长沙楼市下半年迎逆市 大佬透露买房最佳时机
2014年上半年,长沙楼市行情并不乐观,多家楼盘拉开价格战。迷失,困惑,曾经的楼市忧伤已经逆流成河。“调整会很痛苦,会洗牌,但唯有如此,房地产才能从狂野走向稳重,才能真正健康发展。”对于经历了阵痛、迷茫的中国楼市而言,2014年上半场已然过去。
此次将深入房产市场前线,从大数据的角度分析楼市的未来发展趋势,对话房产大佬,与你共同见证房地产2014年下半场的逆市生长。
下半年楼价将可能在底部徘徊
中原房地产代理有限公司董事总经理胡治钢
2014年,房产调控思路转变,行业处于适应期,一二级市场进入新的发展摸索期。
新房量价盘整前行
上半年长沙商品房市场成交缩水下行,供应持续走高。开发商上半年计划新开的楼盘几乎全部推迟开盘。截至目前,住宅存量超过1100万平米,存量吸纳周期达到15个月,与去年同期相比,时间延长一倍,压力激增。依照指数平滑静态预测,结合历年来长沙市供应特征,预计下半年住宅新增供应量环比增长25%。
根据分析,在成交层面,2014年全年成交量将逊于2012、2013年。价格方面,2014年上半年成交产品价格落入4000-5000元区间比例加大。在后续市场依旧较被动的环境下,始于3月中旬的以价换量若持续奏效,将有更多楼盘不间断加入,形成大量供应的局面,据此,下半年的楼价将可能在底部徘徊。
信心比黄金更重要
“我们的客户不是没有购买力,而是在观望”,从这一点看来,长沙楼市需要的是更多的信心。从供应方来看,2014年前5个月,长沙市房地产开发投资额同比增长10.35%。同期,施工面积保持几乎同等水平增长,表明开发方对于长沙房地产投资意愿尚未减弱。新开工面积同比下滑约17个百分点,若项目延续之前工程进度,则在今年年末至明年年初,入市新增供应将有所减少,供过于求将有所缓和。
从需求方来看,经历了第一季度低迷态势之后,5、6月份集中开盘项目解筹率上涨,超过70%,且高于2013年同期水平,且高解筹率多出现在高性价比项目,表明认筹客户诚意度较高,下半年,需要卖方积极推出合理性价比产品去稀释现欲购房者观望情绪,激发新一批潜在高诚意度购房客户,激活楼市成交,在此过程中,客户挖掘的深入与否直接影响销售量走向。
2014年,价格终会回归
长沙天音企业策划有限公司董事长撒韬
2014年以来,相比2013年的火热一片,稍显冷清。
从房产市场来看,全国主要城市销售面积及销售金额双双处于下行趋势,一线城市下滑明显,二线城市处于坚守状态,部分三四线城市进入去库化阶段,从以往成交数据及对未来的市场的判断,下半年房地产市场的负增长态势或将持续。
正因如此,在全国楼市普遍不佳,楼市低迷的市场环境下,不少城市房地产政策调控开始实施相应对策,以上海、杭州为例的部分城市开始实行市场宽松政策,且随着央行5月12日住房经济座谈会的召开,对楼市释放了积极信号。在各地楼市松绑政策的刺激下,长沙房地产调控政策有可能放松,加速楼市回暖,2个月内若长沙房地产市场无起色,存在政策放宽的可能。
长沙下半年房地产方面或将转好,根据目前市场环境做出推测:
政策:政策面见底,中央大力刺激可能性不大,而地方政府自主多样化“救市”手段数量和力度将加强。市场进入调整期,限购在下半年或将有所松动;
市场:下半年以价换量成解救市场的首选方案,全面降价或成大概率事件,但长沙降价空间有限,无深度下滑风险。
预计短期内楼市难以回暖,特价房等手段不会淡出,长沙房价面上会有微弱拉低,开发商促销手段会更加多样;发商推盘节奏放缓,降价去库存为首选方案,让刚需购买力得到释放。
