项目股权“让三联一” 河南建业动作频频背后有压力
在最近一周时间里，河南建业可谓动作不断， 7月3日，转让旗下3个项目股权融资7.5亿元，而在7月9日又通过注资2.46亿元与保利合作开发洛阳项目，此番“让三联一”动作引起了业内的广泛关注，作为目前惟一一家没有全国化的大型房企，河南建业的动作背后或是来自市场的压力。
“让三联一”
作为河南本地最大的开发商，建业地产一直是该省房地产市场的风向标，而近日河南建业可谓动作频繁。
7月3日，建业地产公告称，该集团与百瑞信托订立三份股权转让协议，共作价约7.5亿元。据此，建业中国同意向百瑞信托收购建业南阳49%股权、建业平顶山49%股权及河南新城25.1%股权，代价分别为3.9亿元、1.8亿元及1.77亿元。
本公告日期，建业南阳、建业平顶山及河南新城为分别由建业地产拥有51%、51%及74.9%的共同控制实体。完成股权转让协议后，建业南阳、建业平顶山及河南新城3个项目将全部成为其间接全资附属公司。公告显示，三份股权转让协议均于12个月期间内完成并与同一卖方百瑞信托订立，故该等协议项下拟进行的交易须根据上市规则第14.22条进行合并计算。
北京商报记者了解到，这三家公司分别在2010年和2009年成立，其中的河南新城公司主要负责郑州项目，而去年底建业地产掌门人胡葆森曾指出，今年建业的重点市场会放在郑州市，“今年在郑州的比例会比往年都要大一些，至少要达到30%以上”。胡葆森并指，接下来以郑州为重点，同时在今后的两三年里还会再进入河南省一些新的、比较大的县级市。“借助新型城镇化这样一个大的浪潮，希望公司在今后几年更快地发展”。
这次引入信托合作让业内人士认为，是目前市场的压力让建业采取这种分担风险的合作方式运作。
6月30日，建业地产还曾公布，与建信信托订立担保协议及抵押协议，集团同意就持股60%的建业天明，为其最高8亿元的贷款提供担保及抵押。北京商报记者了解到，建业天明为郑州土地的合法实益拥有人，郑州土地现时在建中，将发展成名为建业天筑的高级住宅项目。
正当人们猜想河南建业在大力发展郑州市场遭遇资金和市场压力时，7月9日，河南建业再次发布公告，建业地产宣布，与郑州保利订立合作协议，透过注资2.46亿元，取得项目公司51%股权，以合作发展洛阳土地，涉及地盘面积6.5万平方米，获准做住宅或商业用途。出让郑州公司的股权，为郑州项目担保贷款，又在洛阳与保利联手开发，河南建业的深耕郑州战略是否遇阻成为了业内关注焦点。
郑州楼市下滑
作为河南省的省会城市，郑州市场可以算是一个重点的二线城市，而在过去半年中郑州的情况并不尽如人意。
郑州楼市进入2014年之初，呈现出“低供应、高走量”的特点。据新浪乐居数据统计，2014年一二月，郑州新房市场供应量分别为11.92万、21.91万，1月供应量仅为去年同期的1/3，2月供应量为去年同期的七成。而成交方面，据郑州房管局数据显示，1月销售商品住宅7719套，较同期增加216套，2月销售商品住宅3879套，同期增加740套。
3月，似乎预示着量价的分水岭到来。据克而瑞（CRIC）统计分析，3月以来郑州连续3个月实现“量涨价跌”，成交量微弱上涨，房价小幅续跌。
对此河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，下半年将会是新战场。“金九银十会出现一轮新的战略调整，通过让利消费者来激发市场活力，保持开发商可持续发展的潜力和后劲。”他说道。基于目前市场的大环境，多数开发商的压力空前较大。开发商很可能会调整策略，在金九银十期间进一步加大促销力度。这对于资金链紧张的中小型房企来说，也许是今年的最后一次机会。
可见未来的郑州市场不会给建业地产带来太多惊喜。就建业地产自身而言，今年的业绩可谓下滑厉害。建业地产的公告显示，2014年前5个月，集团共取得物业合同销售总额为40.55亿元，同比减少13.9%，总合同销售建筑面积613.651平方米，同比减少7.9%。
截止到2014年5月31日，每平方米平均销售价格为6.608元，同比减少6.4%。而今年初建业地产给自己定下的销售目标为170亿元。
建业的压力
不走出河南一直是建业地产所坚持的策略。
在今年初的业绩发布会上，在谈及未来发展方向时，胡葆森明确表示，不会走出河南市场。“河南有120个城市，我们现在才做了40个，在没有做完之前不会考虑出去。”胡葆森进一步明确，要做到河南省的每一个城市。“现在还有几百个乡镇没有进。”
但是未来这一单一的发展策略遇阻的风险性在不断加剧。7月7日，郑州国土集中出让了14宗土地，其中13块为城中村改造用地、1块为科教用地，全部以底价成交。让整个郑州市的房地产市场进入了筑底的状态。
同时根据中原地产监测的40个城市数据显示，7月前6日新建住宅成交面积日均值较6月下降14%，且各线城市均呈现下滑走势，一线、二线及三四线城市降幅分别为14%、19%、11%。建业的压力不仅来自市场的整体萧条，还有其面临的资金压力。
5月15日，建业地产股份有限公司与新加坡星展银行、摩根斯坦利、瑞士信贷订立购买协议，发行金额为2亿新加坡元，于2017年到期的年利率6.5%优先票据。本次发行募集资金为现有债务的再融资与一般营运用途。
2月28日，建业地产公布，间接附属公司建业中国与百瑞信托订立担保协议及股权质押协议，据此，建业中国同意提供担保，并质押其持有的建业泰宏全部股权作为建业泰宏偿还百瑞信托授出为数4亿元贷款责任之抵押品。
“尽管目前建业地产的资金状况还处于良好状态，但是面对三四线城市越来越严峻的市场环境，未来的销售回款会进一步减少，进而影响其资金链。”
北京商报记者 赖大臣
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