2014年并非需求拐点 房企下半年还得“跑得快”

  据同策咨询中心 据显示，1至5月，大多数二线城市成交量普降2-3成，只有南昌、合肥、石家庄3城市成交量反涨。另外，众多二线城市成交均价出现分化，尽管多数城市仍表现上涨，但上涨幅度收窄， 部分城市甚至出现停涨或下降的现象，比如天津、 杭州、南昌、呼和浩特等。

  回顾2013年，全国楼市可谓热火朝天，但进入2014年，几乎整个上半年却又急转直下“变冷” ,房地产市场处于水深火热之中。那么，此次楼市逆转是阶段性调整，还是楼市需求大拐点来临？如何看待2014 年上半年楼市“变冷” ?

  对此，同策咨询研究部表示，决定未来市场发展的核心因素是市场供求关系，但货币政策与短期调控政策会影响楼市走势。

  货币政策 受利率影响上半年房价下浮已成必然

  2014年一季度，降准、降息预期增加，预计货币政策短期内会有“微刺激”定向宽松措施。

  2014年M2控制目标13%，货币政策偏中性，5月末M2同比增13.4%，上半年阶段性收紧，下半年预计定向宽松“微刺激”，但是难以有大幅放水利好。银行利率下跌，楼市销售量增加，量增加导致房价上涨，反之，利率上涨导致购房需求下降，房价会下跌，以此刺激销售量。

  从目前的趋势看，2014年第一季度甚至上半年收紧银根已经成为必然，实际贷款利率提高，购房成本增加将导致置业需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的资金压力，房价下浮已成必然。

  调控政策 双向调控促二季度楼市逐渐好转

  从2010年1月份至今，以限购为主的调控政策出台了5次，其发布较为密集的阶段，平均时间间隔为4-6个月，也就意味着限购政策执行的时效周期为4-6月左右，当限购政策发布4-6个月后，政策执行的执行效力会趋弱。

  以此来看，4-6个月政策的时效性，与两会“双向调控”的定调偏中性，导致部分城市二季度开始“救市”，这就决定楼市将在2014年第二季度以后逐渐好转

  市场供求 存销比在15个月以上城市面临房价下降压力

  一线城市存销比上升，但价格仍坚挺，二线城市存销比分化，库存偏大城市房价会停涨或下降，大多数三四线城市城市房价面临下跌压力。

  2014下半年楼市预判 房企依然需坚持“跑得快”原则

  2014年经济结构性调整导致楼市需求下滑，是短期市场调整，并非市场需求大拐点。下半年货币政策定向宽松，相对上半年一二线城市整体有市场。量价逐步回升有机会，但也难以有较大利好，仍然要坚持“跑得快”的策略。

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