2014京高端物业上半年销售排行榜交流会
攸克地产联合亚豪机构2014年7月9日（星期三）下午，在万科大都会28层举办高端物业1-6月份销售排行榜发布暨市场趋势交流会。请参会嘉宾回答记者提问。
下面是交流会实况情况
交流会现场
主持人：今天下午攸克地产联合亚豪机构发布了2014年上半年北京高端物业排行榜，并且针对北京高端物业市场做了一个交流。本次参加这个活动的嘉宾，有北京万科高端事业部总经理高广汉，现在负责以下几个项目：一个是今天开会的这个地点万科大都会，第二个项目是在故宫旁边，叫北河燕77号，第三个项目就是本次交流的重点，如园，在西北望，还有一个项目明年入市，是北京万科第一个做的别墅项目。这4个作为北京万科的高端项目，统一由高总负责。旁边这位也是今天的一个主角，也是在咱们排行榜的排名前10的懋源置业营销负责人赫蒙，赫蒙负责的这个区域我比较熟，当时见证了这个区域价格的飙升态势。虽然今年在大体整体的市场不是特别好，但是赫蒙负责的项目无论从价格还是成交量，在高端市场比较受关注。第三位是老朋友了，叫张大东，现在在嘉源置业负责紫辰院（价格 动态 户型图 论坛）整个项目的营销。最后我隆重介绍的就是活动的联合主办方之一，亚豪机构的任总任启鑫，私下交流时候有媒体说与亚豪交流很多，但是很多人与任总还没见过面就把任总直接用上了。
第一部分先为大家做了一个介绍。前段时间大家也知道，根据各种数据排行，形成了很多半年的企业榜，包括项目销售榜都出来了。其实在整个北京高端市场，对很多营销人来说一个难点。而在北京，项目的销售，如去年排行第一的1号院和金茂府（价格 动态 户型图 论坛），代表了整个北京市场营销的一个方向。这次我们联合亚豪机构做这个高端榜单，首先就是借这个机会对今天上半年北京高端市场做一个仔细的梳理，同时也针对今天到场的项目负责人，对今年上半年整个的成交情况，包括客户的这个需求，包括心里变化跟之前有什么不同，进行一个沟通，毕竟今年市场发生很大变化。其次就交流下今年下半年整个高端市场会有什么新的变化，听听在座业内人士的观点。首先我们先请亚豪机构的任总对今年上半年高端物业排行榜做一个分析，针对这个分析请任总做介绍。
任启鑫：非常荣幸今天与很多的业内人士包括媒体在一起交流。因为榜单从套数到金额到销售价三个层面去做的，筛选的样本就是在北京单价超过5万以上的项目。实际上大家对于高端豪宅有不同的标准，而以总价相对更准确一些。但是受限于统计方式，我们选取了一个统一起来比较容易的标准，就是从成交的套数成交的金额入手。我就不详细的讲每一个项目了，因为这些项目都是北京非常知名的楼盘，我们在做榜单之前，重点分析了一下今年上半年的包括豪宅市场的一些基础判断，我想筛选出三个数据跟大家分享一下。
第一个数据从上半年供需来看，整个统计来看2014年的上半年5万以上单价的项目总共推出了188套，这个套数是比较高的。
第二个数据从成交来看，实际成交有870多套，从整个的成交量上来说，市场的上半年的这个量，还是一个高端的产品入市比较集中的量，我们在之前平均判断2013年应该是北京的第二个豪宅高端产品的供应的原点，第二个高峰值，实际上受到价格的影响就显示出来了。我们知道北京的高端市场09年的时候有一个特别棒的峰值，当时就说是豪宅的原因，那是从量上来讲。2014年又是一个特别高的点，在这个点里面虽然供应量上来了，但是成交还受到市场整体的影响，还需要有一个供需的两个数据来看。第三就是整个上半年我们做了分类，按照1000万到3000万，我们单独做了一个分类，2000万甚至3000万以上同比去年来看是上涨了，因为北京整体市场还是刚需市场，整体的市场跟去年同比来讲下降比较多，但是在2000万到3000万以上，这个速度成交量还是说明市场有些规划。有些规划的一方面就作为改善型的高端产品，受到的市场波动影响会比较大，我们分析可能会跟一些目前的有些限贷政策，包括市场有关系。但是在2000万开发以上，偏紧密性的豪宅的里面，整个市场的体现比上一年好一些。
第三我们把数据拿出来分析一下。从6月份的数据来看这个状态进一步加剧了。6月份整体的成交套数在上半年是一个高值，这同每一个年度里面不太一样的，是这么长年份里面的一个高值。但是同样在6月份里面成交出现10万以上的，是之前没有出现过的，从量突破标志性的特征来看，6月份还是出现了一个比较大变化。所以我们在分析就今年上半年这个变化的时候，整个市场的变化的趋势是跟之前比，有了一个相对明显的一个定义，这个定义下面会具体去说。
主持人：问一个问题，刚才你说的观点，2000万以上的成交量分批项目没有减少反而在增加，相对会影响中间的1000万左右的。从这个来看，今年整个态势，从北京的成交量和今年同期相比比较窄，但是价格上涨。而支撑这一部分的人对当下的观望，会不会产生影响？是否会有大的影响？
任企鑫：从我们分析来看，就1000万到2000万在逐渐下降，下降的原因就是限贷紧张，这是对于改善型客户产生的一个比较大的一个制约因素，第二个就是北京在执行限贷，因为对2000万基本上属于改善性的客户，首付是必须的一个刚性条件，这个导致首付的标准相对比较高。第二个就是因为整个市场整体的观望受到了一些拥挤，从供应角度来讲，相对偏优质的偏距离比较近的产品在减少，有1000万到2000万，从过去的主区域来看基本上是4环沿线，现在已经到5环沿线了，这个也都产生一些影响。
但是从出手的人来看，整个市场的需求是一直是存在的，很多是偏刚性的需求。因为从二居到三居，家庭结构从两口之家增加一个孩子，增加一个孩子就是一个三代人，大家对空间的需要就不是从80平米到100平米了，基本上扩展到三居四居。所以这部分市场整个的需求量还是挺大的，需要的是一些政策，就是购买的一些方式方法，一些条件放开的话，其实这部分市场我们认为是很容易会再一次的激发出来，他的下降是因为受到限贷条件，但是一旦政策放松的时候，有可能会出现类似于爆发式的供应出来。
另外一个2000万以上这部分的话，从他的购买实力来讲，对于政策这部分的影响没有任何联系，所以我们看到就是，随着一些更好的产品的出现，包括去年的地价大家可以来预期的5环10万这样的一个价格的情况下，这样的一些现代市场依然有的存量的产品，其保值增值是增加，依然有客户会出手。
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