向松祚：房地产长期缓慢下降是未来趋势
【导读】上半年，全国房地产开发投资4万2019亿元，同比实际增长13.1%，增速比一季度回落2.7个百分点。《央广财经评论》中国经济半年报全解读：房地产投资攀升，销售面积和金额双双下降，库存继续增加。
央广网财经7月16日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，个体的数据往往服从整体规律，我们身边的房价未来是涨是跌，要从全国的大数据分析。包括房价本身的数据比如房地产开发投资、商品房销售面积、房企土地购置面积等，还要考虑消费的增长情况综合研判，而这些数据都在今天揭晓。
近几个月以来，很多城市房地产的价格、销量都有所回调，特别是三、四线楼市下行压力明显。很多机构和研究报告甚至认为，房地产市场泡沫将要破灭。事实上，房价崩盘论是杞人忧天，我国城镇化进程一直在持续，每年有2000万新增城镇人口中，具有刚性需求，中国绝不可能出现美国、日本式的房地产泡沫破裂的情况，现在楼市仅仅是处于调整期。但调整的幅度究竟有多大? 是三线城市调还是未来会连带北、上、广这些一线城市也将回调？知名财经专栏作家叶檀和中国农业银行首席经济学家向松祚对此解读。
经济之声：上半年，全国房地产开发投资4万2019亿元，同比名义增长14.1%，扣除价格因素实际增长13.1%，增速比一季度回落2.7个百分点，今年以来，房价有所下行，但房地产投资继续攀升，增幅还是两位数，调整幅度有限，这透露出什么样的信息？先请问一下向先生，您觉得这样的数据透露出什么信息？
向松祚：上半年整个房地产的数据透露出两个非常重要的信息，一个信息就是降。就是我们看到所有房地产相关的指标都在下降，投资的增速确实在下降，尽管还是在增长；从我们销售的面积、销售的额都是在下降，而且销售额下降的幅度要大于销售面积，那说明价格逐渐的是在下降。那么另外我们可以看到就是资金的来源，包括银行贷款，包括企业的自有资金，那么流入房地产资金其实也在下降，所以第一个关键词就是都在下降。
第二个关键词可能是比较好的，也就是说它这个下降的幅度不大，也是在趋稳。我们可以看到基本从6月份开始，下降幅度基本上都有所收窄，所以这可能会打消一部分人对于房地产会崩盘的预期。我个人也认为，房地产不会出现一个急剧的下降，如果它是一个缓慢长期的下降，这也会对我们的经济产生非常非常重要的影响。也就是说大家不要指望说短期之内又会出现一个爆发式的增长，然后大家又把经济增长的指望都放在房地产上面，所以，从政府的到企业都要走好房地产长期调整的准备。
经济之声：长期调整，长期缓慢下降，这是您对于房地产未来的趋势。我们再请一下叶檀女士，咱们来看一下这个数据，房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，其中住宅新开工面积下降19.8%。投资多了，但面积在减少，这说明了什么问题？
叶檀：这两个数据表面上是悖离的，其实是一致的。我们看到投资数据的增长，其实反映的是2012年、2013年房地产市场的情况。因为当时2013年他们拿了这个之后，那么整个的市场就开始起来，房地产商就需要在政府规定的时间内就必须要开工。所以，基本上在2014年全年是一个开工的高峰期，它的投资才会增长。但事实上我们看到这个新房的投资，包括今年开始的投资拿地，都开始大规模的下滑。这说明从今年开始，我们如果看明年投资额的话，它的整个数据就会下降。
所以，光是看投资，或者是看房地产的现在的新房的开发数，我们可以得出一个非常明确的结论，就是说现在为止房地产下行的过程当中，今年下行是比较快的。现在投资之所以还在上升，主要是两个因素，第一个是前两年比较火爆的市场迹象的延伸，第二个是地方政府鼓励的作用。
经济之声：那您觉得这样的因素，这样的下行速率会保持吗？
叶檀：这样的下行速度是有可能会保持的，如果说我们的房地产房贷主要是两块。第一块是房贷，第二块是房地产的税收。如果现在还是保持一个比较紧缩的状态的话，那么今年房地产保持稳定就已经是不错的，如果说保持一个上升态势的话，这个可能性不是太大。
