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济南二手房价格平稳难议价放开限贷可能性不大

https://www.biud.com.cn 2014年07月17日17:11 家居装修知识网

　　放开限购后，济南房产交易大厅的网签等业务办理量有所上扬。(资料照片)

　　“牵一发而动全身”，4年前的一纸“限购令”，打击了楼市投机者和过度投资者，规范了房地产市场，同时也在一定程度上遏制了建材、家居、家电等相关产业的健康发展。这些产业在挑战与机遇并存的行政调控下艰难挣扎，以“房地产业”为龙头的产业链陷入寒冬。“限购令”的取消不仅是对楼市的“松绑”，更是对相关产业的“松绑”。经过几年来的转型调整，这些产业能否迎来新的春天?连日来，记者走访了多个相关行业企业，探寻“限购”取消之后整个住房产业链的动向。

　　影响传导周期长家居行业很淡定

　　济南楼市限购令悄然取消,处在产业链上的家居建材业反应却较为淡定。

　　刚需并没有完全释放出来

　　近日，记者从济南的几大家居卖场了解到，限购令取消以来，卖场客流量和平日并无太大区别,政策变化并未给家居建材行业带来更多的人气。

　　业内人士表示，正常情况下，家居建材行业对楼市政策的变化反应都会滞后一些，时间大约要半年以上，具体时长要根据市场情况而定。

　　一家居卖场企划部经理说，“限购令虽然取消了，但是限贷还没放开，刚需并没完全释放出来，所以感觉暂时对楼市成交量的影响不大，而楼市成交量会直接影响到家居建材行业。但是长远来看，限购令的取消还是对家居建材行业的发展有一定促进作用”。期房交易较多刺激作用延后

　　外地来济的谭先生，社保缴纳还未满一年，“限购令取消前，我看好了一套二手房，现在可以出手了”。谭先生的经历有一定的代表性，买房自住，对家居装修必然有一定需求。正如业内人士分析：“限购令的取消将引发两种现象：一是刚需的释放，这部分消费者买房的目的是用于居住或是改善居住条件，他们对家居装修有一定需求，但是作用的大小要根据实际市场情况而定;二是投机行为的出现，这部分群体即便购房也不会装修。所以单纯地从楼市成交量看取消限购对家居建材行业的影响不是太客观。

　　此外，大部分的购房者还是以新建期房为主要购买对象，这些楼盘一般都是在2016年或2017年交房，所以说即使限购令取消对楼市的成交量有一定的刺激作用，但是反应反映到家居建材行业或将要等2到3年以后。

　　有业内人士告诉记者，“每年我们会根据自身的运营情况把握好自己的节奏，一般情况下没有什么大的政策改变是不会有大调整的，这次限购令的取消对我们来说，当前不会有太大的影响，但是对于以后的发展，会随时根据市场形势具体的变化作出适当的调整”。

　　购房松绑很“提气”半年才知多“来电”

　　“绝对是政策利好!”

　　说起济南取消限购，青岛海信电器济南分公司总经理李学钊带着笑意，向记者表明了看法。只是，他同时也认为，家电业究竟能受益几何，不仅要等大半年的时间落地，更要看限购后房地产行业的走向。

　　“限购取消肯定是个好事”

　　作为房产经济链条的重要一环，家电销售受限购影响，其实不难理解。一个较为典型的案例是，2013年下半年，节能补贴退出遇上房地产限购，这不经意的组合拳，让北京的家电销售一度出奇的冷淡。

　　李学钊被称为济南家电圈的老大哥，从业时间长，拥有丰富的行业经验。在他看来，虽然家电销售增加取决于很多因素，但利好的政策绝对是业界期盼的。

　　山东格力市场部部长刘燕持同样观点，“限购取消肯定是个好事，只有好处，没有坏处”。传导至家电业最快也要半年

　　记者连日来实地探访了国美、苏宁、三联等多家卖场，以及几个品牌的自营门店，结果发现，与房地产企业的快速反应不同，记者没有看到有针对性的促销活动，就连销售人员与消费者的对话，也几乎很少涉及取消限购的事情。

　　既然是利好，为何市场上看不到反应?

