秦虹:需要给开发商特殊政策

住建部政策研究中心主任秦虹在“博鳌·21世纪房地产论坛”上表示，希望政策保持相对稳定。她认为不需要给开发商特殊的政策，只要回归到国家的政策面就可以。秦虹对当前商业银行因其追逐利润而上浮利率的做法表示质疑。

“按照国家规定，首套房贷可以享受85折的优惠利率，但目前的情况是没有折扣，还要提高10%、15%，显然是不利于购房者实现购房愿望的。目前市场上有那么多房屋，投资投机的不让买，真正需要房屋的人也买不成，我们建设这么多的房屋干什么？这就是巨大的浪费。所以，应当给予首次置业的人政策性支持，这是世界各国普遍的做法。商业银行觉得赚的利润少了，就上浮利率，这样不利于房地产行业长久的发展。”

秦虹坦言，波动将是未来房地产市场的常态。“中国房地产市场真正下跌的时间并不长，过去经历的房地产市场多数年份都是上涨的，跌的年份很少，跌的幅度也是很少的。我们再看世界各国，房地产作为市场，波动是常态，有涨就有跌。最近舆论对房地产业要求比较苛刻，房地产一涨就说是泡沫，一跌就说是崩盘。房价涨不对，跌不行。难道让房地产市场不涨不跌吗？显然，这样是做不到的。”

秦虹认为，未来随着房地产的发展，中国房地产市场一定会从过去整体上涨过渡到有涨有跌，但需要防止出现房地产市场的暴涨和暴跌。不过，她坚定认为，房地产崩盘是不可能出现的。她预测，今年下半年楼市会好于上半年，并给出了五个理由。

“第一，预计销售和投资的基数下半年好于上半年。这是因为2013年房地产的销售和投资两个指标都是前高后低，也就是说上半年是高基数，下半年是低基数。从基数统计看，有利于房地产下半年的走势。第二，从整体的信贷环境来看，下半年会好于上半年。在政策改变的情况下，下半年的信贷环境和过去相比会更好。第三，开发企业积极开展价格促销，从目前看效果良好。第四，下半年的供应量仍然会上升，消费者的选择有利于销售增长。第五，地方政府纷纷出台一些调整政策，也有利于市场的恢复。”

不过，房地产市场出现了明显的分化。“市场从总体偏紧到结构性过剩。从商品房销售面积和供给速度两个指标来看，2010年以前，商品房供给速度和销售速度基本持平。但到了2010年之后，销售速度只有供给速度的50%，而过去总体是偏紧的，现在房地产市场则进入阶段性的总体偏松，部分区域过剩。现在绝对短缺已经不是问题，关键是结构性的平衡。解决结构性问题的难度要远远大于解决总量的问题。这就要求我们在政策上更加尊重规律，因地制宜。”

秦虹认为，当前房地产市场正处于商品房供给的增速快于销售增速的格局。在2010年之前，供给速度和销售速度大致平衡，2010年之后，供给速度明显快于销售速度，这主要是由三方面原因导致。第一，2010年之后，房地产市场面临相对充裕的流动性，钱非常多，而实体经济又不振，滞后于房地产业的发展。第二，政策上抑制房地产的投资和投机性需求，当投资和投机需求不能买房的时候，他们购买了房地产的信托和房地产的私募，或者是各种理财产品，这些资金再次进入房地产的开发，原来的需求资金变成了供给资金，从而增加了供给。第三，地方政府土地财政推波助澜，导致房地产市场进入阶段性的增长速度快于销售速度阶段。

不过，秦相信，在人口结构、宏观经济、货币政策等在房地产市场的外部环境没有发生根本性改变的情况下，房地产的崩盘或者是暴跌是不可能出现的。

秦虹认为，创新将成为房地产未来发展方向。一方面是产品创新，另一方面是经营模式的创新。产品创新从同质化到个性化，商业模式的创新就是从开放的思维到运营的思维。

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