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昔日地王大多陷尴尬:忽悠政府市场也忽悠了自己

https://www.biud.com.cn 2014年07月09日06:56 家居装修知识网

昔日荣耀地王，今朝悲情“地主”。光环散去，当一批地王项目站上销售前台，却已陷入“卖也不是，不卖也不是”的尴尬境地。

“最后一次，还有加价的吗？”“成交！恭喜竞买人！”那些发生在土地竞拍现场的一幕幕，惊心动魄程度绝不亚于顶级国际大片。每加价一次，巨大的成本投入都在考验举牌人的心理底线。地王，往往在经历了数十个对手间的上百轮对决后荣耀登场，成为房企实力的象征。

然而，荣耀的背后，却藏着几许悲情。上证报记者经过实地走访和调研发现，那些曾经的地王，如今大多陷入尴尬境地：要么快速开盘，想尽各种办法回笼资金，甚至不惜牺牲利润；要么连开盘都不敢开，指望能“挺”过难关；要么土地款无法按时付清，退地或转手；要么举债百亿信托，以支持地王开发；更有捂盘数年仍无法卖出成本价，计提上亿减值准备。而上述情况所涉及房企，既包括绿地、恒大这种民营大鳄，也包括中海、方兴、中华企业等国企巨头。

“在忽悠了市场和政府的同时，也忽悠了自己。”一位房地产界资深人士对众多地王的点评，一语中的。

花钱赚吆喝的地王：首付只需6%

对于原本硬性规定的首付30%的购房门槛，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，签约当天只需付6%，余款分三个节点每年付8%

三天前，恒大在杭州第一个真正意义上的超级大盘恒大帝景开盘。按照恒大一贯的风格，开盘一般都是几千人齐聚的“大场面”，热闹非常。这次也不例外。

根据公开信息，本次恒大帝景销售均价1.6万元/平方米，开盘销售超过5亿元。一个杭州项目能够开盘回款逾5亿元，这无论对怎样级别的房企来说，都实非易事。但是，恒大这笔账，还应该细算。

如果就杭州萧山区域来看，恒大帝景是毫无疑问的地王级项目。2013年9月3日，杭州萧山拍出三块商业用地，其中一块地经历了高达142轮报价，最终以25.95亿元成交，折合楼板价为10556元/平方米。风头正劲的恒大地产拿下了这一地王项目。

而回看当年数据，萧山楼市风险已经初现。2013年6月，萧山商品房销售均价1.52万元/平方米，签约820套。相比之下，萧山已经登记的商品房可售房源高达17543套。按此去化速度，萧山存量房源的去化周期高达21个月，超过多数城市和区域的去化周期。然而，这一切并没有影响恒大拿地的冲动。“从现在这个形势来看，当时恒大拿地的价格确实太尴尬了。”杭州房地产市场一资深人士称。

一位知情人士告诉记者，恒大内部对这个项目盈利前景的判断还是挺悲观的。“从恒大帝景1.6万元/平方米的定价来看，其实公司还是想赚钱的。如果没有额外的融资沉淀成本，恒大帝景起码现在卖还不亏。但这个不亏有个前提，就是不能压着，必须尽快回款。这也是恒大急着开售的原因。”上述人士称。

就在恒大帝景开盘前一周，记者曾赴楼盘现场调研。当时，售楼处正紧锣密鼓地筹备开盘，并已开始接受看盘，积极蓄客。只是，在施工现场，只能远远地看到作业吊车，出地面的高层建筑几乎没有。销售人员告诉记者，在萧山，只要房子建出一层就可以预售。而杭州市区更宽松，只要出地面就可以卖。这种预售门槛，远低于上海等地。

另外，在萧山，开发商“偷面积”已经成为业内公开的秘密。也就是说，报建不足100平方米的一套住宅，开发商可以做出实际上高达120平方米的实用面积。这种在很多地方被禁止的做法，在萧山却十分盛行。

“杭州楼市是一个奇怪的市场。土地成本会占到商品房销售额的近一半。恒大帝景这种项目更是占到三分之二。地方政府高价卖地的后果之一，就是纵容和放开了很多打擦边球的做法，以作为给房企的回报。”一位杭州房企内部人士说。

