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“营改增”将扩至房产业湖南明年底之前会实行

https://www.biud.com.cn 2014年07月17日11:31 家居装修知识网

　　日前，财政部部长楼继伟表示，下一步营业税改增值税（以下简称“营改增”）范围将逐步扩大到建筑业、房地产业等各个领域。

　　这番言论，又为尚未纳入营改增的行业吹响了冲锋号：在2015年年底全行业完成营改增的大限来临之前，包括房地产在内的行业都要加速推进。

　　普华永道中国内地及香港地区合伙人胡根荣分析，因为建筑业的税率规定为11%，所以房地产应该会与之一致，税率也应该是11%。

　　安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐表示，“金融、建筑业和房地产可能会同时纳入营改增。因为很多房地产开发商的资金来自金融机构，如果没有同时开始营改增，会对上下游链条的抵扣造成一定压力。”

　　【本地】

　　湖南明年底之前会实行

　　近日，有媒体从多方渠道获悉，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行“营改增”调研。

　　各大事务所的相关人员分析，房地产营改增的税率应该会和建筑业保持一致，也就是说，房地产业营业税改增值税后，税率很有可能是11%。

　　据报道，财税部门和房地产商关于“营改增”的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。

　　就湖南地区来说，“房地产行业是否实行营改增，目前还未接到相关通知，但是按照国家的规划，明年底之前应该会实行。”省国税局的相关负责人介绍，营改增等政策都是自上而下的，在国家具体政策出台之前，我们可能会提前一个月接到通知。

　　在他看来，营改增的目的是为了结构性减税，对于小微企业来说税负肯定会减轻。省国税局相关负责人介绍，对于很多交通等行业，由于可抵扣项较少，税负还会增加。

　　【房企】

　　抵扣项决定税负的增减

　　如果房地产业的增值税税率真的像业内人士推测的为11%，那房地产业的税负是增还是降？

　　对此，上海经隆会计师事务所主任会计师李敏向三湘都市报记者表示，在营改增的过程中，如果能取得更多的进项税发票，意味着企业的税负会降更多。

　　记者了解到，目前房地产企业主要缴纳营业税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税8种税，“营业税占据的比例为30%左右。”一家中型房地产企业的负责人说。

　　“如果税率真的定为11%，那财税部门必定认为房地产业可抵扣项目较多。”李敏说，因为考虑到各个行业抵扣的情况不同，“营改增”才出现了多档税率。

　　“房地产行业除开土地成本之外，建筑成本和融资成本投入较大。如果建筑业、金融业能同步试点，就意味着房地产企业能用建筑业和金融业的增值税发票进行抵扣。”上述开发商说，如果不能同步抵扣，那么企业的税负肯定会增加。

　　■记者侯小娟实习生马国豪

　　影响

　　“营改增”之后，买房会更贵？

　　营业税改增值税若是在房地产行业实行，对于房企来说，成本增加与否直接关系到房子的出售价格。如果开发商税负增加，那么为房子埋单的消费者无疑又会增加买房成本。

　　但是，对于非自主开发物业的企业来说，如果房地产试点“营改增”，税负反倒会降低。

　　新房不会涨太多

　　市民难免担心，若是房企的税负增加，是否会将增加的成本分摊到房价上，从而抬高新房的价格。对此，业内人士说这种担心是多余的。

　　以一家年销售额为1亿元的房产公司为例，需要缴纳营业税500万元。营改增之后，税率由5%变为11%，销售额产生的税负为991万元［1亿元÷（1+11%）×11%］。也就是说，房地产行业营改增之后，如果这家企业可抵扣的项目少于491万元，这家企业的税负相比原来就会增加。

　　“现在具体政策还未出来，哪些项目可以抵扣也还不明确，如果可抵扣的项目太少，企业的税负增加明显，这些成本肯定会分摊在房价上。”上述中型房企的负责人说，不过相比较高的土地成本，增加的税负成本微乎其微，就算涨价，也不会太明显。

　　公司买房最划算

　　“如果买房者是营改增试点行业的企业，房地产业实行‘营改增’对于它们来说是一大利好，因为它们可以凭房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，从而降低税负。”恒信弘正会计师事务所北京分所的所长张健颖说。

　　目前，房地产业从上游购买物资取得的增值税发票都可抵扣，但是到了下游，抵扣受限制就比较多了。比如说，企业购买不动产，就不能进行抵扣。

　　但“营改增”后，如果企业购买房屋，就可以用开发商开具的增值税发票进行抵扣以降低税负。

　　“我们这个行业主要是住房和人力成本，可惜都不能抵扣，营改增之后导致我们的税负有所增加。”湖南天地人律师事务所主任翟玉华说，增加的税负成本都会分摊到消费者身上。

　　去年8月1日起，部分现代服务业开始试点营改增，律师事务所也包含其中。湖南天地人律师事务所一年的营业额在600万元左右，翟玉华说一年缴纳的营业税为30万元。营改增之后，需要缴纳增值税33万元［600万÷（1+6%）×6%］。

　　在翟玉华看来，“如果建筑业实行营改增，开发商作为可以开具增值税票的一般纳税人，事务所的购房成本又可以作为抵扣项，从而减少税负。”

　　二手房价格可能会更高

　　如果房地产行业实行营业税改增值税，除了对开发商产生影响之外，对二手房交易也会产生一定的影响。

　　三湘都市报记者了解到，现在长沙的二手房交易中，税费主要包括个人所得税、土地增值税、交易手续费、合同印花税、营业税等税种。

　　现行的政策是，对于购买时间不足5年的非普通住宅（即面积大于144平方米的）和普通住宅，按房屋成交总价征收营业税；超过5年的非普通住宅按两次交易差价征收，超过5年的普通住宅免征，最终税率大概为5.6%。

　　那么，如果税率由5.6%的营业税变为11%的增值税，一套成交价为50万元的普通住宅在5年内出售，需要交纳2.8万元营业税。改为税率为11%的增值税之后，若按原价出售则需要缴纳近5万元［50万÷（1+11%）×11%］的税费。“个人购房不存在抵扣，在不涨价的情况下，市民就要实实在在多花2.2万元。”张健颖说。

　　“所以，如果房地产行业实行营改增，高额的税费会转嫁到买房者身上，二手房价格会更高。”长沙一名二手房行业资深人士表示，另外，在新政策出台前，可能会出现“国五条”出台时，二手房成交量暴增的状况。