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正荣2年圈地250亿融资规模超过净资产

https://www.biud.com.cn 2014年07月20日09:21 家居装修知识网

近两年，闽商房企的拿地速度一直令人叹惊，其中又以正荣集团的成绩最为耀眼。

从2013年开始，正荣集团就在长沙、上海、福州、苏州、南京、天津等地先后拍下10余地块，斥资超过250亿元。去年10月，7日内在长三角地区拿地总价超过60亿元，让正荣集团一战成名。

正荣集团官方网站资料显示，其总资产为500多亿元，这也意味着从去年开始的置地金额已占到集团总资产的一半。正荣集团快速圈地的背后，则是其在资本市场的频繁融资。

2年置地超250亿

2012年12月，正荣集团摘得福州大学城片区一块综合用地，正式拉开正荣集团快速跑马圈地的序幕。

2013年2月，其获得长沙望城区217亩地块。接下来，正荣集团相继获得包括上海、南平、苏州、南京、福州、南昌、莆田、天津等地的地块，其中以长三角地区的斩获最为突出。

“在上海，我们的5年目标是：至少拥有10个项目，销售额达到50-100亿。”正荣上海公司高层在接受媒体采访时曾表示。而从其拿地路径也依稀可以窥到，正荣集团的业务重心正在向长三角地区倾斜。

记者了解到，去年7月17日，正荣集团摘获南京江北两幅住宅用地，总价高达36.2亿，也是江北的单价地王。其中G39地块出让面积为10.54万平方米，容积率2.5，成交价21亿元，折合楼面地价达7973元/平方米；G40地块出让面积约7.13万平方米，容积率2.7，成交15.2亿元，折合楼面地价达7891元/平方米。

此后，正荣集团马不停蹄，继续在长三角出手拿地。10月10日，正荣集团先在上海金山拿下一宗商住办用地，出让面积145684.7平方米，价格为6.12亿元。1天之后，其以总价23.8亿元的价格摘得上海虹桥一个地块，出让面积73695.2平方米，容积率1.9 。

5天后，正荣集团拍下南京河西南部一居住用地，总价31.2亿元，出让面积84545.86平方米，容积率在1.0至2.75之间。

也就是说，仅10月份，正荣集团就在长三角地区拍下总价高达61亿元的土地款。若加上其在福建莆田市拿地的12.34亿元，正荣集团在10月置地投入高达73.46亿元。

即使今年以来楼市下行趋势愈发明显，但这丝毫不阻正荣集团拿地的热情。

今年1月，正荣集团击败万科、中海、招商南山等一些大型房企，以32.4亿元竞得苏州两幅地块。其后又于上海青浦区和金山区拿下两幅地块，总价达31.85亿元。

4月，正荣集团布局天津，以15.55亿元获得西青区1宅地。5月又以24.2亿摘下福州1地块。

据记者不完全统计，从全年开始，正荣集团置地金额已超过250亿元。而根据其官方网站数据，集团的总资产为500多亿元。过去一年来正荣集团在购置土地金额已占到其总资产的一半。

而支撑正荣集团高速扩张的，正是其在资本市场的频繁融资。

融资百亿超净资产

据了解，在 2012年底的审计报告中，正荣集团合并报表的总资产为126.10亿元，净资产57.14亿元。正荣集团官网上的数据显示其总资产为500多亿元，但尚未有资料表明这500多亿元是否为合并报表后的数据。

记者向正荣集团有关人士进行求证，对方表示公司有正规的发言人制度，此问题过后会有相关解答。

据悉，2013年三季度以来，正荣集团旗下各项目公司，通过股权让渡的模式实际融资至少超过60亿元，这些资金多数对接其在2013年拿下的地块，涉及至少3家信托公司和两家基金子公司，加上劣后份额，涉及的信托产品和资产管理计划规模合计达到100亿元。

