北京土地市场“外冷内热” 现技术性降温

昨日，北京终于成交了5月初以来首批经营性土地项目。据市国土局网站信息显示，昨日北京土地市场成交的两宗地块是在经历了长达三个多月的土地供应空白后，市国土局于6月上旬挂出的，分别位于昌平区上河镇和顺义区顺义新城，容积率较低，适合开发别墅类产品，是目前北京土地市场上较稀缺的位于六环内该类地块。令人意外的是，如此优质的两宗宅地，在竞拍时均未引发太激烈的争夺，现场房企也均表示成交价和竞争热度明显低于预期。

昨日下午，数十位房企代表早早就赶到土地交易市场大厅外围观竞拍，把大厅挤得满满当当。然而，竞拍开始后，现场却显示出了与大厅内情况截然相反的冷清，两宗土地仅有三四家房企现场竞价，从开拍到成交，两宗土地分别仅用时7分钟和12分钟。有现场围观房企相关负责人向记者坦言，现场拍卖状态和成交价格确实有些低得出人意料。

数据显示，昨日首先出让的昌平区沙河镇北沙河北侧（丽春湖土地一级开发项目）LCH-008地块R2二类居住用地最终被北科建旗下北京瑞坤置业有限责任公司以23.3亿元的价格摘得，折合楼面价约为2.81万元/平方米，溢价率为5.9%。而后出让的顺义新城地块被鲁能旗下北京顺义新城建设开发有限公司以29.3亿元拿下，折合楼面价3.6万元/平方米，溢价率13.6%。值得注意的是，两宗地最初都设定了价格上限，准备在触及上线后异地竞建保障房的土地均未达到价格上限就已成交。“与昔日居住类地块动辄吸引十几家房企、经过几十轮竞价以高溢价率成交的情况不同，北京市经营性用地‘断顿’68天后的首次土地出让却意外遇冷，无论是吸引房企数量、竞拍次数还是溢价率均出人意料地跌至较低水平。”链家地产市场部分析师张旭表示。

现场参与竞拍的鲁能、北科建相关负责人均向记者表示，最终成交价确实低于预期价格，北科建相关人士还坦言，由于地块区位较好较稀缺，即使有楼市冷清的大环境影响，北科建事先也未预料到最终成交价能如此理想。因此，以目前的市场状态来看，北科建今后拿地可能仍会继续保持较谨慎的态度。

不过，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存坦言，昨日市场表明上的冷清并不能完全代表真实的供需情况，“外冷内热”才是目前市场更贴切的形容词。链家地产公布统计数据显示，昨日北京土地周边别墅项目价格均为3万元/平方米左右，实际楼面价仍存“面粉”贵于“面包”的情况。而且，有房企负责人告诉记者，实际上，昨日成交的两宗地块看似区位优势明显、较稀缺，但开发难度较大，比如昌平区地块项目中有高压线穿过，对开发商开发项目形成一定挑战。此外，北京中原地产首席分析师张大伟表示，虽然昨日情况表明北京土地竞争力度出现了不小的下降，降温趋势凸显，但地块本身地价就较高，预留的叫价空间也并不太大。

现场围观的开发商反馈也表示，目前市场对于北京的土地储备依然有需求，一旦时机合适便会出手，由此业内判断昨日的交易并非真正降温，而是技术性降温。记者了解到，现场的数十家企业并非单纯凑热闹，而是要从昌平、顺义地块的竞拍情况获取市场最新动态。宝新控股集团项目总监陈良向北京商报记者介绍，他所在的公司在顺义新区已有土地储备，项目准备明年入市。

此外，有专业人士认为，本次土地交易溢价率下调主要是由技术原因造成。在张大伟看来，从两地块的成交价格看，底价依然处于高位，其中顺义新区地块的楼面价依然达到了3.54万元/平方米，而目前该区域内别墅售价在3万-4万元/平方米，楼面价格已接近在售房源价格，因此溢价率得以拉低。另有现场知情房企透露，地块参与企业较少的另外一个原因便是有一级开发商参与二级开发。“谁都知道一级开发商要真想拿地肯定设卡，所以别人就不参与了。”

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