聂梅生:目前对美投资是明智选择
大家早上好！非常欢迎大家又来到美丽的三亚，来参加博鳌论坛，今天带来的演讲题目是《中国房地产海外投资之路》。
首先我们说一下为什么要对海外投资，今天主要讲的是对美投资，其他的一带而过。因为逆周期的资产配置是大家要考虑的，大家都知道，通过明天和今天下午的论坛，大家会明显的感觉到，中国的房地产正处在调整的周期，而且这次的调整相对于其他几次而言是有深度的调整，在这样的情况下，我们看一下美国房地产的周期。
美国房地产存在明显的周期性，而且市场化程度比较高，中国房地产的周期处于下行周期，美国是上行周期，这样的情况下考虑对美投资是明智的选择。
美国经济现在处在什么样的情况？
从2005年的高点跌到2009年的低点，这是GDP的情况。然后开始回升，现在是2014年，如果按照增速的曲线来讲，会有稳健的回升期，还将持续几年。2014年美国经济复苏保持上升的动力，而且预计美国今年的GDP是2.25%到2.35%，领先世界发达国家，估计明年美国的GDP会比今年更高一点。
我们来看一下美国的就业情况，新增就业率未来几年保持正增长，经济在2008年以来是向好的，就业率保持正增长，就业峰值水平在2007年，到2014年又达到一个峰值水平。在这样的情况下，我们知道美国的经济处在上升的周期。
看一下大家比较关心的所谓的美国量化宽松是否会退出，是否会上升。我预计未来利率会小幅的增长，市场已经接受了小幅增长，而且消化了相应的因素。美国十年期的国债资本收益对应来看（房地产是在资本收益里面），未来2013年以后，资本收益已经大于稳定的十年期国债的收益，说明未来几年房地产投资具有很大的吸引力。实际上我们可以看得到，在美国现在已经发生了人口结构的变化，出生在1979年到1995年期间的人超过了7200万人，他们选择的是什么，晚婚晚育晚买房，步行乘坐地铁，重新回到城里上班，上一代美国梦是城里上班，郊区买房，现在的这批人更多的是租房和在城里买房，年龄高选择买房，年龄低的选择租房。因此对美投资在哪里，还是要分析人口结构。
美国房地产市场活跃指数
因为国外资本对美国房地产市场投资增加，交易指数增加，空置率下降。对美国房地产抄底的时机已经错过了，预计一线城市的涨幅趋缓。办公楼、工业地产、商业地产、出租性公寓的情况：商业地产达到历史上的平衡点，曾经在2012年、2013年大幅度的上升。现在投资的空间可能是出租性的公寓，并且持续的上升。曾经是城市中心的CBD和办公室是最高的，第二就是出租性公寓，现在处在遥遥领先的地位，其次是零售、酒店、工业地产、郊区办公楼。
公寓对比2007年房价的最高点：2013年出租公寓的价格已经超出了最高点5%，这一指标特别值得我们考虑，纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山现有物业的价格已经超过最高点的20%，涨幅是最高的，机构投资人将视野扩大到其他的热点，因为这些城市是美国最重要和有代表性的城市，已经比最高点超出了20%，其他地区的公寓也会上涨，大家可以仔细的分析这些数据，2014年到底什么是我们应该关注的热点。
中国房企海外投资情况
2013年是中国房企出海年，中国的资本走向了全世界。去年中国买家在境外商业住宅和商业地产超过了100亿美元，今年这一数额还会增加。2014年中国房企首季度投资了近千亿人民币，已超过去年全年投资总额，预计2014年中国跨境房地产的总量有望超过300亿美元，因为第一季度超过了1000亿人民币，今年会有比较大的增加。原因一是国内房地产的情况，二是人民币前段时间宽松，大家担心贬值，因此将人民币投资出去。三是中国千亿房地产企业已经受到成长的困惑，目前的情况下，靠规模扩张不是原来的情况，因此压力比较大，房企集体出海是对的，国内和国外的反差比较大，例如中国房企融资已经很贵，但是海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内，因此造成了中国房企出海。2013年海外投资绿地610亿人民币，接下来是总部基地、泽信地产、万达等等，分布的情况美国占48.66%，接下来是英国、泰国等等，今年会有所变化，总的格局不会改变，仍然是美国遥遥领先。
中国购房者海外购房情况
