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上海新地王楼面价超8万 “不可预售”考验开发商资金链

https://www.biud.com.cn 2014年07月10日09:37 家居装修知识网

本报上海讯（文/表记者周裕妩）昨日上午，颇受关注的上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块开拍，最终由丽丰控股旗下的东方动力有限公司以5.77亿元的价格竞得，楼板价59859元/平方米，溢价62.54%，而剔除掉30%的保障房部分，该地块的土地楼板价高达8.55万元/平方米，刷新全国单价地王纪录。

该地块不可预售

公告显示，挂牌出让的这宗地块位于上海卢浦大桥西侧，出让面积6885.2平方米，起始价3.55亿元，折合起拍楼板价为36828元/平方米。

该地块从5月30日挂牌出让起就颇受关注，不仅因其36828元/平方米的起拍楼板价为今年上海最高、是上海黄浦区今年推出的首幅经营性用地，就体量来看属于“迷你”级别，以及有“苛刻”的出让条件，比如须以全装修现房销售，是上海迄今为止首幅不可预售的地块，以及需配建30%保障性住房，且根据2013年的上海市政府规划对南外滩的建筑高度的规定，该项目最外层面临江建筑不得超过24米等。

有开发商投资部负责人表示，这意味着房屋将要现房销售，对开发商资金链有一定的考验。

最晚销售时间在4年后

记者昨日实地探访发现，该地块坐落于上海卢湾世博滨江地段，为纯住宅用地，与世博会博物馆只有一路之隔，地理位置不错。

在这块地的西边打浦路上，是绿地海珀日晖，公开资料显示，在售300平方米精装3房，单价8~16万元/平方米。东边为绿地香港在去年底拿下的上海黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块，地块性质为商住办，当时以59.5亿元底价竞得，折合楼板价约36627元/平方米。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，该地块有望成为上海市商品住宅市场10万元/平方米以上天价滨江豪宅项目的新秀。而上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则认为，该地块交易价格已偏离市场，未来销售或存压力。他表示，该项目未来售价冲击到8~10万区间是有机会，但突破到10万以上则有点难度，而且当前楼市渐入低谷，房价下滑风险显现，未来前景不容乐观。

根据土地预出让合同，这一地块在正式交付一年内要开工，开工后三年内要竣工。这意味着该地块现房最晚销售时间在4年后。

2014年7月9日，上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块由丽丰控股旗下的东方动力有限公司以5.77亿元的价格竞得，剔除掉30%的保障房部分，该地块楼板价高达8.55万元/平方米，刷新全国单价地王纪录。

2014年1月28日，方兴地产以101亿元拿下上海市闸北区大宁路街道325街坊地块，刷新上海宅地的总价纪录。

2013年9月5日，徐家汇中心项目被新鸿基以217.7亿元拍得，成为当时上海的总价地王。

2013年9月4日，融创以43.24亿元拍得北京农展馆地块，楼面价折合7.3万元/平方米，刷新当时北京乃至全国宅地楼面价纪录。

2012年12月26日，上海国际港务集团股份有限公司和威旺置业联合体以56.8亿元竞得上海海门路55号商办（商业和办公）地块，成交总价刷新2012年全国土地总价纪录。

二季上海土地

出让量价齐跌

虽然该地块刷新全国单价地王纪录，从今年上半年的情况来看，上海的土地市场在降温，今年二季度，上海市供地量、成交量双比都出现大幅下滑，地价紧跟房价也在降温。

同策咨询研究部的统计数据显示，2014年二季度上海土地市场共计出让各类地块34幅，约92.36公顷，环比下滑81.26%，同比下滑85.19%，整体呈下行趋势。

二季度上海楼面地价整体呈下滑趋势，其中，6月份在5月份下滑12.98%的基础上，再次大幅下滑54.95%，6月上海市各类用地成交楼面地价为4158元/平方米，为2014年以来的最低值。

从溢价率来看，二季度14幅商品住宅地块仅有6幅溢价成交。