　　采访中记者发现，家电界的看法有一条十分一致——限购取消是好消息，但即便真能带动房地产销售，要传导到家电的销售终端，最快也需要半年时间。

　　对此，多个家电卖场的负责人较为一致的看法是:家电属于房产经济的末端产业，房子完成销售后，家居行业才是第一关联环节。济南国美电器广宣经理杨晓辉就告诉记者，取消限购主要增加的是改善型购房，这部分群体因为已经有房在住，其完成购房、装修、购买家电的中间时间更长。

　　在泉城路的一家卖场，记者偶遇老家鲁西、刚从北京跳槽到济南的小张。由于没了“缴纳一年社保”的限制，他刚刚选了一套小面积的现房，并欣喜地利用午休时间，带女朋友“先看看家电找感觉”。这，或许是家电品牌们，最愿意看到的场景。

　　楼市反应

　　“解禁”只是噱头“涨价”只说不做

　　取消限购让济南的房地产市场备受关注。虽然部分开发商以“限购取消将引发涨价”为由做足宣传，但消费者对限购政策取消反应不一，房产中介也在观望市场变化。记者调查发现，虽然“涨价声”此起彼伏，但截至目前，并未出现由取消限购引发的实质变化，房产价格和销量也比较平稳。

　　房产商大肆宣传背后“很纠结”

　　7月12日，记者在西客站附近一处楼盘的售楼处看到，信息屏幕上滚动播放媒体关于限购解禁的报道，这似乎成为开发商吸引购房者的一道“招牌”。

　　限购解禁成了部分楼盘的推销新亮点，销售人员希望以此政策吸引购房者的更多的眼球。在记者收到的一条楼盘推销短信中，在楼盘名称、户型、价格、优惠等内容之前又加了一句：“空前利好，楼市解禁，百万刚需爆发房价飞涨在即!”不少市民反映，近期到楼盘咨询购房时经常收到此类推销短信。

　　事实上，虽然借助“限购取消”大肆宣传，但目前并没有真正酝酿涨价的楼盘，甚至并没有涨价计划，记者了解到，开发商们一方面是考虑限购对市场的影响不会太大，一方面怕盲目提价后会损失客源。

　　消费者对待政策态度“反差大”

　　记者采访发现，消费者对取消限购的态度存在不小的差异。

　　李先生和妻子在济南务工5年，眼看孩子到了上学年龄，考虑在济南买房子，但是他却无法提供社保证明，买房的事一再搁置。随着限购取消，他心头的一件大事也落了地。

　　市民张先生名下已有两套房产，眼看着孩子要上学，他想买一套学区房，但是根据相关政策，贷款两次不能再贷款，他又没有一次性付款的能力。“取消限购对我来说一点作用都没有，除非同时放宽限贷政策，否则只是为少数人取消了限购。”

　　大批在济工作还未购房的年轻人则认为，限购政策取消后，放宽了对外地人的限制，如果外地人购房增多或引发换房热潮，房价势必又要大涨，所以他们并不希望限购令被取消。

　　二手房价格平稳存在“议价难”

　　14日，记者走访多家房产中介了解到，限购解禁至今将近一周内，房价并未出现明显上涨趋势，值得一提的是，现在购房比较难议价。

　　“现在买是最合适的，卖房者还没开始涨价，之后肯定会有所变化。”建设路一家名为聚隆房产的工作人员告诉记者，之前交易时房主便宜几万元是比较正常的，现在卖房者虽然没有在价格上明显加价，但是基本不接受议价。

　　对于限购对二手房是否带来影响，房产中介均表示会有所影响但不会太大。

　　“限购取消了，但限贷没取消，很多人吃不消全额付款。”在经七路一家房产中介，工作人员称能一把付清房款且拥有三套房以上的刚需购房者仍是少数。

　　调控方向

　　取消限购将成为趋势

　　取消限购正成为全国上下关注的话题，取消限购是否会成为主流趋势?

　　“限购”属于临时性调控政策，是针对高房价而出台的。经过4年时间，确实发挥了不小的作用。然而楼市的未来应该是更加市场化，行政指令应当逐步退出市场。与此同时，要建立房地产市场调控的常态化、长效的调控机制。

　　党的十八大提出“让市场发挥决定性作用”，中国房地产市场的主要问题恰恰在于市场被扭曲，限购政策本身就是行政指令，虽然能够遏制部分投机需求但也损害了一些正常需求。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必行。限购等行政化措施会逐步退出后，作为替代性的调控政策或调控机制，楼市长效调控机制应该抓紧研究，并逐步推出，并对房地产市场发展起到调节作用。

　　放开限贷可能性不大

　　过去几年间，楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低，信贷宽松年份房价则高涨。限购政策放开后，济南楼市限贷政策会不会放松?

