专家说。
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