国瑞置业上市破发 中小企业融资难度加大
经过几年的筹备后，7月7日，国瑞置业终于香港联交所主板成功上市。
但资本市场似乎并不买账。据了解，国瑞置业开市报价2.32港元，较招股价2.38港元低2.5%，最终成交18.89万港元。
国瑞置业也成为继亿达、阳光100和光谷联合之后，又一家在港交所“上市即破发”的内地房企。
北京企业上市破发
根据国瑞置业6月23日发布的招股书显示，该公司向全球发售6.6亿股，招股价介乎2.3-2.84港元，集资总额约16亿港元，其中六成拟用于物业开发项目，三成用于未来收购土地储备，余下一成用作一般企业及营运资金用途。
7月4日，其招股结果显示，在港公开发售部分未获足额认购，认购股数仅占公开发售股份的19.71%，而国际配售部分获轻微超额认购。
虽然公司股价当日收盘报2.5港元，但7月8日开盘时，该股股价一度跌至2.39港元。
有券商分析人士表示，对于内房股，香港资本市场最为关注的是企业的土地储备。今年二三线城市房地产市场出现供大于求的局面，国际投资者对于土地储备集中在二三线城市的地产商估值更为小心。
对于资本而言，在中国内地楼市极具分化的今天，拥有一线城市的优质资源无疑是资本故事的亮点，而国瑞置业的战线，在二三线城市显然更为集中。
据悉，在国瑞置业680万平方米的土储中，北京地区的土地储备仅为39.05万平方米，占土地储备总额的5.8%，平均地价为8378元/平米。占比最大的是廊坊和沈阳，分别为31.3%以及22.7%。
但国瑞置业一直对外宣称自己是一家北京公司。国瑞置业董事长张章笋接受媒体采访时表示，“首先我们是北京的公司，主要项目在北京。我们在北京市中心以及廊坊地区有较多布局，可以享受时下京津冀一体化的红利。”
位于北京核心地段所持物业，被国瑞作为此次上市的主要噱头。招股书显示：“我们是北京市二环路内第二大的物业开发商，拥有4.1%的市场份额，并且为北京第45大物业开发商，所占市场份额为0.34%。”其引述第一太平戴维斯的报告内容，截至2014年3月31日，国瑞置业是“北京二环路内第二大物业开发商，占据4.1%的市场份额，全北京第45大开发商，占据0.34%的市场份额”，目前国瑞置业在北京所有竣工项目均位于天安门方圆1-5公里内。
据悉，目前国瑞置业在崇文门商圈由三大块资产构成，一是国瑞城，包括国瑞城综合体、乐天玛特购物中心、多个四合院以及可出售的国瑞紫金台项目；二是富贵园购物中心，其中大部分为家乐福超市；三是2013年购入的哈德门项目，目前定名为国瑞中心。其中国瑞城以及北京富贵园权益货值合计18.76亿元，国瑞中心权益货值为24.26亿元。同时国瑞置业还拥有祈年大街一侧的土地一级开发项目。
然而，国瑞置业在北京的核心资产经过多年开发，余下多少开发价值仍存疑。日前有媒体报道，国瑞置业旗下的核心资产，位于二环内的国瑞资金台于去年入市交易后，去化情况一直不太理想，售价对外宣称8.5万/平方米而实际成交价不足6万/平方米。国瑞地产营销策划管理中心副总监吴国俊对此予以否认。“这个是不可能的，如果真那么便宜肯定早被抢光了。”
业内有观点认为，单个项目销售的好坏只要在预期范围内，对股价的影响不会太大。“但紫金台项目总货量价值高达23.7亿元，对于一个年销售额刚突破50亿元的地产商而言，这就不太好说了。”
而对国瑞置业来说，将来北京核心城区亦不会有土地继续出让，通过在北京等一线城市获取优质土地储备以讨取资本欢心显然难以为继。
据了解，国瑞置业于上世纪90年代末从广东起步，随后项目遍布北京，珠三角汕头、佛山，河北廊坊，辽宁沈阳、海南海口、万宁等地。在2011至2013年期间，该公司的收入实现97.4%的复合年增长。最近三年签约销售额分别为19.46亿元，32.83亿元，50.57亿元，复合年增长率为61.2%。
中小房企融资难度加大
和国瑞置业一样，多家中小房企也把目光投向了香港资本市场，并且有多家房企已经先于国瑞置业赴港上市。
据不完全统计，今年以来，已有已有阳光100、亿达等10家中小房企敲定赴港上市事宜，包括国瑞置业在内，已经 有9家通过借壳、招股等方式成功登陆港交所，众安房产分拆商业部分中国新城市也于今日正式挂牌上市。
分析师表示，今年楼市销售放缓，货币市场仍将延续紧缩常态，上半年房地产企业的整体流动性趋紧，融资难度增大。相对来说，香港市场资本活跃，IPO和发债等融资较为畅通。此外，中国证监会有意取消境外上市的行政审批，也利好房地产企业在港上市融资。
不过，与房企的密集行动相比，资本对其的认可程度却不高。
在国瑞置业结束招股的同一天，亿达中国在港正式挂牌上市，但表现不佳，最终首日以2.44港元收市，低于发行价2.45港元。
事实上，这并不是今年IPO内房股的首度“破发”。3月28日挂牌的湖北地产商光谷联合上市首日，以0.76港元收盘，较0.83港元的发行价下跌超过8%。此前另一家地产商阳光100中国同样首日亮相就跌穿发行价。
对此，多位业内人士均表示，这与国际投资者对中国内地房地产市场投资信心不足有关，这也将增加房企海外市场融资难度，尤其对这些在产品销售、物业经营等方面能力不足的中小房企来说，能获得多少或者能否获得进一步的融资，“目前还很难说”。
以亿达中国为例。有观点认为，亿达集团赴港上市就是为了缓解资金的紧张。据了解，亿达集团的净资产负债率已经达到140%，今年必须偿还的到期贷款和债务高达51.5亿元，而去年总收入也不过64亿元。
“亿达首日就跌破发行价，说明资本市场对它的信心不足，过高的负债率也会对它未来的进一步融资带来许多困难。”一位券商分析师对记者表示。
而众安房产分拆商业资产中国新城市的上市之路也显得较为曲折。其原本定于6月27日与亿达中国同一天敲钟，但因未获足额认购而下调发行价，延后至今日才正式挂牌。
记者了解到，今日正式挂牌的中国新城市开盘价1.53港元，但曾一度下潜至1.50港元，股价在1.50港元至1.70港元之间浮动。
对此，业内人士均表示，未来中小房企的融资难度依然很大。
“今年楼市降价潮在逐渐蔓延，这影响了海外资本市场对中国房地产市场的判断。再加上人民币贬值、美元转为强势、房企的存货周转速度减慢、美国QE的加速退出、融资成本的走高等多重因素加大了房企去海外融资的难度。”中原地产首席分析师张大伟如是说。（卢志坤）
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