取消限购也未必能救楼市

  房地产调控政策在中央层面只字未改，但有关地方政府松绑限购政策的声音铺天盖地，尤其呼和浩特市充满戏剧性的公开救市过程备受瞩目。

  6月20日，呼市房地产开发监督管理处官网发出《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知，提出居民购买商品住房(含二套住房)时，不再要求提供住房套数查询证明。这意味着彻底放开了限购，5天后又因《通知》有错字而收回和撤销，过了一天改了一个字又重新发了出来，呼市的这种“试探”既冲破了限购“红线”，也没有被叫停，于是被外界理解为呼市取消限购已获得了中央的默许。于是，很多地方政府都蠢蠢欲动，欲效仿呼和浩特市取消限购、放松调控、微刺激房市，其目的还是为了托价救市——卖地，其背后的逻辑还是土地财政在作祟。

  现在中国的房地产已经进入深度调整期，除一线城市降幅相对偏低外，二三四线新楼盘已从4月份前遮遮掩掩地暗降，转变为如今大张旗鼓地明降。尤其商品房存销比较高的城市库存消化压力巨大，还有购地销售比过高、房价和成交量有下滑迹象、土地出让金过低、人口净流出等指标特征的城市不在少数，他们都有松动调控政策的可能，但松动调控政策和取消限购就能刺激和拯救楼市吗？未必！

  尤其在目前中国人口红利消失的大背景下，劳动人口的峰值不但影响着经济增速和消费，对房地产价格的影响异常敏感，美国、日本、英国的经历非常明确地说明了这一点，房价的拐点与人口红利、人口结构息息相关，中国也难逃例外，很简单的道理，在经济快速增长的时期，青壮年劳动力较多，对未来预期充满乐观，加之中国的房地产调控政策是以抑制需求为出发点，从而导致了房价越调控越涨的“空调”局面，现在房地产大势正在发生变化，人口红利即将消失，房地产调控政策也正在转向供给管理，中央不再对房地产市场发出调控声音，但政府正在强化保障房供给和棚户区改造，开始对不动产进行登记联网，掌握房地产的空置率和分配结构，做到心里有本账，然后再有的放矢，这恰是供给管理特征，也是中国房地产市场回归理性的最佳注解。

  其次，房地产绑架经济的魔咒正在被打破，在这一轮经济增速出现回落之后，并没有急于通过强刺激和放松房地产调控来“稳增长”，以往人们都在叫嚣房地产事关近70个行业的兴衰，如果继续调控具有支柱性地位的房地产，经济增速的快速回落会迫使中央政府放松房地产调控。这一轮之所以没再动用房地产调控政策来“稳增长”，主要是在中国经济结构转型的当头，如果把经济增速继续寄托在房地产上，则房价上涨的预期很难调下来，如果房价预期上涨，房地产行业有高利润存在，则很多企业会将资金投入房地产来赚取快钱，从而会影响实体经济的产业结构转型。

  当然，经济增速完全不靠房地产相关行业也不太现实，但绝不会再靠高房价来维持经济增长。目前在平衡房地产调控和“稳增长”方面决策层已经换了思路，政府加大了棚户区改造和保障房开发建设的力度，如果这些房屋开发建设的力度能与经济景气时期的商品房供应数量相持平，则房地产相关行业照样可以被有效带动，房地产对经济的贡献也不会大幅减少，而且增加保障房的供给还可以改变房价上涨的预期，只是地方政府的卖地收入和开发商的利润会减少。

  在此大背景下，一些地方政府为了谋求土地财政逆势救市未必能够如愿，据我对中国房地产调控政策的观察和判断，短期内中央文件不会明文鼓励调控政策放松或取消限购，但对一些地方政府的微刺激或放松管制会默许，毕竟限购文件给地方放松调控留有余地，呼和浩特之所以敢明目张胆地突破“红线”，主要是国家限购文件在第一次注明了限购一年的期限，以后文件没有强调限购，只要求各地根据市场自行调控。显然，只要各地政策放松得不离谱，中央可能不会太干涉，但对一些库存过剩严重、人口吸附力不强、已经出现鬼城的地方，可能会比较谨慎，如果放松调控继续让地方政府大肆卖地、开发，产能过剩和房价问题未来会更棘手。

  当然，一些地方政府也应该认清形势，尽早转型和改革土地财政，否则未来土地财政之路会越来越窄。

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