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机构看长沙下半年楼市:中场吹哨风往哪吹?

https://www.biud.com.cn 2014年07月18日14:31 家居装修知识网

　　这是最坏也是最好的时代

　　1859年，狄更斯用“这是最好的时代，也是最坏的时代”作为《双城记》的开头;155年后，人们或许仍然可以使用这句话作为对2014年楼市下半场的预判。房地产整体遇冷，宣告其高峰增长时代的停步;市场以品质为王，或预示楼市未来调整的方向。下半年楼市，风将吹往何方?不妨听听专业机构人士的看法。

　　长沙世联兴业房地产顾问有限公司

　　董事总经理王培文

　　淡市背后是结构性调整

　　上半年关键词：结构性调整

　　下半年关键词：调整好心态

　　仔细观察大数据，就能发现2014年长沙面对的不仅仅是淡市，更是长沙楼市多年来快速发展后理应展开的结构性调整。从住宅市场来看，“刚需”仍占主流，但有数据表明，继首置型“刚需”多年高歌猛进之后，首改型“刚需”正逐步成为左右市场更重要的力量。这一趋势也表明在本轮淡市中，不仅需要通过简单直接的低价来激发首置型“刚需”的置业冲动，更需要通过坚实可靠的物业价值来赢取首改型“刚需”的一颗芳心。

　　其次，从商办市场来看，更为残酷的结构性调整也在淡市中拉开帷幕。过去的3年间，供求本质上的差距将直接导致商办物业在本轮淡市中经历相较住宅市场更直接的冲击。而这种冲击也将会引导长沙商办市场走向成熟，更注重产品差异化，以及对后续经营的重视程度。

　　对于下半年，预测的事情不必多说。淡市不太可能迅速结束，购房者的观望情绪也不会转眼间烟消云散。在淡市中，放好心态，回归营销本质，专注产品价值的挖掘与提升，致力于购房者置业心理的微妙把握——依旧是一条永不过时的好路子。

　　湖南合富辉煌房地产顾问有限公司

　　董事总经理杨虹薇

　　楼市探底调整，后市可期

　　上半年关键词：表现不佳

　　下半年关键词：竞争激烈

　　2014年以来，全国房地产市场普遍表现不佳，一方面是价格下跌筑底，另一方面是新房成交量的下滑。此前因为高推货、高去化，各房企库存压力并不明显，当前市场环境的变化，成交放缓，库存压力随之而现。按照长沙上半年月均去化55万平方米的销售速度，长沙库存量的销售周期大约在23个月。楼市已经没有以前的疯狂，进入调整期。

　　虽然整体上市场环境不佳，房产销售面临着较大的困难，但也有许多项目在逆势下取得了不错的销售业绩。我认为下半年的房地产市场将是极度考验开发商和代理商实力及智慧的半年，激烈竞争下“强者”、“慧者”存，“弱者”及“愚者”面临出局困境。营销策略运用得当，也可以在逆势中取得好的销售量。

　　总体上，我们对下半年市场持乐观态度。虽然不排除下半年房地产市场继续下行的可能，但也要看到利好因素。譬如经济微刺激，货币政策中性偏松;政策走向有利，长沙下半年政策调整放松的可能性大;中央保障合理住房要求，刚性客户购房需求将得到释放;促销、优惠广度和力度的加大;长沙城建配套的完善及其他城市积极因素。

　　某研究机构湖南区域总经理潘旭尉

　　长沙楼市会有局部结构性调整

　　上半年关键词：调整

　　下半年关键词：理性

　　长沙新房市场会有局部的结构性的调整，但幅度不会太大。上半年，基于对成交量的监测，开发商的“以价换量”的促销策略，仍然能够获得市场的响应，价格大幅下降的可能性较小。其次，从供应上看，目前供应的楼盘多是去年或前年拿的地，2013年长沙市土地成交平均楼面价为2817元/㎡，开发商拿地成本较高，在市场没有继续恶化的情况下，开发商本身的价格调整空间不大。

　　对于下行周期，从开发商的角度看，由于2013年市场的良好表现，导致了对于2014年市场的乐观判断，在产品开发供应和价格策略上的预期较高。到年底，各大开发商对市场的变化会有更加理性的判断，制定年度的开发策略和营销策略时会更加符合市场周期变化的特征和需求的特点。良好的资金回笼，会带动价格的稳定和上调。

