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自住房僧多粥少恼煞人业内称不妨抄底同价楼盘

https://www.biud.com.cn 2014年07月18日14:41 家居装修知识网

　　时至年中，自住房项目加紧了入市摇号的步伐。6月23日，北京首个进入公开摇号的自住型商品房受到业内广泛关注：12.7万户优先家庭抢购1882套房源的局面，掀起了一场盛况空前的抢购自住房热潮。7月7日，第二个举行摇号的自住房首创·悦都汇共544套房源，最终确认申购家庭34889户，争抢依然激烈。7月14日下午，北京第三个自住房项目金隅汇景苑开始公开摇号，半小时后，选出9900户家庭。据悉，金隅汇景苑此次参与摇号的房源数量为3300套，项目此前确认的申购家庭为159590户，而最终通过购房资格审核的家庭共152962户，其中优先家庭117658户，非优先家庭35304户。由于优先家庭户数远超过房源套数，本次仅摇取优先家庭，数量仅为房源的3倍，共9900户。
　　专业人士认为，尽管北京市自住房项目正在加紧退出，供应也在不断放大，但比起巨大的市场需求，僧多粥少的局面短期难有改观。
　　自住房源僧多粥少
　　专业人士表示，北京市自住型商品房政策这一为缓解城市“夹心层”家庭购房压力的举措，于2013年10月“出炉”，至今已过去了9个月时间。2013年10月23日，北京五部门联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房》，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭，购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。
　　据悉，自2013年10月以来，北京已陆续推出44宗自住型商品房地块，其中2014年至今已推出22块。截止到2014年4月中旬，北京已供应约43500套自住房，其中2013年供应20000套，2014年至今供应23500套，已完成2014年指标的47%。统计数据显示，截止到目前，北京已有12个自住型商品房项目入市，分别是御景湾、汇星苑、汇景苑、满庭春、惠兰美居、悦都汇、满庭芳、九院城、顺新嘉苑、原香嘉苑、悦洳汇、由山由谷。总计房源近两万套。
　　自住型商品房是开发商通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，该类住房价格通常比周边商品住房低约30%，这成为刚需们争抢的重要原因。
　　事实上，对于自住房入市，业内存在着不同声音：有观点认为，自住型商品房的大量入市将加大北京楼市的成交压力，进而拉低整体成交均价，抄底时机隐现；另有观点则认为，自住房极低的中签率、不菲的首付及共有产权房上市回购定价等问题，有可能迫使刚需转向高性价比的普通商品房。
　　“无论哪种观点，对于购房者而言都是积极信号，在这场楼市博弈中，即使抢不到自住房，也可以适时抄底与自住房价格相差无几的高性价比楼盘。”业内人士分析。
　　楼市观望情绪加剧
　　2013年10月自住型商品房相关政策出台以来，该类住房价格比周边商品住房低30%左右的价格优势，吸引了很多购房者的眼球。随着项目入市和摇号进度加快，自住房俨然成为了目前低迷楼市中的“香饽饽”，但凡入市，必遭争抢。
　　分析人士指出，自住房的大量入市，使得市场观望情绪更加浓厚，给北京楼市带来了更大的成交压力，尤其是对刚需产品造成冲击，进而拉低整体商品住宅价格水平。
　　这在二手房市场表现较为明显。据伟业我爱我家市场研究院统计，2014上半年，北京全市二手住宅网签量仅4.4万套，环比（2013年下半年）大跌34.4%，同比（2013年上半年）跌幅达53.5%。市场成交量大幅萎缩至2009年以来的最低谷。
　　而在新房市场上的数据则显示，在配建有自住房项目的区域如海淀、门头沟、昌平、大兴等，房价近几年已被越炒越高，尤其是位于京西南的门头沟，区域最高房价已突破4万元/㎡大关，而融创、华远的自住房项目预计售价在20000元/㎡左右，价格相差高达一倍。
　　但另一个值得注意的现象是，部分远郊区县的改善型楼盘售价却几乎与同区域自住房价格持平，成为许多轮候自住房人群另一个关注焦点。位于京东的平谷区则是典型代表，目前区域房价与自住房价格尚未拉开距离，几乎持平。
　　以即将进入摇号的自住房首创·悦洳汇为例，位于平谷区大兴庄镇的首创·悦洳汇均价11000元/㎡，而同样位于平谷的生态大盘首城汇景湾，三期改善型产品均价12000元/㎡，仅高出1000元/㎡。专业人士表示，这对于对价格敏感的购房消费者而言，无疑是在自住房之外又多了一部分房源可以选择。
　　抄底高性价比楼盘
　　事实上，对于多数轮候和申购自住房的家庭来说，或多或少有一种“想说爱你不容易”的叹息。
　　业内专家认为，北京自住房这种“普惠”版共有产权房的模式目前尚处于探索阶段，还未形成明确的运行机制，仍有不少工作有待解决。比如如何扩大共有产权的覆盖人群、如何合理定价、如何完善共有产权房的上市回购定价模式等。
　　以金隅汇星苑为例，实际申购家庭共有165514户，其中优先家庭127638户，由于优先家庭户数远超过房源套数，所以此次摇号仅摇取优先家庭，中签率为1:68。按照这一比例来看，自住房申购需求远远超过供应量，很多申购家庭最后都是空手而归。
　　值得注意的是，购买自住型商品房后，原则上5年内不得转让；5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。
　　“广大刚需购房者，可在关注自住房的同时，关注同区域内性价比相对较高的改善型楼盘。”专业人士建议，抄底区域内高性价比楼盘，目前来看应该是个不错的选择。既可以省却排队轮候的等待，也省却了未来房屋上市出售等的麻烦。