从北京自住商品房20%中选客户放弃认购谈起

  上周北京首个摇号自住商品房金隅汇星苑发布选房结果：在正选组1882户家庭中，有349户的家庭放弃此次选房资格，占比高达近两成。随后在7月4号、5号两天完成备选组的递补选房后，还剩余3套房源。即两天的备选组600户家庭的选房中，共有200多户家庭放弃，弃选率高于正选组。而当时金隅汇星苑项目确认的申购家庭达17.26万户，通过购房资格审核家庭16.55万户，其中优先家庭12.76万户，又由于优先家庭的户数远超过房源套数，此次摇号仅从优先家庭中摇取，真可谓是“百里挑一”。而且这个项目地理位置优越，位于东四环毗邻CBD，北临朝阳北路，南临地铁一号线，周边二手房普遍都在37000元/平方米或以上。这么多客户把已经到手的机会放弃，好像有点匪夷所思。

  对于弃选，媒体、业内人士也纷纷对其原因进行探究。目前普遍认同的原因有两个：一是一部分客户购买力不足，一时半会儿凑不齐首付；一是因为项目不符合一部分需求。我统一把他们称之为“挤热闹来摇号的”。除了上述两点原因之外，还有业内人士指出，由于目前北京楼市出现动荡，部分客户有“买涨不买跌”的心理，从而选择放弃购买，把到手的“赚钱机会”让掉。这种论断有点哗众取宠，项目与周边楼盘存在15000元/平米的差价，已经足够应付波动的楼市。我觉得，放弃认购的客户是真正的自用客户，一方面付款能力有限，另一方面由于是自用房，如果和自身的需求不符，生活工作不方便，而不得不放弃认购的，比如项目在东三环，自己工作在西四环，那就太不方便了。

  虽然有高达近20%的比例放弃认购，但肯定还有一部分客户虽然需求不一致但面对15000元/平米的差价优惠，最后还是咬咬牙买下了自住房。那么，在实际统计的购买需求中至少有30%甚至更高比例的客户群体需求与目前的自住房产品是不一致的。也就是说，这次金隅汇星苑通过购房资格审核的16.55万户家庭中，至少有5-6万户家庭存在需求和产品不匹配的情况。这样一方面降低了有效需求者的中签率，另一方面也影响了今年上半年北京商品住宅90平米以下户型的销售情况。据统计，今年上半年北京90平米以下商品住宅供求比达到1.97，远高于之前三年的供求比。

  我之前已经多次批评北京的自住商品房存在的缺陷，把保障房的运作纳入到商品房的体系中，会出现很多的矛盾。那么该如何面对和处理这些问题，我从规则上来提出几点建议：

  建议一：对中签购房者放弃购房设置限制条件，比如这次放弃了，那下次就不能参加。这样就可以大大减少随意参加的人数。

  建议二：大幅增加自住型商品房的可选范围。比如未来90平米以下且价格低于40000元/平米的普通商品住宅，全部改成20000元/平米左右(北京上半年自住房项目均价每平方米1.88万元)的自住商品房。因为目前普通住宅也是商品房，自住房也是商品房，为什么不能一起纳入进来共同满足那么强烈的购房需求呢。

  当然，这两个建议都是解决表面问题，治标不治本。事实上，目前自住房面临的最主要问题是保障房的运作模式和商品房体系的不匹配，所以矛盾是不可避免的。我觉得，在已经上市或者出让的自住型商品房完成上市成交后，就应该取消该政策，将保障房和商品房两者完全区分开来，进行双轨制运作，而不是今天搞的如此尴尬！

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