长期上,经过一段时间的低迷后,购房需求将逐渐释放,后期成交会逐渐向好,加之地铁开通带动地块楼盘升值,对周边楼市也会有成交促进作用;价格终会回归,整体上不会出现太大波动,楼市回暖支撑条件有力,预计下半年开始好转。
长沙降价空间有限,无深度下行风险
长沙新峰地产研究院院长朱熙
从宏观政策来看,早年长沙制定了限小不限大的限购政策,面对多地限购政策已解禁的状况,长沙政府虽未明确有解禁的表示,但是在上半年已多次开会讨论有关问题。政策面似已见底,限购政策下半年或有松动,市场或将进入一个调整期。
长沙今年拟新增加启动的42个棚户区改造项目,共改造35821户,单位9个,预计投资520.38亿元,对于房地产开发商来说,这无疑也是一个利好消息。
从土地供应情况来看,根据长沙市国土资源网的土地挂牌出让信息,虽然7月挂牌出让的土地相较6月多了5宗,但是下半年整体上的供地节奏仍将放缓。
政府卖地也因市场的“寒潮”未退会更加困难。例如,最近出售的几宗土地都是用底价被开发商拿下。这说明了开发商对于拿地的态度也愈加谨慎。所以土地市场的好坏,将成为市场的风向标。
从商品房市场的角度看,由于市场处于下行状态,下半年将迎来供应的高峰。开发商不管是否出于自愿,都或多或少的将推盘节奏放慢。上半年要开盘的房产大多推迟开盘,开发商都选择将原有产品包装成新品出售。
下半年,房产市场进行降价去库存销售仍为营销方式的首选,刚需购买力将成为市场的主力,得到释放。面对楼市调整期,大企业也会及时扩张,抢占市场份额,小企业却面临被收购或兼并。
溺水楼市,像梦一样“自游”
——大匠企画聂建湘
本年开局,急降2000元每平米,洋湖蓝光coco的大事件,开始了这个“破窗”房价的恢弘闹剧。零首付、低起价、封顶价……不管是有意识还是无意识的危险举动,楼市梦游,就这样自然发生了。
银根收紧,无处觅根的市场冷淡,让上半年的楼市如同在迷茫的黑夜中,饱满了忧愁的情绪。谁也搞不清是真的拐了,还是正常的市场蛰伏期……原本地产商都乐观制定了翻番的销售目标,准备迎风高歌猛进,却如飞翔的鸟儿发现自己莫名漂浮在大海,且谁也看不见着陆的方向。
从现状来看,大多数业内专家都无从判断这个楼市会不会突然再次飞起来。
从年初看来,各项目全年的销售任务虽是奢望,但已经计划开始的开工量,让任务成了一种无解的束缚。
可以感知,几乎大多数项目用房价的不同“跌”法,去寻求摆脱动力,这也将成为下半年的主旋律。
楼市各种营销动作肯定会普遍增大,原来并不慌张的“游”,会变成急促的“泳”。各种压力持续逼迫下,房地产营销的“狼性”吼声和挣扎将此起彼伏。
“跌·泳”也许成为楼市下半年逃不离的市场宿命。
“跌·泳”之后,也许会有被无情吞噬掀翻的小舟,当然,也总会有风平浪静的更美天空。
地产进入“平衡市”
湖南恒嘉地产顾问代理有限公司总经理易建国
2014年过半,长沙楼市次第交出答卷,无论是成交面积、成交金额,还是成交单价,均出现下滑,并且有“深滑”之迹象。纵观半年,虽大势不佳,但仍有些许亮点:
1.精耕细作的品牌领跑市场:以龙湖、金茂为代表的品牌楼盘,先后推出系列“事件+营销”的活动,吸引了市场的眼球;
2.布局地级城市的全国性企业开始大有斩获,以恒大、保利为代表的大鳄在常德、郴州、岳阳等地市的表现非常优秀;
3.大品牌应对“熊市”的经验起了关键作用,万科的“打劫开发商”,龙湖“买别墅送高层”,华远“2万中公寓”等都与全国经验有密切关系;
4.个别中小开发商也另辟蹊径,取得不错业绩,江河东澜湾和勤诚达新界的操盘有可圈可点之处。
