“长期”持币观望——评华侨城最高报价29.8万
在今年七月这样惨淡的的楼市下，上海却先后曝出史上最高地价和最高房价。7月9日上午，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地以88030元/平方米的楼板价(剔除30%保障房和2%公建配套面积)，刷新了全国单价地王纪录。(参见昨天的“丁祖昱评楼市”《上海滨江再现新地王，豪宅楼价继续看涨》，点击文末“阅读原文”，即可查看)与此同时，上海华侨城苏河湾最新获得预售证的95套房源网上房地产最高报价高达29.8万元/平方米，远超汤臣一品23万元/平方米的最高成交均价，创造了全国新房销售报价纪录(可惜没有实际成交)。
说到华侨城苏河湾这个项目，2010年它以5.28万元/平方米的楼板价成为当时的单价地王。2012年，华侨城苏河湾以大型城市综合体的形象华丽亮相，酒店公寓网上房地产备案价格63400元/平方米。2013年推出住宅产品，网上房地产备案价格90000-150000元/平方米，地王变楼王，成为当时沪上报价超过10万的豪宅项目之一，“引领”苏州河边住宅的高房价。而在目前，统计局数据显示全市房价下行的形势下，华侨城苏河湾依然逆势上调房价，一跃至29.8万元/平方米，上涨幅度达到100%，让人不得不佩服它的豪气、勇气和霸气！
6月28日我们推出了房价点评网(www.fangjiadp.com)，如果我套用房价点评网的专业评级来评定这套房源的话，我会给出”持币观望“的评级，并且是”长期“持币观望，若按此价格买进，则解套之日遥遥无期。原因如下：
一，我们看一下苏河湾项目过往的成交价格。2014年上半年，华侨城苏河湾住宅的成交均价为105,217元/平方米。应该讲卖到这个价格已经很不容易，但比起原先的15万元/平方米报价要差30%，而且这种折让并没有让大家看到热销，上半年住宅售出仅3套。
二，再看一下苏河湾项目周边环境。该项目主打”江河景观“(苏州河与黄浦江)，平心而论，高区样板房望出去的景观还真不错，但产品不能只靠景观打天下，业主天天看也会厌倦。如果看周边环境的话则与华侨城苏河湾的豪宅身份完全不匹配，一片是处于旧改中的棚户区(这还有盼头，未来换新颜)，但另一片已建成的区域则是目前越来越日落西山的七浦路服装市场等中低端商业配套。试想一下，富豪业主天天进出家门，看到的都是拎马桶的或是背着编织袋的，这是啥心情啊！
三，我们再来看看全国上半年的成交价TOP10榜单情况。在这个榜单中，华侨城苏河湾勉强挤进前十，均价12.47万元/平米，除第一位汤臣一品成交了一套23.17万元/平米的住房外，其他豪宅项目单价也就12—14万，当前中国内地的豪宅价格还远没有到香港、东京、伦敦、莫斯科的水平。
29.8万是华侨城苏河湾乃至整个中国内地豪宅市场不能承受之重，今天苏河湾这么做，无非是一种”哗众取宠“的营销手段，以29.8万的高报价来掩护整盘的正常销售，有29.8万了，看中低区10来万是不是显得比较”便宜“啊！
今天我们创建房价点评网的宗旨就是拨开房地产价格迷雾，打破房地产信息黑箱，不能让这种明显的价格烟雾弹影响我们的购房决策(甚至包括政府对上海房价的判断)。29.8万我给出了“长期持币观望”评级，如果下调至9.8万，我可以给出“尽快入手”的评级。
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