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上海新地王诞生业界:对土地市场刺激作用有限

https://www.biud.com.cn 2014年07月10日16:16 家居装修知识网

　　土地市场在经历了五六月相对冷清的局面后，再度迎来高潮。昨天，黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地，以85513元/平方米成为上海甚至全国楼板价最高的一幅宅地。新地王是否物有所值？对此，业内人士观点不一。

　　世博滨江诞生新地王

　　轨交4号线鲁班路出站，记者沿鲁班路向南走，第一个路口左拐是世博会博物馆，右拐走到富润路，路的尽头有一座白色围墙，围墙内杂草丛生。这里，就是新诞生的地王——五里桥街道104街坊39/1宗地。

　　记者看到，位于黄浦世博滨江地段的新地王，北面毗邻紫荆新苑、鲁班公寓、黄浦都市花园等已建成住宅，西面靠近黄浦规划展示馆和打浦桥隧道，南面即是黄浦江，拥有一线江景，东面挨着卢浦大桥，与世博会博物馆也只有一路之隔，交通四通八达，地理位置绝佳。

　　“面粉贵过面包”的典型

　　德佑地产提供的数据显示，去年12月，位置相近的黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块以59.5亿元的底价成交，折合楼板价30522元/平方米，明显低于昨天成交的地块，当然，这主要与其总价较高有关。昨天出炉的新地王除了位置十分优越外，其总价较低，客观上也帮助其获得较高的溢价率。

　　“此次出让结果既在意料之中，也在意料之外。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，如果从地段来看，确实会受到房企强烈关注；从地块出让条件来看，地块规模较小、要求全装修现房销售、限高、必须配建保障型住房等条件并不吸引人。

　　此前，滨江小规模地块地价也并不算高得离谱。2013年黄浦江沿岸E18单元7-7地块出让，面积为0.57万平方米，可建面积1.42万平方米，最终被天宝远东（嘉华）摘取，楼板价4万元/平方米。从地块条件来看，同样位于滨江附近，陆家嘴滨江一线物业房价已达到10万元/平方米，周边成交地块楼板价仅4万元/平方米。而五里桥街道地块所在的滨江板块物业售价5-6万元/平方米，如“绿城盛世滨江”近期售价在6.4万元/平方米。新地王的价格，或成为又一“面粉贵过面包”的典型。

　　地段决定地价物有所值

　　“目前，在上海外环以内的土地已经非常少了，何况还是稀缺世博滨江的地块？地段是决定地价的重要因素之一。”上海财经大学不动产研究所执行所长姚玲珍表示，一般而言，楼板价占销售价的比例约为33%左右，这会直接影响开发商的经济行为。从另一个侧面可以看出，开发商非常看好这一地块的走势。

　　德佑地产分析师赵葆根说，为保持滨江地区的建筑风貌，该地块规划建筑限高24米，建筑密度30%，因此，该地块上建成的豪宅将以低密度小高层为主，很可能成为上海新的天价豪宅项目。

　　难以扭转土地市场颓势

　　赵葆根介绍道，此次丽丰控股在沪高价拿地，客观上反映了即便在楼市和土地市场相对低迷的情况下，一些位置优越的住宅类地块，依然会受到开发商的热捧。但这样的市中心优质地块出让，对于总体土地市场并不具有代表性，很难改变土地市场总体的低迷行情。

　　按照地块预合同规定：“项目在交地后12个月内开工，在动工后 36个月内竣工。”考虑到原黄浦滨江地区尚在发展之中，不排除楼盘在3-4年后，周边配套建设和豪宅区氛围都得到进一步提高的情况下再入市。本报记者杨玉红

　　实习生李扬