评论:北京自住商品房该如何应对弃购？

今日社评

本报评论员 樊大彧

“房地产过度市场化超越了我国经济发展状况、居民收入水平，成为整个社会的沉重负担。北京市推出自住商品房，是地方政府强化自身住房保障责任的积极表现，但在纠正房地产过度市场化的过程中，也要注意矫枉过正可能带来的市场风险。”

近期，三个北京自住型商品房项目陆续完成摇号并公布了摇号结果。与申购时的火爆不同，北京自住房在摇号后出现了较高弃购率。据媒体报道，面对弃购自住房问题，北京市住建委近日紧急召开会议，听取各方面的意见和建议寻求相关对策。

在国内楼市步入调整的大背景下，北京楼市也逐渐低迷，房价下滑是自住房出现较高弃购率的重要原因。北京市于去年10月出台自住商品房有关政策，规定自住房价格低于同区域房价30%，当时看来颇为巨大的价差让自住房成为市民关注的焦点。然而，目前疲软的房价让自住房的价格优势不再明显。

国家统计局18日发布6月份70个大中城市房价变动情况，全国房价上涨的城市仅有8个，北京榜上有名，环比上涨0.1%。北京房价在宏观统计数字中依旧坚挺，但在局部地区尤其是自住房所在区域，房价已出现明显调整。调研显示，近期北京市二手房市场出现明显下行，而自住房项目周边楼盘中则出现大幅下调价格的房源，部分降价房源与自住房的价格差已缩小到了10%以内。

今年北京两会期间通过的政府工作报告，将自住商品房定义为共有产权性质，也就是购房人和政府按比例共有自住房产权。自住房是北京市为解决中低收入群体和夹心层家庭的住房困难，推出的一种保障性住房。同时，自住房还兼顾有稳定住房市场的作用。去年底，住建部发出了发展共有产权住房的政策信号，今年4月份，住建部确定北京、上海等6个城市为全国共有产权住房试点城市。然而，不期而遇的楼市调整，让北京市的自住房遭遇到不小尴尬，也让住建部的全国共有产权住房试点面临考验。

自住房曾因为“便宜30%”而成为香饽饽，现在却被不少人弃购，尴尬是如何造成的？与自住房相关的土地出让是在去年底完成的，自住房的定价也是按照当时的土地出让价格等市场因素确定的。房地产建设需要一定的时间周期，如今自住房进入销售阶段，却偏赶上楼市步入调整期，弃购尴尬由此产生。自住房的售价此前可以做到便宜30%，是因为政府在土地出让阶段对房价进行提前锁定，也就是低房价来源于低地价。但这个“低房价”的逻辑起点，是北京地价节节高，北京楼市是只涨不跌，但这是不可能的。楼市一旦开始下跌，所谓的“低房价”必然消失，接着消失的就是购房热情。北京自住房具有保障房性质，其利润率较低，开发商积极投身其中是认为，自住房受市场追捧，项目销售回款应该很快，较高的资金周转率将为企业带来收益。目前北京自住房虽有弃购，但还没有影响整体销售情况。但本轮楼市调整的时间和空间谁都无法预判，未来如果房价进一步回落，自住房也定会出现更高弃购率。一旦其销售进度影响到房企资金周转，北京自住房的建设进度也将受到影响。

弃购，仅是自住商品房遭遇的尴尬之一。北京每年新建商品房一共10多万套，而自住商品房去年推出了2万套，今年则计划供应5万套，占商品房总供应量的近一半。计划推出的“海量”自住房，可能是一个更大的尴尬。如果北京楼市在未来几年持续调整，“5万套”的定价和销售将成为一对无法平衡的矛盾。大兴、房山等地有大量自住房项目正在开发建设，在同区域的一些开发商近日已放言，将比照自住房进行定价。也就是说，未来自住房周边可能出现平价甚至低价的商品房项目。在这种态势下，自住房如何定价？价格高无疑将导致严重的弃购。如果自住房不断降低价格，其后果也许更严重，它可能导致北京楼市进入螺旋式下降。在本轮楼市调整过程中，“5万套”甚至可能成为北京楼市的一个潜在风险点。

自1998年开始房改，国家住房政策中的市场化味道越来越浓、保障责任越来越淡，同时，我国住房价格则越来越高。房地产过度市场化超越了我国经济发展状况、居民收入水平，成为整个社会的沉重负担。北京市推出自住商品房，是地方政府强化自身住房保障责任的积极表现，但在纠正房地产过度市场化的过程中，也要注意矫枉过正可能带来的市场风险。

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