下半年,如无强力救市措施,长沙楼市成交仍会低迷,加之库存的压力,成本的高企和购买力的不足,“深滑”是可预见的。但是“十·一”前后,开发商会走向两极分化,“无资金、无技术、无品牌”的小公司将会跑货走人,再也不会涉足地产行业,成熟的品牌开发商将逐步统一江湖,届时,楼市将企稳,故上半年是“熊市”,下半年是“由熊市转平衡市”,人们不应该再企望有“牛市”,中国地产行业进入长时间的“平衡市”。
长沙房地产未来新突破或成发展热点
——戴德梁行长沙公司副总经理文学
房地产业仍将为中国重要的支柱产业。从长远来看,新型城镇化进程将为楼市提供稳固的需求基础。国家对房地产调控将实行“分类管理”策略,即对一、二线重点城市仍保持严控,但对库存已现大量积压的城市允许定向微调,供应过剩将持续施压全国范围的楼市成交量与未来投入,因势而现的价格回调将不可避免。
长沙出台的一些地方政策将助力“寒潮”未退的房产市场。随着长沙高铁和地铁建设,交通环境的发展变化将为城市发展提供新的动力。同时,长沙今年拟增加启动42个棚户区改造项目,共改造35821户,将为楼市新增部分需求。再比如,大学生如在梅溪湖购买商品住宅,在相应享受楼盘开发商优惠和绿色建筑补贴政策基础上,由梅溪湖公司发3000元/户补贴。这些地方利好无疑将为房产市场带来新的生机。
多地城市对限购政策的解禁,可能也表明了长沙限购政策将会有所松动,迎合刚需和改善性需求的中低价位中小户型将成市场主流。市场供需回暖有压力,以价换量可能导致价格短期内小幅回调,但价格下行空间较小。
在开发商方面,行业集中度将稳步提升,上市及品牌房企将主导市场,中小型开发商则面临重整及合并局面,保持充足的现金流将为其原则性策略。
楼市探底调整后市可期
合富辉煌杨虹微
2014年以来,全国房地产市场普遍表现不佳,一方面是价格下跌筑底,另一方面是新房成交量的下滑。此前因为高推货、高去化,各房企库存压力并不明显,当前市场环境的变化,成交放缓,库存压力随之而现,尤其是部分二三线城市,库存去化周期在20个月以上。按照长沙上半年月均去化55万平米的销售速度,长沙库存量的销售周期大约在23个月。根据我公司房地产数据中心的统计,2014年上半年长沙市内六区新建商品房销售量大约为396.9万平米(剔除定向建设、经适房等房源),同比去年大约下降了40.22%。楼市已经没有以前的疯狂,进入调整期。
虽然整体上市场环境不佳,房产销售面临着较大的困难,但也有许多项目在逆势下取得了不错的销售业绩。
下半年房地产市场将极度考验发展商和代理商的实力及智慧,激烈竞争下“强者”、“慧者”存,“弱者”及“愚者”面临出局困境。营销策略运用得当,也可以在逆势中取得好的销售量。
总体上,我们对下半年市场持乐观态度。虽然不排除下半年房地产市场继续下行的可能,但更多的,我们看到了对于房地产市场的利好因素。
1.经济微刺激,货币政策中性偏松;
2.政策走向有利,长沙下半年政策调整放松的可能性大;
3.中央保障合理住房要求,刚性客户购房需求将得到释放;
4.促销、优惠广度和力度的加大,松动购房客户的观望情绪;
5.长沙城建配套的完善及其他城市积极因素。
相关知识
长沙楼市下半年迎逆市 大佬透露买房最佳时机
北京豪宅成交单价破20万 高端楼市逆市大涨
家电电商逆市大涨难掩整体市场发展“寒冬”
疫情过后楼市是否打深折,2020年迎来楼市的寒冬,影响这么大
楼市“三去”让房价加速下降,今年是买房最佳时机吗?
细说楼市浮沉:从逆市回暖到低迷受挫
大北京楼市躁热昙花一现 逆市热销难成气候
地产大佬王健林谈楼市:20年内京沪房价不会跌
长沙楼市“金九”优惠多 或成购房者入市好时机
楼市洗牌加剧 地产大佬称3年后过半房企消失