广州商业公寓降价潮一波接一波 “白菜价”频现
3年前，随着住宅限购令地方版的落地，广州商业地产迎来了蓬勃发展的黄金时期。最先亮相的分拆式小产权商铺横扫从住宅“转跑道”而来的投资客，但后续暴露的投资风险与隐患，如产权不清晰、发展商卷款“走佬”、商场管理不善等问题，不足一年半的时间，小产权商铺步入式微。而从2012年开始，商业地产的明星产品逐渐从商铺转向商业性质公寓。众多实力发展商都纷纷将其写字楼性质的项目改作公寓式写字楼，这类产品的最大特点是长得很像住宅，却有一把“不限购、不限贷”的商业性质保护伞。起初，备受市场追捧的商业性质公寓主要集中在珠江新城一带，其整体产品素质较高，从居住功能、产品设计到开盘价格，丝毫不逊色于普通住宅，当中最具代表性的楼盘有由新鸿基、富力地产、合景泰富三大开发商联合开发的天銮。 文/图：记者 王雯倩
自2013年起，荔湾、海珠、番禺、萝岗、增城、花都等区域都有商业公寓项目陆续入市，其产品设计开始由此前的“高大上”风格，转入更接地气的“小而美”，60平方米以内的小户型1~2房公寓产品成为市场主流。价格门槛也随产品变更从动辄数百万甚至上千万元的高门槛，降低至100万元/套即可拥有的低总价。
降价潮一波接一波
今年以来，广州一手商业公寓项目频现低价促销，屡屡刷新公寓价格底线。春节后，敏捷地产在番禺的商业公寓项目率先推出的一批特价单位，尽管货量不多，但却足以搅动市场，引发投资者抢购，市区商业公寓降价潮由此开始。
3月，市场上低价走量的商业公寓项目增多，但仍以番禺片区的商业公寓为主。
4月，中新知识城合景·天峻正式开盘，均价7000多元/m2、首付2万、20万元/套的“白菜价”刷新区内乃至市区商业公寓价格底线，开盘当天即热销900多套公寓，投资客中不乏地产圈中人。公寓低价走量从番禺向萝岗蔓延。
5月，萝岗万达广场推出一批“裸卖”商业公寓单位，虽因剥去装修而降低售价，但直降2000~3000元/m2的优惠幅度还是刺激了不少投资客加快入市。
7月，新黄埔“巨无霸”级商业综合体的大壮国际广场首次开售商业公寓，令人意外的是，地处科学城中心区域，坐拥双地铁交通利好，其平层公寓低至7888元/m2（带装修），均价介于8000~9000元/m2，其报价远低于周边萝岗万达广场和广州绿地中央广场。
增城最平 番禺成交最多
据克而瑞最新数据显示，2014年上半年广州酒店式公寓主要集中在8000~15000元/m2区间，占46%，其次是15000~20000元/m2，占17%。而套均百万以上的区域有天河、越秀、海珠、白云、荔湾。套均总价百万以下的区域有番禺、南沙、黄埔、花都、从化、增城区。公寓产品套均总价最高的是天河区，为365万元/套，最低的是增城区的40.86万元/套。从区域成交看，番禺区公寓产品成交比例最多，占41%，其次是黄埔和花都区域。
克而瑞房价分析师李权基表示，2009年至今广州酒店式公寓呈现供求递增趋势，从2012年起公寓产品供应偏向于市郊发展，拉低了公寓的整体均价。但要留意，2013年至2014年上半年均呈现供过于求的现象，截至2014年6月广州酒店式公寓存量为90万平方米，合计14175套，去化周期为11个月，虽然去化周期有上升趋势，仍处于合理去化水平。由于近期广州楼市降价潮的蔓延，个别开发商对公寓产品也有相应的调整，但大部分公寓产品价格仍坚挺。
租赁市场未形成
供过于求日后转手难
合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江指出，现时市中心的商业公寓价格仍较为高企，价格一路走低的商业公寓楼盘大多集中在外围区域如番禺、萝岗。新货供应量较大且产品同质化较严重是致使此类区域商业公寓降价促销的主要原因，有其一定的特殊性。而从商业公寓客户群看，还是以投资客为主导，自住客户的占比不高。从目前的市场行情来看，今年9月之前，广州一手住宅价格仍有向下调整的空间，尤以供应量大、客户群少的郊区商业公寓楼盘较为严峻。“或许已经出现了抄底的时机，但未来能有多大升值空间，我并不看好。”
房地产专家韩世同也认同此观点，在他看来，番禺、萝岗的商业公寓价格虽较去年有所回调，可由于此类区域的商业公寓租赁市场尚未成型，区域内租赁需求较弱，而作为投资品的商业公寓，其租金回报率是判断投资价值的关键。加之外围片区的商业公寓供应量大且上市时间较为集中，这又让投资者日后转手套现留有隐患。
黎文江亦表示，商业性质公寓具备不限购、不限贷的特殊优势，因住宅限购政策而备受投资客追捧，但日后很可能因限购政策的退出而没落。这种情况不同于住宅，若放开限购政策，住宅市场或得以盘活，可商业公寓却很可能一沉百踩，其投资前景非常不确定。因此，在他看来，目前发展商除了在价格上大做文章，似乎已无其他妙招可以让商业公寓迅速走量。而对于尚处于开发阶段仍未开卖的商业公寓项目，发展商可以考虑引入知名酒店加盟项目的经营和管理。以萝岗为例，其优越的自然山水资源和便利的交通路网，但目前“无论是经济型商务酒店，还是豪华型度假酒店，在这个区域都处于空白”。发展商可以考虑将“客房模式”作为商业公寓项目的一个新卖点，既能让投资者相对安心，也可以真正体现此类公寓产品的实际价值。
除“价格牌” 要靠软实力
韩世同则认为，商业性质公寓若想打开局面，除价格牌外，还可考虑从产品设计上有所提升和创新，增加商业公寓的投资附加值。最简单快捷的一招便是升级公寓的软实力，如在室内装修和家电配套上，更贴合年轻人的居住需求和猎奇心态，采用智能家居系统或增加室内隐藏式的储物空间等，“与其一味地靠剥去装修玩‘裸卖’来降价促销，不如更新产品自身卖点，打动目标客户。”
中介看市
“刚需”坚挺支撑后市
在日前举办的戴德梁行广州2014年第二季度新闻发布会上，戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文认为，预计下半年“刚需”将逐步释放拉动成交，到第四季度成交将明显回升，明年一季度楼价预计可企稳。虽然上半年广州楼市表现不佳，但对后市依然看好，这一信心就是来自广州“刚需”的坚挺。具体而言，短期内处于婚育高峰的“刚需一族”仍在积聚成长，据最近一次人口普查推算，到2015年，广州25~34岁的人口将达到2010年的1.24倍；这还未包括产业发展所带来的流入人口。 预计下半年信贷政策、利率或可进一步放松，此外被挡在购房门外的部分流动人口将受惠于“入户新政”利好。
香港市场对楼市调控存忧虑
日前，仲量联行香港发布的《2014年上半年房地产市场回顾》显示，由于香港政府的楼市调控措施持续，加上目前持有成本依然较低，业主卖盘压力低且普遍持观望态度。2014年上半年，各价格类别的销量普遍较去年下降，只有售价3000~5000万港元的一手物业销售因开发商推盘所带动而有所增长。不过，一手市场提供的折扣优惠对二手市场售价影响并不明显。2014年上半年，中小型及高端住宅的资本值均轻微回落约1%。而高端住宅租赁需求依然疲弱，导致2014年上半年高端住宅租金下跌近5%。 记者 王荔珏
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