实际上，为了尽快卖房，房企各类优惠已经超出市场想象。以恒大帝景为例，其推出了四层优惠，包括：开盘总价8.5折；存3000元减30000元；送家电基金2.3万元以及10年物管基金46728元；总裁特惠折上9.3折。

除此之外，更吸引人的是，原本硬性规定的首付30%的购房门槛，已经被房企化为无形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，签约当天只需要付6%，余款分三个节点每年付8%。

也就是说，即使实现总额5亿元的销售额，开发商实际回款金额也不足3000万元。房企资金紧张程度与回款的压力，也就可想而知了。

“零成交”的地王：滨江豪宅骑虎难下

杭州去年房产销售额1600亿元，如果40%到50%用来拿地，对应的土地出让金约800亿元。但杭州去年土地出让金高达1300亿元，多推了500亿元，相当于多推了50块土地，对杭州楼市造成的压力可想而知。走豪宅路线的中海御道路一号，似乎有点生不逢时

“凡在去年下半年还高溢价拿地的，今年都非死即伤。”中海地产某高管向记者感慨。

这个判断也得到杭州本地房企滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴的认同。“去年杭州土地卖了1300亿元，其中70%的地是外来开发企业拿的。很多开发企业满怀信心到杭州，现在可能都很悲伤，去年下半年进来的，1/3会亏，1/3保本，1/3微利。有的还是巨亏。”戚金兴说。

在杭州，除恒大外，常被业内人士提及的另一尴尬地王，是中海御道路一号。

拿地的时候，中海实在是风光无限。2012年10月，杭州推出一块位于钱江新城边上的稀缺沿江宝地，吸引了万科、滨江、方兴、中海、保利等一线品牌房企进场争夺，三宗地块的竞价用时竟超过4小时，最终中海地产以总价近55.9亿元同时配建9.81万平方米金融城高级人才公寓成功摘牌，三宗地以总建面计算的综合楼面地价高达18150元/平方米。

然而这种计算方式并不能反映地块真实地价。要测算中海地产实际付出的楼面地价，需要考虑配建高级人才公寓的额外成本等因素。根据一份被中海公司认可的内部测算，这个名叫御道路一号的项目实际总的土地成本为61.5亿元。加上基本的财务费用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理论上的刚性成本价已达38000元/平方米以上。若再加上营销费用、管理费用和其他隐性成本，中海御道路一号的一期成本在4万元/平方米左右。

4万元/平方米是什么概念？据了解，同为沿江豪宅，钱江新城金基晓庐、盛世钱塘等二线江景房二手价格在今年3月时曾达到3.4万至3.8万元/平方米不等，东方润园等一线江景物业单价5万至6万元不等。以杭州同区域内新房较次新房的溢价率超过15%的普遍规律来看，御道路一号的二线江景房合理价格区间应为3.8万至4.2万元/平方米。

日前，记者在中海御道路一号售楼处了解的情况是，目前项目并未正式开盘，销售价格也没有确定。但有消息人士告诉记者，就在今年3、4月份，项目曾经暗开过一次。可能是因认购情况不佳，项目索性对外宣称尚未开盘。目前为止，中海御道路一号官方备案体现的成交数量为零。

据了解，中海御道路一号一期的预售报备均价是4.2万元/平方米。而从杭州搜房网公布的预售价格来看，项目开盘底价可能低至3.6万元/平方米。

“当然，这只是二线江景的小户型价格。中海可以通过后期一线江景房的高溢价来收回利润。但无疑，这个项目去化压力和盈利压力很大。正是因为该地王项目的压力，中海在杭州其他楼盘不得不降价回款，引领了杭州本轮降价潮。”一位杭州开发商告诉记者。

杭州一机构总经理告诉记者，包括中海、金地、保利等高价地得主在杭州都开始品尝苦果，其项目销售排名大幅下滑。截至目前，中海已经跌出杭州楼市销售排名前30，金地跌出前20。这在以往的杭州市场，十分少见。

至于杭州楼市整体形势，很多业内人士表示悲观。“这和当地的经济结构有关。浙江产业结构简单，近年来经济大面积滑坡。原来豪宅市场的消费主体即私营企业主财富缩水剧烈。再加上此前已经购入了很多投资性房产，现在购房需求大幅下降。”某豪宅项目负责人告诉记者。