　　记者在采访中了解到，大部分银行对房贷仍持谨慎态度，认为放开限贷政策的可能性不大。在济南一家国有银行工作多年的张先生表示，一方面银行业自身贷款额度受限。另一方面，相较于其他贷款种类，房贷的收益不高，银行自身投放意愿也较低。房贷贷款期限长、利率低，银行在房贷上的收益微乎其微。而同样一笔100万元的贷款，发放给小微企业，贷款利率在基准利率上浮10%-30%，加上小微企业回款快、收益高，自然更受银行青睐。另外，银行自身有一套完善的风险控制体系，不会涉足高风险行业。从当前的局面看，房屋销售变缓，资金收回周期拉长，房地产贷款变得“不那么安全了”，这正是多数银行收紧房贷的原因。

　　限贷政策未松动很多人被挡门外

　　限购的大门悄然放开，限贷政策却丝毫没有放松。记者从济南多家银行了解到，目前仍是实行“差异化”的信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。对于三套房仍是一律停贷。

　　贷款政策依然是“大门紧闭”

　　“目前还没有接到贷款政策调整的通知，现在不能办理第三套房贷。”面对记者的询问，中国银行工作人员做出如此回答。农业银行工作人员也给出了类似的答复。

　　记者调查发现，对于房贷利率，驻济银行信贷政策仍然较为紧张，多数银行仍执行首套房贷上浮5%，二套房贷上浮10%的政策，个别银行甚至将二套房贷利率调高到基准利率上浮20%，并对客户有诸多要求。一家股份制银行个贷部负责人表示，他们银行首套房的商贷利率要上浮10%。对一些信用记录不好的客户，要根据具体情况上浮10%到15%不等。

　　限贷才是影响购房的关键因素

　　听说限购放开了，市民王先生来到市区南部一处楼盘看房子，但到了售楼处王先生却失望而归。尽管此次限购政策放开了，但限贷政策还没有任何变化。因为王先生要购买的是第三套房子，银行目前一律停贷。王先生想卖掉一套房再买房，但咨询后得知，目前限贷政策对套数认定还包含贷款记录，由于前两套房子都贷过款，所以即使他卖一套房子依然无法贷款购房。

　　记者在采访中了解到，目前限贷政策没有做出调整，这仍是影响购房者买房的关键因素。按照当前的信贷政策,二套房商贷首付比例六成,由于目前房价较高,一套房总价动辄百万元,六成首付就有五六十万元,对不少购房家庭来说压力不小。

　　有分析认为，目前济南房地产市场下行的大气候已经形成。限购全面放开只是打开了第一道大门，“限贷令”的存在仍一定程度上将部分购买人群挡在门外。如果在信贷政策上加大扶持力度，推行支持自住和改善性购房的信贷优惠政策，对促进成交将有更实质的意义。

　　各方声音

　　短期内不会带来投资投机的增长

　　在谈到取消限购是否会造成房地产价格上涨的问题时，山东大学经济学院教授李铁岗表示，目前的房地产市场状况是综合作用的结果，并不只有限购一个原因。这种状态下取消限购不会有太大影响，取消以后也不会出现销售量和价格突然上涨的情况，李铁岗表示，“只要房地产市场现在主要处于相对萎缩和下滑的状态，取消限购后就不会出现想象中的那种美好景象”。

　　限购取消之后，会不会造成投资投机性购房回弹呢?李铁岗认为，大部分的投资投机行为是以市场价格快速增长为前提的，“现在的环境刚好是相反的，市场价格的上涨目前是缺乏一定动力的，并面临一定下降压力”。取消限购之后短期内不会带来投资与投机的增长。

　　刺激改善性购房需求吸引周边城市买房人

　　对于济南取消限购，中国人民大学博士生导师、建设部政策研究中心主任陈淮认为，限购是抑制投机性需求的措施，持续的严重的供不应求才会存在投机性需求。济南现在是供大于求，因此没有必要限购。

　　“济南这样的老城，很多人已经度过住房危机的时代，满足了住房需求，现在成规模地进入改善期。”整个中国都在这样一个时期，产生的需求可以保证未来10到20年发展，中国的房地产市场仍将是全世界规模最大、增长最快的市场。

　　中国房地产及住宅研究会副会长、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌则认为，济南的限购政策取消后，对改善性购房需求将带来刺激作用，甚至周边有改善性需求的人，都会到济南买房。