成本控制的艺术：房企何以后台制胜？
比起精彩的商业故事、刺激的观点，前万科深圳区域成本管理部副总经理蒙炳华长达一个小时的演讲，简直可以用枯燥乏味来形容。私下里，他向21世纪经济报道记者承认自己是个工科生。
规模化生产的企业每天几乎在做同样的事情——成本控制。炫目的报表背后，正是一点一滴的乏味构成。虽然已经离开了万科加盟佳兆业，但蒙炳华在接受21世纪经济报道记者采访时表示，万科的成本控制值得每一家企业学习。
规模庞大有如万科，去年1709亿销售额中，没有一栋房子，或是一种建筑材料是由万科自己生产的，都是由建筑施工企业、建筑材料供应商等合作伙伴提供。万科一直在向制造业学习。制造业企业的材料成本占成本总额的比例，高的占到70%-80%，低的也接近40%-50%，这意味着企业成本控制的重点和源头都是从采购开始。
2014年2月，万科首次公布了一份名单。这份被业界称之为“采购白名单”的名单上，共记录了824家企业，覆盖了总包、监理、装修总包、门窗、景观、基础工程、材料设备等七大类供应商。
蒙炳华告诉21世纪经济报道记者，每次万科建设新项目的时候，成本部、设计部、营销部都要坐在一起讨论，“白名单”的作用不仅仅是降低成本，同时也是和优秀合作伙伴建立战略合作关系，通过标准化和集约化去实现规模效益，聚沙成塔。比如，电梯和瓷砖都可以通过全国采购来实现。
蒙炳华认为，万科的优秀之处体现在专业能力。例如，材料的选择和搭配，对工程进度的把握。尤其是后者，将极大影响一家快周转公司的利润。
在采购领域的商业法则是双赢。“各方在整个市场价值链中找到自己的定位，合适的利润。”蒙炳华指出。传统的竞争方式是赤裸裸的竞争，双方有可能你死我活。但今天的竞争更强调功能发现，成本中心不应产生利润，应向市场要利润，而不是合作伙伴要利润。这意味着，开发商并不因为处于甲方的位置，就很强势。开发商和供货商之间，应该是博弈和合作的关系。“我们看到很多主流的开发商，随着它的规模扩大，和它合作的伙伴规模也在扩大。”蒙炳华说，这是健康的发展方式。
但集中采购同时也有风险，首先是质量风险。安信地板风波之后，万科对居住者关心的材料更加谨慎，通过飞行检查来控制质量。“目前行业自律性不高。”蒙炳华指出。其次是供货风险，由于房地产各个企业之间开盘的时间高度重叠，这就造成在某一个时间供货非常地集中，且安装要求很高。再次是分公司的执行力。总部通过集中采购采购一批材料，如果分公司在管理方面比较弱，就会有质量风险。防水材料就是高风险领域。
蒙炳华认为，恒大地产的模式也值得研究。如果说，万科是通过战略合作的模式建立供应链联盟，恒大主要是成立采购公司。这样做的优势是不需要更多的协同管理。
这个领域发生的新趋势是建立电商平台和对绿色环保科技的使用。追求规模化生产的企业，更倾向于建立采购联盟，这么做更有利于控制成本。而中小型企业却更擅于生产个性化产品，对新技术的使用也更大胆。
以绿色产品为例，骏豪地产将在它的写字楼项目——骏豪·中央公园中尝试运用一种科技，打造“全氧覆盖建筑”。这项科技可以通过制氧设备的物理分离技术，提取空气中的氧气，增加室内氧气含量。根据资料显示，空气中正常的氧含量在21%，大城市的室内氧含量在20.5%左右。
该技术来自于韩国最先进的研究。将这项技术引入中国的北京(楼盘)唯氧绿色科技有限公司董事长邱秀俐在接受21世纪经济报道记者采访时表示，不光是开发商、大型写字楼项目，很多家庭也有类似需求。在她看来，尽管使用新技术，有可能推升一部分建造成本，但她更认同蒙炳华向市场要利润的观点。对于部品企业来说，关注人的健康，满足使用者更高层次的需求才是发展方向。未来新技术也可以通过规模化生产来降低成本。
但蒙炳华也指出，绿色产品肯定是趋势。但大开发商可能会更加现实，他们会更加关注技术的成熟度和成本，再考虑是否使用。
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