京豪宅上半年吸金首破50亿 高端盘扎堆销售压力陡增
“今年上半年，北京单套总价超过2000万元的豪宅项目销售金额首次突破了50亿元，而去年同期则约为30亿元，同比上涨幅度接近70%。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者透露，虽然楼市降温明显，但顶级豪宅抗压能力较强，成交量逆市走高。
值得关注的是，虽然豪宅成交量猛增，但千万元级高端新盘的成交量上涨乏力。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计，2014年上半年，北京市成交总价在千万元以上的高端住宅成交总量为918套，环比下跌38.3%，同比下跌32.1%。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示，随着“限高令”的逐步放松，千万元级高端楼盘下半年将扎堆入市，届时高端市场将面临较大的去存货压力。
豪宅逆势走高
据中原地产监测数据显示，从北京单套豪宅销售总价来看，2014年上半年，单套总价2000万元以上豪宅共成交205套，而2013年同期则为135套，同比上涨51%；从销售单价和成交面积来看，2014年上半年，售价6万元平方米以上的高端住宅签约销售面积首度突破10万平方米，高达10.28万平方米，创造了历史纪录。
值得关注的是，记者从中原地产监测数据获悉，目前来看，今年5月份、6月份为豪宅成交高峰期。从具体成交量来看，今年5月份，北京单套总价超过3000万元的高端豪宅物业成交量高达14套，占全市商品住宅成交的比例达到了0.39%，而这一比例在2013年全年仅为0.19%，可见其创下了历史高点；而今年6月份，北京单套总价超过3000万元的住宅类物业成交2套，其中，顶级豪宅红玺台以均价10.4万元平方米的高价成交1套。
事实上，关于豪宅的定义和划分，业内争议颇多，有人认为售价超过10万元平方米的物业可以称为豪宅，也有人认为总价超过2000万元以上的住宅可谓之豪宅，甚至有人认为项目处于城市核心区的才能叫豪宅。
对此，著名财经评论员叶檀认为，多数高端项目都是由于土地价格的抬升而产生的，其更倾向于“被豪宅”化。
据中原地产统计，2013年以来，北京土地出让楼面价超过5万元平方米的地块已经超过了10块，其中，夏家胡同地块、孙河地块、农展馆地块已经开始动工，预计下半年都将入市，预售价格都将在10万元/平方米以上。
张大伟也认为，“地王”的频现导致豪宅的价格定位普遍提高。从2014年上半年所有商品房物业成交的数据可以窥见，成交单价超过10万元平方米的住宅为41套，占全市所有商品住宅成交量的比例达到了0.12%，而前两年则为0.05%，占比翻倍。
无独有偶，上海豪宅市场也开始发力。据记者了解，今年4月末，汤臣一品突然成交了1套总价高达2.3亿元的豪宅。进入5月份后，长宁西郊老牌高端住宅檀宫成交了1套面积达1152平方米的超大型别墅，总价高达1.95亿元，成交单价逼近17万元/平方米。
对此，张大伟表示，与刚需项目的价格敏感度相比，豪宅的购买者对价格不甚感冒，其有多次置业经验，更看重长期楼市行情，包括项目是否稀缺以及具备多少升值空间等因素，因此其受短期波动影响有限。
高端盘扎堆入市
事实上，除了豪宅购买者的出手敏感点与其它购房者不同外，由于稀缺性，豪宅供应量也决定着其成交量走势。2013年以来，北京楼市受“限高令”制约，多个具备开盘条件的豪宅项目都未能及时入市，但今年上半年，“限高令”逐渐放松，根据丽兹行豪宅研究院独家统计数据显示，今年6月份，北京入市的高端项目共计6个，分别为润景茗苑、泰禾誉园、保利海德花园、通盈中心以及千章墅。
“海德公园是当年的蓟门桥地王，绿地集团总裁张玉良曾亲自考察并相中该地块，不过举牌时被中国兵器集团夺走，当时的成交楼面价为27529元平方米。2011年，保利从中国兵器集团收购该项目100%股权，当时甚至有董事投弃权票。” 保利地产(600048,股吧)北京公司总经理李晶向记者透露，而该项目几度入市未果，直至拿地4年后才得以入市。
李晶坦言，海德公园是保利集团耗时最长、价格最高、经历最波折的项目，目前已开放售楼处，下半年将入市销售。此外，据记者了解，该项目已在北京市住建委获批预售，销售价为9.7万元/平方米，创下了今年新入市住宅的最高单价。
值得注意的是，2013年下半年，时值“限高令”从严执行之际，单价超4万元/平方米的项目很难获批。而根据北京市住建委网站的公开信息统计，今年1月份至4月份，单价超过4万元/平方米的项目入市13个。而在5月份和6月份获批预售的项目中，单价超过4万元/平方米的项目总数则达18个。
对此，张大伟表示，此前因为稀缺性，多数豪宅项目都是端着卖，开发商有意放缓销售节奏，入市缓慢。然而，在房地产市场整体遇冷之际，房企资金链较为紧张，恰逢“限高令”全面解禁，开发商开始适当地放开高端项目的供应量，导致成交量上升。
不过，胡景晖认为，在楼市整体观望情绪浓厚的情况下，高端客户也出现了一定程度的观望现象，相对于顶级豪宅，千万元的高端盘的消化速度较前两年有所减缓。此外，随着高端楼盘下半年的扎堆入市，其将面临较大的销售压力。
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