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降价难去化房企面临最后一搏?

https://www.biud.com.cn 2014年07月09日16:31 家居装修知识网

北京气温已升至30摄氏度以上，但对于即将面临“中考”的房企来说，这个夏天有点冷。

国家统计局6月13日公布的数据显示，今年1-5月，全国商品房销售额23674亿元，同比下降8.5%，降幅比1-4月份扩大了0.7个百分点。

截至6月12日，全国33家上市房企公布了今年1-5月的销售数据。33家上市房企的销售签约总额为5500亿元，同比出现下降的房企达到19家。即使是同比增加的房企，其涨幅与今年前4个月相比，仍出现了下滑。

在接受《企业观察报》记者采访时，中原地产首席分析师张大伟表示，从完成2014年年度目标情况来看，房企平均完成率仅为29%。“今年下半年，如不加快‘以价换量’的步伐， 90%以上的房企预计很难完成年度销售目标。”

多位业内人士表示，在目前信贷收紧、资金压力、自住房供应等多重因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向，购房者观望情绪增加，房企降价跑量的压力陡增。

成交低迷，七成企业年度任务难完成

中原地产市场研究部的统计数据显示，上述33家房企今年4月的单月签约额为1092亿元，5月单月签约1146亿元，环比微涨5%。整体而言，房企在“红五月”的表现堪忧。除了保利等企业在其全国促销的影响下5月份的签约额有所增加外，其他房企均延续了今年1-4月的趋势。

“地产一哥”万科公布的销售数据显示，今年1-5月，累计实现销售金额815.2 亿元，同比增长16.2%。而在今年1-4月，万科的销售金额总计为669.8 亿元，同比增长19.6%。也就是说，万科的销售增幅下降了3.4个百分点。

保利地产今年5月的签约额虽出现同比增长，但就1-5月的整体销售情况来看，同比数据仍然下降。销售简报显示，5月份，公司实现签约金额122.21 亿元，同比增长9.69%。今年1-5月，保利地产实现签约金额486.18 亿元，同比减少5.29%。

金地近年来的业绩则一直在下降。2014年1-5月，其累计签约金额仅为126.6亿元。按照全年600亿元的销售目标来看，完成率仅为24%。

“在上述33家房企中，从完成年度目标情况来看，除恒大、万科等个别企业情况较好之外，其他企业的表现普遍较差，平均完成率仅为29%，完成全年销售任务不足30%的企业达21家。”张大伟认为，33家企业的销售表现出现明显分化。预计在后续公布业绩的企业中，同比下调的比例将明显增加，“这表明了整体市场依然处于降温过程中”。

中国指数研究院数据显示，今年5月，全国100个城市(新建)住宅的平均价格为10978元/平方米，环比下跌0.32%，是连续环比上涨23个月后首次出现下跌。今年以来楼市成交相对低迷，将在一定程度上影响房企的业绩。

“今年以来，楼市进入调整期，房价出现下降苗头，购房群体预期变化，观望情绪升级。”链家地产市场研究部分析师张旭表示，5月已过，房企整体的销售额仅完成约1/3。对于销售情况较差的房企来说，今年的销售目标基本难以完成。

有分析认为，今年以来全国商品房销售额之所以出现负增长，主要有3个原因：一是去年同期的商品房销售基数较高;二是近期楼市“崩盘”论等不对称信息让购房者观望情绪加重;三是信贷措施对购房行为的约束。

万科总裁郁亮表示，房地产行业已度过黄金时代，进入白银时代，但绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号，只不过是人人都可赚钱的时代结束了。“在未来竞争加剧的情况下，谁能把最基本的客户照顾好，提供具有性价比的产品和服务，谁就可以赢得未来。”

“以价换量”加速，房企面临最后一搏

今年以来，面对高企的库存压力，房企推盘节奏明显加快，“以价换量”现象开始出现，如“零首付”、“特价房”、低价开盘、团购与打折优惠等，这表明了房企为打动客户开始变相“降价”。同时，华东地区首次出现区域性降价，杭州、宁波、无锡、温州、金华、安庆、九江、赣州等城市榜上有名。

与2008年、2011年的政策压制导致的市场调整相比，在此次市场调整中，一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧，二是全国楼市总体供应量告别绝对短缺，多个三四线城市出现供应过剩。

据张大伟介绍，在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向，购房者观望情绪增加，房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局悄然生变。“最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重、新增人口放缓的城市，都可能再次降价。”

多位分析人士表示，此次楼市调整是首次非政策因素导致的市场下行，这可能会导致本轮调整的周期较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都可能出现明显的价格调整。“随着半年报窗口的临近，预计在认购下滑的情况下，房企很快会把打折促销转变为实质性降价。特别是在6月份以后，很多房企将面临最后一搏。”

在一线城市，近期已有项目陆续降价，如北京大兴、通州等郊区多个楼盘降价幅度超过10%。在上海浦东新区、青浦等区域，也有个别楼盘降价，但成交量依旧表现逊色。

张旭认为，目前的房企降价还处在“小打小闹”阶段，普遍性的降价还没有出现，降价幅度也未撬动购房者预期。“在购房者持续观望的情况下，预计一些房企将加大促销力度，房价下行压力持续加大。”

据中原地产监测，21个大中城市最近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房的销售情况不容乐观。2014年以来，中原地产所监测的21个城市的平均开盘认购率一直处于低位徘徊，仅有临近春节的三周因推盘很少，使得认购率超过去年的均值。

张大伟分析认为，近期“央五条”释放出的首套房贷定向宽松信号，以及沈阳等城市限购松绑的传闻，很难在短时间内对楼市整体回暖产生实质效应。“预计房企调整价格的数量将明显增加，在部分千亿房企出现业绩增长乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，势必将经历大浪淘沙式的考验。”

“考虑到目前在售项目的土地和资金成本，房企的利润率被进一步挤压。”张旭表示，房企的销售资金和预期利润是整个资金链的核心。对于一些杠杆过高、过于依赖民间借贷等高成本资金的中小房企，在市场预期低迷、周转不畅的情况下，其资金风险将会急剧增加。如果销售在短期内难以出现明显好转，不排除还会有一些中小房企破产、倒闭。

一家研究中心的分析报告认为，在目前市场形势下，高价拿地、激进扩张导致资金链承压，以及布局集中在风险较大城市、降价难去化的房企将可能面临经营风险。