经济之声：那么从投资到开发，再往前倒的话，我想很多房地产企业会关注到另外一个很重要的数据就是房地产销售面积，目前全国商品房销售面积4万8365万平方米，同比下降6.0%， 销售额3万1133亿元，同比下降6.7%，这个数据这么解读？那向松祚先生您觉得这个销售的数据您觉得理想吗？
向松祚：其实这个销售的数据应该来讲是相当理想的，因为我们对于任何一个行业，其实现在包括普通的投资者，包括企业家都有一点误区，就是认为任何一个行业每年都要保证20%、甚至30%、40%以上的增长速度才过瘾，然后单位数的增长就觉得是一个灾难。其实这完全是一个误解，任何一个行业它不可能永远保持两位数以上的增长，它一定会回到一个正常的速度
这个销售面积其实已经非常庞大了，那么为什么这个销售面积有所下降？销售金额有所下降让很多人会担心呢？就是因为我们的房地产已经严重的过剩了，这个房子盖的太多，销售能力怎么可能永远保持这么高的增长速度。所以，房地产就是它正在回归一个常态。也就是说房地产这个行业它的收入增长率，它的利润的增长率，它的资金回报率不可能高于其他的行业。随着越来越多的人需求已经满足以后，它的销售面积，销售额已经也不可能像前几年那么爆发式的增长，很多老百姓开始在做更多资产的多元化。
所以在这样这么大的背景下，房地产会进入一个的很正常化的发展态势，整个房地产它还会有发展，但是这个发展由于我们前期的总量或者余额已经很大，存量已经很大，很多地方可能会出现负的增长，可能会出现一个很缓慢的增长。我觉得这种调整都是非常正常的，这种销售面积的持续下降还会保持下去。
经济之声：也就是从资产的角度来选择来看话，您觉得地产这样一个在过去10年最优秀的资产可能会回归一个平常的回报率，那您觉得未来，在所有的目前咱们几大类资产中，您比较看好哪一类资产，向先生？
向松祚：长期而言的我认为就是说，当然是股票资产是比较好，但是从短期来看股票很不好大家都不愿意，长期而言房地产资产它也很难跑赢股票。所以判断资产的收益一定要从短期、中期、长期几个角度来看。从短期来看，一般的在线资产或者说有些理财资产可能对这些资产都要好，因为这些资产它的流动性相当好；但是你要从中长期来看，可能是好的行业好的企业的股票是最好的投资。而房地产，人们很多人心里买房地产，但房地产由于很大的问题，流动性比较大。所以你要问哪个资产好，很难给一个明确的结论，这个要从收益性、流动性和风险性几个层面来看，从全面的角度来看才能说哪个资产是适合投资者投资的。
经济之声：咱们再回到目前咱们的地产，目前还能看到一个现象，就是我们的住宅地产有所降温，而商业地产有所增加，这个问题向问一下叶檀女士，您觉得商业地产在前期大家会担心，商业地产是不是会有更大风险，因为接盘的资金量比较小，目前的这种看到它的飘红您觉得这种趋势能延续吗？
叶檀：生长趋势是没有办法延续的。那么我们现在看到房地产现在市场有几个趋势。第一个趋势是行业分化的趋势，比如说住宅地产的投资收益的预期在下降，但是对于商业地产投资的收益预期还在上升，所以一些市中心比较好的商铺或者写字楼投资的人还是比较多，尤其是在中部的一些人口大市，那三四线城市它以前没有好的商铺，没有好的写字楼现在它的它的销售是非常火爆的，这是我们看到行业的分化。
第二我们看到城市的分化，比如说同样是住宅地产，不同的城市，一线城市跟三四线城市它是不同的。看商业地产，即便都是省会城市，我可以举出非常确凿的例子，有一些城市它的商业地产有可能它的商铺或者是写字楼，它要10年以上，但是有的城市它的写字楼这个还是比较好的。所以它不同的城市现在分化是非常厉害的。
现在我们看到商业地产全线飘红只是一个短期的现象，那么未来怎么样的房地产会趋势会走稳，我想最主要的是房地产和稀缺资源结合，比如说房地产跟教育结合，比如说房地产跟风险投资结合，再加上房地产跟养老这些高端服务业来结合，这样的房地产现在已经证明，它们股价是比较坚挺的。
相关知识
向松祚：房地产长期缓慢下降是未来趋势
向松祚：地产商别再妄想央行发票子来支持房价
向松祚：楼市拐点很快到来 万科策略不是空穴来风
向松祚：房地产市场或陷入泡沫危机
向松祚：人民币加速贬值或会推动房地产拐点来临
向松祚:棚户区改造需防资金被挪用
向松祚:中国楼市拐点到来 美QE退出加速房地产调整
向松祚:中国楼市拐点已到来
向松祚:供给过剩城市房价会急剧下调
央视：地产商别再妄想央行发票子来支持房价