美国的比例达到20%，接下来是澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、新加坡、马来西亚、德国等等，中国的购房目标和投资的目标是契合的。中国海外投资的目的是什么，中国人到底到海外干什么，宜居占了43%，很大部分是移民，今天亨瑞是最大的移民地产。教育排第二，占了24%，投资达到了23%，度假是28%，这是中国海外投资的比例情况。投资的目标城市来说，第一是洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、尔湾、奥兰多等等，无论是投资还是买房都是按照这一顺序。
住宅仍然是居住的需求的主要产品，公寓占比71.26%，连锁公寓占了21%，独栋别墅占了41%，联排占了40%，公寓在逐渐的上升。
哪些城市的人对海外购房最多，谁到海外买房最多。第一不是北京而是上海，深圳、广州，还是北上广深四个城市，之后是重庆、成都等等，而且差距是比较大的。上海对海外购房人的群体中占了16.83%，遥遥领先。
大家购买的楼盘是哪些，2013年排名第一的是西雅图智慧岭别墅，美国房地产巨头开发的项目，而且非常有实力，中国对海外投资时都在争取跟他合作，其次的项目是墨尔本、伦敦英伦等项目。
目前的背景下，商会应该做什么事情。
我们正在做五件事情，投资海外采取的模式是成立基金，集体启航，我们曾经一个个企业往海外带，效果不好。不如将中国的企业成立一个基金，通过基金跟海外对接，这样的方式可以集体启航，可以搭建一个国际平台，然后建立融资渠道进行客户选择，并且进行资产配置。
这一平台通过政府间合作，包括中国驻美国大使馆协助，跟各个政府以及市长对接，找到合适的项目和企业。房地产企业间对接，包括跟美国的ULI等美国行业组织，跟金融业和房地产业组织进行对接，相互参加他们的年会，容易掌握他们的脉搏，然后跟龙头企业对接，包括美国住宅业的龙头企业、排名靠前的美国地产企业进行合作。
商业在美国落地，在美国成立中国商会，为中国企业走向海外搭建了海外平台，例如在纽约市长布隆备格授予了全联房地产商会办公室，还跟休斯敦市长谈投资房地产的内容，成立沙龙，洽谈和沟通会等等。中国投资美国房地产案例激增，包括万科等等企业，今年会有更多的企业走向海外。
下面谈谈基金的情况，我们成立了ELITE国际不动产投资基金，这是由商会和房地产企业共同构成，大家可以参与，从而跟国外企业对接。
项目基金是在机会基金的平台下，最后投资海外的项目。这一基金是两层GP，不是说机会基金将GP都拿走，项目基金中我们的投资人就没有兴趣了，因为不能分享GP的分享，因此是两层GP来做，这里不详细的介绍。现在有一个变化，项目基金中，引进了机构投资人，这是最近很大的突破。原来在项目基金中都是我们的会员，都是主流的房企和投资人。比如说项目1是由这些人来投，最近有很大的突破，项目基金中有国内非常强的金融机构，例如银行来介入项目基金，这样的话，我们就分成了优先和劣后，机构投资人是60%，开发商投40%，对项目来讲就会更好，该项目已经成功，18日他们准备去美国进行投资。投资的类型包括常青藤系列等等，这里不详细的说。
美国著名的房企是很负责任的企业，股权投资中，我们分为优先和劣后，开发商在股权中投10%这是很难得的，一般美国的开发商不投那么多，基本上是靠融资来解决，这样股权部分占了40%，债权部分由美国的企业对各大银行，中资的企业也参与开发贷。例如第一个项目工商银行就参与了，开发贷是招投标的，前面的40%是有的，60%是开发贷，其中三家开标，包括汇丰、工商银行等等，最后根据各个银行提出的竞标而定，利率只有2.5%，竞标的情况下，2.5%拿到，中国的开发贷很高，而且还融不到，还要通过信托和增债来做，而且是15%，这种情况下，很多的开发企业考虑到投资过程中资金的本和优势。
收益率的情况：项目整体的收益率是29%，分为优先和劣后等等，开发贷是2.5%，看这样的情况，大家就知道投资结构跟中国是不一样的。第一个项目的目标地址是在洛杉矶的湖人队的主场旁边，绿地也在附近进行投资，已经开工，正式执行。
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