不过，这一系列融资仅是覆盖南京、长沙、南昌和莆田等地的地块项目。不过仅60亿元的规模，已经超过2012年度正荣集团净资产总额。

业内人士分析，正荣集团能够撬开资本市场的口袋，或是得益于其对融资链条的巧妙安排。

以正荣集团和信托公司发行的规模较大的两个信托产品为例。华润信托鼎新107号正荣南京项目集合信托计划发行规模为规模为20亿元，中融乾荣建业股权投资集合资金信托计划发行规模28.49亿元，除了劣后份额之外，对外募集的资金为25亿元左右。

按照其募集说明书的表述，标的土地证办理完毕后，标的土地先行抵押于信托计划，待银行开发贷发放后，视与开发贷发放银行沟通情况，解除抵押或变为第二顺位抵押。

一般信托公司从事房地产信托业务，一个惯例是要求融资方将开发土地及在建项目用于质押。北京某信托公司人士阅读该产品募集材料后指出，上述案例意味着土地仍会用以开发贷的获得。

此外，募集书还增加了融资方的劣后份额风险担保。不过值得深究的正是劣后份额的资金来源。

第一个值得关注的问题是“一女二嫁”问题，正荣集团同一项目拆分为两个融资主体。

据了解，两款产品的投向均为正荣集团在南京浦口项目名为正荣？润江七里。为这一项目，正荣集团成立了两家项目公司，分别是南京正荣房地产开发有限公司，以及南京正荣置业发展有限公司。

根据南京当地土地拍卖的数据，两家公司对应的正荣？润江七里所占据的两个地块，其土地证分别为NO.2013G39和NO.2013G40。根据对应关系，中融信托上述产品的融资主体为南京正荣置业发展有限公司，对应的地块为NO.2013G39，华润信托上述产品的融资主体为南京正荣房地产开发有限公司，对应的地块为NO.2013G40。而这两个地块详情，上文也已经提及。

根据这两个项目的募集说明书，其中华润的项目土地质押条款与上述子公司项目相同，中融的则直接没有土地质押条款。这也意味着，对应的两个地块后期可能仍会抵押给银行。

第二个问题显得更为复杂，这两款产品均引入了劣后份额。华润信托-鼎新107号劣后级10亿元，由福建正荣集团有限公司以其对南京正荣房地产开发有限公司的10亿元债权认购；在中融乾荣建业产品中，福建正荣集团有限公司以其持有的对南京正荣的股东借款债权及股权认购14.49亿元次级信托单位。

除此之外，两家项目公司的51%的股权也均被让渡给两家信托公司作为质押担保。

按照南京当地首期土地出让金支付比例不低于50%计算，首期支付至少18亿，加上后期的可能曾追付部分出让款，付款额度与24.49亿的劣后份额规模接近。这样的猜测如果成立，劣后份额的金额，正是正荣集团支付的前期土地出让金。正荣集团撬动这一地块投入的自有资金，甚至没有覆盖土地出让金。华润信托上述项目计划书明确表明，第二期6.5亿募集资金用于支付南京浦口项目剩余土地款，这也意味着土地款确实尚未缴齐，仍需要后续补足。

除了上述三只产品，上述60亿的融资规模还来自华宸未来-正荣金融财富中心项目专项资产管理计划、华润信托？鼎新118号正荣南昌项目集合信托计划、中融-正荣御朝阳股权投资集合资金信托计划、中融信托-正荣御朝阳股权投资集合资金信托计划等产品。加上正荣集团的劣后资产，这一系列融资产品的规模超过百亿。

如果仅从风险控制措施来看，正荣集团的上述融资项目几乎均未进行土地质押，按照这种逻辑，正荣集团对于相关项目承担的成本仅土地出让的首付款。除此之外，其中不少项目的募集资金用以补充正荣集团的流动资金，在这种模式下，项目公司资金回流集团，使得正荣集团为旗下项目实际投入的资金也变得更少。

业内声音认为，正荣集团金融链条的搭建技巧，以及高融资杠杆的运用，可能称得上房地产企业融资的样板。但这个资本故事未来能否安全落地，也变得与该公司能否顺利登陆港股，以及房价能否维系高企势头休戚相关。