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宏观经济“中考”达标房地产市场偏科待解

https://www.biud.com.cn 2014年07月21日10:07 家居装修知识网

“缓中趋稳”成了上半年宏观经济的基本特征，7.4%的GDP增长基本实现了年度预期目标。

7月16日，国家统计局公布了最新的统计数据。数据显示，上半年国内生产总值269044亿元，同比增长7.4%。其中，一季度同比增长7.4%，二季度企稳回升，增长速度提高至7.5%。

虽然宏观经济形势缓中趋稳，但仍然不能排除下行压力。

其中，房地产市场投资增速连续下滑即为影响因素之一。根据数据，二季度全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速较一季度回落2.7个百分点。受此影响，固定资产投资增速高位放缓，同比名义增长17.3%，增幅较一季度回落0.3个百分点。而全国商品房销售面积同比下降6%，商品房待售面积同比增长24.5%，一降一升之间，不难看出楼市仍存在去化压力。上半年整个市场成交的氛围尚未回归到“量”的轨道上来。

“房地产市场在相当长的一段时间内都具有牵一发而动全身的特征，既关系到产业链中上游的钢铁、水泥、有色等产能过剩行业的发展，也会影响影子银行和地方债务的安全，仍为宏观经济的重要影响因素。”国家信息中心经济预测部主任祝宝良在接受中国房地产报记者采访时表示。

宏观经济企稳

“纵观上半年宏观形势，影响经济增速的因素包括三方面。第一是中央的反腐行动对消费和投资产生的一些负面影响；第二是房地产增速下滑对经济增长的负面影响；第三是出口的疲软。这些因素的负面影响尤其体现在一季度。”美林美银大中华区首席经济学家陆挺在接受中国房地产报记者采访时分析称。

二季度，国家陆续出台了一些微刺激手段，比如金融方面的定向降准，以及对保障房、棚户区改造、基础设施等方面的投入加码。陆挺表示，“这些对经济的企稳回升确实起到了一定的刺激作用，因此二季度国内生产总值环比实现了2%的增长。”

与上半年经济紧密相关的财政收入数据，也在本周对外公布。

7月14日，财政部对外公布了上半年的财政收入情况。上半年全国累计实现财政收入74638亿元。在对财政收入的贡献中，房地产营业税和房地产企业所得税告别以往动辄百分之二三十的高增长，6.6%和9.3%的增幅印证着楼市的低迷。而土地出让金收入同样不容乐观。1至6月份，全国国有土地使用权出让收入21129亿元，同比增长26.3%，其中6月份增幅回落至7.3%，较一季度土地出让金40.3%的增幅明显下滑。

“目前地方政府对土地财政的依赖依然很强，原因是地方政府负债很大一部分只能依靠出售土地收入偿还，或者举新债还旧债。随着土地出让收入减速和房地产交易环节税收减慢，地方政府债务引发违约风险或会增加。”祝宝良分析道。

对于下半年而言，陆挺认为国家不会出台让人耳目一新的强刺激政策，但会对上半年的政策加大一些执行力度。“下半年，国家对于保障房、棚户区改造的拨款会增加，城市覆盖面会更广。基础设施方面，从年初的6300亿元到现在的8000亿元，下半年有可能扩大到9000亿元。也不排除定向降准有可能进一步扩大。”在这些政策的合力作用下，尤其是棚改工作的进一步开展，宏观经济保持平稳增长可期。

楼市分化加剧

拖累宏观经济的楼市，在今年上半年呈现出全面下滑且有所分化的态势。

从销售物业类型看，商品房销售额31133亿元，下降6.7%，其中，住宅销售额下降9.2%，办公楼销售额下降12.1%，唯有商业营业用房销售额增长9.8%。

从地域看，东部地区销售额下降14%，降幅收窄0.7个百分点；中西部地区销售额增长提速，其中中部地区增长5.7%，增速提高2.5个百分点；西部地区增长5.5%，增速提高3.7个百分点。

而结合近期各家上市房企发布的半年报来看，分化现象同样明显。

截至7月15日，全国已有40余家房企公布了上半年销售业绩。数据出现明显分化，强者恒强态势加剧。其中，万科、首开、富力等10家房企销售业绩增幅超过20%；但恒盛、远洋、瑞安等部分房企业绩不佳，同比降幅超20%。

同样出现冰火两重天的还有土地市场。这种分化不仅体现在一二线与三四线的热度不同上，即便是同为一二线的城市，情况亦有不同。7月14日，位于北京昌平区沙河镇北沙河北侧和顺义新城第21街区的两地块低溢价率成交；而7月9日，上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地，则以85513元/平方米成为上海甚至全国楼板价最高的一幅住宅用地。

对此，祝宝良在接受中国房地产报记者采访时表示：“受当下的楼市需求萎缩影响，房地产投资与开发意愿明显不足。但这既不同于2008年底受美国次贷危机冲击影响的调整，也不同于2012年初限购限贷行政调控影响的调整，这一轮房地产变化是市场自发调整的结果，短期内难以改变。”

仍需降价跑量

开年至今，银行房贷收紧的局面尚无明显改观。资金链紧张仍是房企绕不过的坎。

7月15日，媒体爆出的邮储银行欲开启个人房贷证券化的举措对房地产业来说，无疑是一个利好消息。

“个人住房贷款期限长、现金流稳定，是信贷资产证券化的首选。而且相对于企业贷款来说，个人住房贷款额度小、笔数多，有实物资产作为抵押品，有利于投资者分散风险。而对于投资人来说，也多了一种投资选择。”业内人士分析称，这一利好显而易见。

“如果下半年个人住房贷款能够放松一些，刚性需求就会释放出来。此前的限购限贷政策抑制了部分需求，随着各个城市的限购政策放松，会引发刚性需求和改善性需求的市场回归。”上海中江房地产发展有限公司营销总监吴大舜在接受中国房地产报记者采访时表示。在他看来，对房企而言，抓住利好去库存、完成销售目标是当下工作的重中之重。

“今年上半年完成了销售目标的60%多，由于金融政策和行政政策效果显现需要一段时间，下半年的销售预计会比上半年弱一些。”吴大舜表示，“我更看好明后年的市场，房地产行业还会有不错的发展空间。”

“由于6月份半年报‘抢收’不力，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企‘以价换量’的市场行为会让当前的市场态势更加明朗化。”同策咨询研究部总监张宏伟在接受中国房地产报记者采访时认为，预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来临。在他看来，“适度的价格策略调整势必成为大多数房企的选择”。

他判断，四季度供求关系较为合理或供不应求的城市房价将首先步入平稳上涨的通道。总体来看，上述信贷环境、政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。