　　从消费者的角度看，目前各种救市的传闻、存款准备金率下调、首套房信贷政策放宽等信息，都会通过媒体渠道触动和稳定消费者的信心。其实，消费者的购房消费并不是非常理性的，他们很容易受到开发商营销策略的引导。到年底，开发商逐步降低市场销售速度和价格的预期后，随着2014年上半年以价换量带来的资金回笼，价格逐步坚挺，自然会引发消费者对于价格上涨的预期，引发其购买的决策。

　　湖南天音房地产经纪有限公司董事长撒韬

　　市场中，强者最终将胜出

　　上半年关键词：乱战

　　下半年关键词：血战

　　长沙的楼市上半年几乎是在毫无预兆中进入乱战的，从洋湖片区的蓝光COCO蜜城降价开始，降价的风潮迅速蔓延到金星北、南城、武广，直到价格一直被称为最坚挺的梅溪湖板块。遗憾的是，幅度较大的促销并未换来销量的攀升，上半年销售前十强企业的销售面积同比出现下降，这也是若干年来的第一次。这只能说明，这次危机是整体经济下行的一个缩影，而非行业政策导致。这同时也意味着，过往用来度过危机的方式这一次未必管用，对于所有业内人士，这都是一场巨大的挑战。

　　如果上半年还有犹豫观望的开发商迟迟不愿加入降价促销的阵营，那么下半年随着全年任务指标的压力，信贷信托的还款压力，更多的项目会加入这场没有赢家的血战。

　　从全国范围内体现的行业垄断性加强，也将在长沙市场得到反映，对一个长期供大于求的竞争型市场，也是时候淘汰落后产能了。血战短期没有受益者，但市场的萎缩是不均匀的，中长期将使长沙树立几个大型开发商，并使项目少、管控弱、抗风险能力低的企业逐渐退出市场。

　　长沙中盛行房地产代理有限公司总经理谢晟

　　接下来一年半或现市场井喷

　　上半年关键词：现金为王

　　下半年关键词：或迎井喷

　　回想前6个月，长沙楼市是以“现金为王，以价换量”作为市场主旋律，各个大小开发商推盘日趋谨慎，推广预算一压再压，推广渠道逐渐由线上转入线下。而购房者观望情绪逐渐加重，买涨不买跌的心态持续升温，商品房交易进入买方市场。4月至今，二级市场一片哀鸿遍野，满城尽带“低(低首付)”、“转(转介)”、“行(行销拓客)”。入主长沙的各大一线房企为了更好地完成年中冲刺，奇招迭出，令人应接不暇，手段为“以价换量”，目的基本聚焦在“现金为王”。

　　前10年房地产市场在波峰波谷之间的转换，楼市进入下行通道的周期一般不超过8个月，对照以往的下行和上行周期，看似长沙楼市已经触底，可整装待发。但地根、银根等政策的变化趋势仍是影响2014年下半年乃至2015年整体楼市的基本因素。维稳、奋进或将是2014年中国楼市的主旋律。但是2014年下半年和2015年全年，长沙或将会有一个全新的购房群体集中井喷。日前，长沙已确定2014年拟新增42个棚改项目，预计投资520亿元。这将为长沙带来一个数量不小的需求，对长沙楼市的影响不容小觑。

　　北京盛世力泓(长沙)广告有限公司总经理胡纲

　　长沙楼市，给点阳光就会微笑

　　上半年关键词：缓慢下行

　　下半年关键词: 有望升温

　　作为中部省会房价洼地，长沙房价涨幅这四年来一直不温不火。所以，即使遇到一线城市所谓的明显下行期和上涨期，长沙市场也不会大起大落，这由长沙城市发展水平、城市空间布局、城市消费水平、城市经济实力的“市情”客观决定。

　　2014年上半年，长沙房地产市场处于缓慢下行趋势，市场随大流出现观望情绪。这不会影响长沙地产大趋势，随着国家分类调控，限购放开，地产调控和市场真正回归理性，长沙会缓慢上行。而且，长沙整个城区在加速扩张，多中心布局已显雏形，按照城市发展规律来看，城市紧缺资源(包括相关联房地产)整体价格会上扬，再加之随大势长沙在房地产调控政策方面必然会出“硬菜级”利好，如若利好实施细则择日颁布，也将升温市场行情。

　　长沙中地行董事总经理彭龙如

　　也许是最坏也是更好的时代

　　上半年关键词：快跑

　　下半年关键词：求稳

　　2014年上半年楼市下行压力是显而易见的。因此整体形势可以用“应市快跑”来总结，加速去库存、以价换量成为上半年的核心表现。但纵观长沙楼市上半年的促销大戏、价格大战，看似硝烟四起，实质上开发商的调整幅度仍然是有限的，更多的是一种营销手段。长沙依然是之前的那个供销放量、稳中求进的长沙。

