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丁祖昱：地王复出荣光不再土地市场已现颓势

https://www.biud.com.cn 2014年07月16日09:51 家居装修知识网

7月14日，北京首场土地拍卖会举行，两幅地块均以低溢价率成交，未能达到合理土地上限价格，土地市场之冷清可见一斑。其中颇受关注的顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块，被鲁能以29.3亿元总价竞得，楼板价29264元/平方米，溢价率仅13.6%，扣除无偿配建养老院的面积，平均楼板价约36491元/平方米。该地块只有融创，鲁能，天恒，懋源有4家企业参与了竞买，其中天恒甚至未出价，而原先的“地王大户”融创这次也退缩了，最终花落鲁能。

说到顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块，其实早已闻名，它是原“大龙地王”的一部分。2009年11月20日，大龙地产经过190轮竞价(当时参与拍卖的还有保利、龙湖、远洋、大成、合景泰富、融侨、百仕达等名企)后以50.5亿元夺得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地地王项目，楼板价29859元/平方米，溢价率高达258%，扣除3500平方米的幼儿园以及市政公用设施用地，楼板价则高达30490元/平方米。但因大龙地产付不出土地款，最终于2010年2月份退地。2013年9月23日，大龙地王的一部分顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块重新拿出来挂牌出让，建筑面积不到10.1万平米，起始价21.5亿元，楼面价超过2.1万元/平方米，但最终国土局表示“因故暂停”出让。

此次可以说是该地块的第三次登上拍卖台，原本被寄予厚望，但可惜“生不逢时“。试想一下，如果这块地在去年下半年能够正常拍卖的话，我想达到土地上限价格后竞拍保障房应该是没有问题的，最终楼板价超过5万元/平方米也大有可能，像去年下半年中粮获得的孙河乡西甸村HIJ地块，扣除保障房等面积，楼板价高达51885元/平方米。但时隔大半年，市场行情急转而下，该地块最终冷淡成交。联想到上周上海刚刚创造的全国单价地王记录，北京这块地没能高溢价成交，是否也预示着北京土地市场颓势难挡？

此外值得注意的是，14日北京出让的两块地都没能触及地价上限，没有增加保障房的配建部分。原先提出竞建保障房，一方面是北京政府为了控制地价，另一方面也是一种增加保障房建设的重要方式。但是现在土地市场出现颓势，土地价格不能触及地价上限，那这种增加保障房建设的方式是否也将成为历史，我们也拭目以待。