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五里桥地块问鼎上海最贵宅地未来单价或高达20万

https://www.biud.com.cn 2014年07月10日08:06 家居装修知识网

“价格还是蛮高的！”在以接近6万元的楼板价拿下黄浦区五里桥街道一块宅地后，丽丰控股旗下子公司“东方动力”的代表在土地拍卖现场留下了这样一句话。就此，他们也成为了上海单价最贵住宅用地的新东家，而在周边一手房成交均价在6.4万元的大环境下，6万元的楼板价是个不折不扣的“天价”。

楼板价为上海最贵

参与昨天土地竞拍的除了“东方动力”有限公司为丽丰控股子公司，参与本次竞买的还有永业集团、珠海华发和绿地香港等。现场在经过了109轮竞价后，被“东方动力”摘得。记者了解得知，丽丰控股隶属于香港丽新集团，该集团旗下还拥有影业巨头寰亚传媒。丽丰控股此前在上海的物业包括香港广场等。

“黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地以5.77亿元价格竞得，溢价62.5%，成交楼板价59859元/平方米。”上海中原研究咨询部龚敏告诉记者，该楼板价突破2010年华侨城拿得的闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，当年地块楼板价为5.2万元。同时，全国单价最贵地块为2013年融创力挫7房企以21亿、异地建27.8万平米医院获得农展馆地块，楼面价超7.3万。但若剔除掉30%的保障房部分，丽丰控股此次拿得的五里桥地块的土地成本将达到85513元/平方米，甚至可以堪称全国最贵。

须配建三成保障房

“身价最高”究竟是怎样一块地块？据悉，黄浦五里桥街道地块是该区自招拍挂以来推出的首幅纯宅地，地块东至紫荆新苑，南至南园滨江绿化，西至富润路，北至紫荆新苑；总出让面积6885.2平方米，容积率1.4，起始总价3.55亿元。

据黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块的预合同上规定，该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售。根据市政府《关于本市保障性住房配建的实施意见》规定，受让人须按照该建设项目住宅建筑总面积30%的比例配建保障性住房。根据黄浦区政府2006年9号文的规定，受让人须在该地块内按住宅面积的2%配置公建配套用房。

此外，全装修住宅面积应占总住宅面积的100%。根据1.4的容积率，黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块地上建筑面积不超过9639平方米，地下建筑面积不超过6000平方米，其中地下建筑除配套设施和停车库外，经营性住宅建筑面积不超过2500平方米。

面临资金房型双重压力

地块坐落于原先卢湾世博滨江地段，北面毗邻紫荆新苑、鲁班公寓、卢湾都市花园等已建成住宅，西面靠近卢湾规划展示馆和打浦桥隧道，南面即是黄浦江，拥有一线江景，东面挨着卢浦大桥，与世博会博物馆也只有一路之隔，交通四通八达，地理位置绝佳。不过，将来对于拿地的房企而言面临两大挑战。

一方面，该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售。规定此要求有利于项目未来整体上市，以免造成因供应紧张或是阶段性上市而造成的高房价和房价不断上涨局面。不过对于房企来说现房销售就意味着不能较快回笼资金，对房企资金链是一种考验。另一方面，地块建筑限高24米，说明此地块处于黄浦江沿岸第一层面的特殊位置，必须保留老外滩24米建筑高度的特征，因此地块容积率较低，仅为1.4，滨江向来以高层物业为主，而该地块占地面积不大，受限于高度之下，容积率也降低，可建筑规模还不到1万平方米。业内人士分析，此幅地块或将以小高层产品为主。

未来单价肯定超10万

据德佑地产统计，该地块所在版块的一手房成交均价从2008年的3.38万元，一路涨至今年上半年的6.23万元。目前，五里桥周边的主要楼盘香港新世界花园，今年以来的成交均价为6.44万元/平方米。而昨天成交的该地块，近6万元的成交楼板价已与之相去不远。

6万元的楼板价，最终会以什么样的终端产品价格面世？德佑地产分析师陆骑麟预测，剔除保障房，该地块的实际楼板价已经突破8万元。“按照土地成本占到售价的一半来计算，将来该地块的产品价格约在15万元-20万元。”而龚敏表示，至少可以肯定价格将超过10万元，“项目在交地后12个月内开工，在动工后36个月内竣工。对于开发商而言，拿下这一地块可能营利多少并不十分重要，重要的是在哪里有项目。”