　　2014年下半年我期望的核心主题是“求稳”。政治和经济大背景决定目前货币信贷政策依然是楼市最强紧箍咒，短期或者中期之内难以直接松绑。如果货币政策进一步宽松，楼市才会迎来曙光。从中远期来看，中国楼市也许将随着大背景步入另一个时代，一个强者更强、弱者淘汰的大整合时代，这也许是更坏更糟糕的时代，但也许也是更和谐更美好的时代。适者生存，求胜之道在于市场、在于供需、在于客户，发展商及相关企业只有用心打造契合市场需求的产品，扎实做好品质和服务，练好内功，才能在新的时代立于不败之地。

　　长沙鉴略房地产营销有限公司总经理宋欣

　　挤压泡沫，价值将主导楼市

　　上半年关键词：冷静慎行

　　下半年关键词：挤压前进

　　回顾2014年上半年的长沙楼市，可以形容为“冷静慎行”。基本表现为“降价下行触底恶战、热门土地价高慎入”。全城降价并未引发一波抢购潮，反而加重购房者观望情绪，触底成效不佳。

　　值得关注的是，在这样的市场中仍有部分房产受欢迎，如低价刚需保障房、安置房、定向房成劲销产品，说明长沙结构性刚需仍占相当一部分比例。随着地铁2号线开通，带动地铁沿线商铺、二手房等交易火热，说明长沙优质产品热销。低价刚需和热门商铺是上半年支撑楼市的关键。土地市场则更加冷静，不仅供应大幅减少，成交也乏力。

　　下半年整体市场将依然在此氛围中前进，短期上行有限。但市场对于真正价值的认可将逐渐显现出来。大发展、大降价的时代已终结，各不同区域板块、各不同类型产品的市场表现将不断分化。过去“一荣俱荣、一损俱损”的价值泡沫将受到挤压，可以说是“区域产品分化、价值引领楼市”。随着购房者理性化和配套完善化，价值将真正主导楼市。

　　地产逐渐步入“平衡市”

　　上半年关键词：深滑

　　下半年关键词：平衡

　　2014年过半，长沙楼市显现“深滑”之迹象。虽大势不佳，但仍有些许亮点。

　　一是精耕细作的品牌领跑市场。以龙湖、金茂为代表的品牌楼盘，先后推出系列“事件+营销”的活动，吸引了市场的眼球;二是布局地级城市的全国性企业开始大有斩获，以恒大、保利为代表的大鳄在常德、郴州、岳阳等地市的表现非常优秀;三是大品牌应对“熊市”的经验起了关键作用，万科的“打劫开发商”，华远“2万中公寓”等都与全国经验有密切关系;四是个别中小开发商也另辟蹊径，取得不错业绩，江河东澜湾和勤诚达新界的操盘有可圈可点之处。

　　下半年，长沙楼市仍无破局良方，在无政府强力救市的前提下，成交仍会低迷。但是“十一”前后，开发商会走向两极分化，“无资金、无技术、无品牌”的小公司将会跑货走人，成熟的品牌开发商将逐步统一江湖，届时，楼市将企稳，故上半年是“熊市”，下半年是“由熊市转平衡市”，人们不应该再企望有“牛市”，中国地产行业进入长时间的“平衡市”。

　　下半年将是购房者机遇点

　　上半年关键词：误判

　　下半年关键词：机遇

　　楼市上半场，对收入预期、收紧的房贷政策、舆论唱空、去年楼市翘尾导致的乐观情绪等四大误判，让购房需求被过度压抑。

　　楼市下半场，将是刚需购房群体的购房机遇点。短时期看，长沙市场整体供大于求，从紧的货币政策进一步加大房企回款压力，市场浓厚的观望情绪导致房企割肉求量，这三个方面的原因使得购房群体在下半年买到比较合适的高性价比房子。

　　长期来看，湖南入户限制放开，至少催生2000万的进城购房需求;长沙市新增42个棚户区改造，将释放约4万户购房需求;沪昆高铁湖南段有望今年通车，交通物流枢纽型城市红利，进一步推动长沙经济持续快速发展，城市人口吸附力进入快车道。新催生的和被压抑的需求迟早都需要入市购房;在经济大形势得到稳定、长沙经济持续弯道超车下，房价短时间的调整后必回归到稳定上涨的轨道上。