国内市场调整推动房企海外避险
原标题：2014年：房企“出海”更凶猛
■中国房地产报记者 周村 北京报道
7月9日，中国驻韩国济州道总领事张欣拜会了济州道知事元喜龙，随后用“风雨无阻”一词表达双方修补合作“波澜”的愿望。
这次拜访之后，之前表现“愤青”的元喜龙态度缓和了很多。在6月份，这位新知事叫停了在济州岛的几个中国房地产开发商的项目，其中就包括原定于6月24日开工的蓝鼎集团济州神话历史公园项目。
“这件事对我们没有什么影响，最近韩国知事又改口‘欢迎中国投资’了”。7月18日，新华联(000620,股吧)内部人士对中国房地产报表示。
外界普遍认为，此次济州岛政府态度转弯还与中国国家主席习近平7月初访问韩国有关。那次访问阵容强大，据悉一起访韩的中国经济使节团代表达120余人，访问期间还举行了“韩中产业合作论坛暨企业家交流会”。
“我们是唯一发言的中国房企。”新华联集团总裁苏波称。正是双方从政府层面到企业层面的沟通与交流，才化解了中国房企在济州岛投资开发遭遇的“阻击”。
目前，济州岛是中国房企“出海”的一大热点，在济州岛开发的中国房企包括绿地、新华联、蓝鼎集团，总投资额超过200亿元。
2014年已过去一半，国内房地产企业也在这段时间加快了海外投资步伐。全联房地产商会创会会长聂梅生在近日举办的中国海外房地产投融资实务论坛上透露，2014年中国房企一季度境外投资额已达近千亿元人民币，“超过去年全年投资总额。”投资热点区域除包括中国富豪与中产阶级移民的热点目标国美国、英国、澳大利亚外，主要就是集中在马来西亚、韩国等东亚和东南亚国家。
济州岛的“风波”成为中国房企2014年出海大潮泛起的一朵浪花，从中显示了中国房企出海过程中并非一路充满鲜花与掌声，各种文化冲突与风险防范也是房企出海过程中必修的功课。
如果说2013年是国内房企集体“出海”年，那2014年将是国内房企海外“风暴”年。
国内市场调整推动房企海外避险
睿信致成管理咨询公司合伙人兼董事总经理薛迥文认为国内房企在近两年快速走进国际地产市场，其首要原因是国内房地产的发展到了下行期。
薛迥文表示，在下行期房企与其在红海市场中苦苦挣扎，不如转向蓝海市场，开拓新局面，反而会更轻松些。
与国内地产市场下行周期形成反差的是，以美国为代表的一些海外国家地产市场再次走进上行期。“上一轮金融危机最先复苏的是美国，从美国的房地产市场、股票市场都能看得出来，经济在回升。”与美国一样快速复苏的还有欧洲。但是，当“美国、欧洲开始复苏的时候国内经济开始走下坡路”。从汇率和世界经济复苏进度的角度来看，房企和投资者是通过走向海外市场来平衡风险的。
当然，还有一个促使国内地产商追逐国外市场的重要原因是国内地产行业的主流客户中出现了移民潮和海外投资潮。正如绿地集团董事长张玉良所说：“我们感兴趣的是中国人多的地方在哪，你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了。”
瞄准移民潮
英美成热点
近年来，国人移民、留学、投资甚至休闲旅游的人数不断攀升，促使国内海外置业需求高涨。胡润富豪榜报告显示，中国大陆已有1/3的高净值人群购买了海外房产，海外资产在其可投资总资产中的平均占比为19%，投资标的以房地产为主。而在目前没有海外资产的高净值人群中，有将近30%的人在未来三年有进行海外投资的计划。国内房企将追随这批消费群体的足迹布局自己的海外大业，进行多样化投资。
无论是因为经济复苏还是因为移民或投资热潮，美国都先成为国内房企热门投资领域。王石曾对媒体公开表示，在经历了金融海啸的低谷之后，美国市场渐渐回暖，这是投资的好时候。聂梅生也表示，目前的情况考虑对美投资是明智的选择。对于正在出海美国地产市场的国内房企来说，这一结论就是一针强心剂。
万科自2013年走出国门就坚持在美国寻找项目，王石曾在公开场合表示“不少万科的客户都纷纷移民海外，其中30%是选择北美为目的地，因此万科会跟随这些客户进军北美，把业务扩展到加拿大及美国。过去多年在出海路上谨慎慢行的万科一发而颇具规模，瞬间追赶上了其他迂回多年的房企。这恐怕是王石在美国酝酿运作多年的结果。
在美国有大手笔动作的还有绿地、复星等大型房企。2013年10月，绿地集团宣布，与美国森林城公司签署谅解备忘录，将成立合资公司共同收购开发森林城公司持有的布鲁克林大西洋(600558,股吧)广场地产项目，总投资预计将超过50亿美元。在2013年10月18日，复星国际买入美国纽约曼哈顿下城区地标建筑物第一大通曼哈顿广场。“国内房企海外投资一半都在美国。”薛迥文这样介绍。
与一窝蜂涌向美国抢占市场不同，开发商对欧洲国家的投资是有选择性的。把房地产作为一种消费行为来看，消费人群首选的移民国家就是国内房企投资的主要市场。所以，和美国一样热手的还有英国。万达集团、绿地集团都将重金抛向了英国。但是，有些欧洲国家是不适合投资的，薛迥文认为，“像德国，因为税收等各方面的法律政策原因，去炒作或投资房地产获利的空间很小，投资是没有意义的。”
为什么是新山？
2月的末尾，马来西亚依然处于炎热的雨季。张玉良亲率绿地6人团队从上海飞往马来西亚柔佛州首府新山市。迎接他们的是马来西亚IWH公司(Iskandar Waterfront Holdings)的华人老板丹斯里林刚河。按照当地消息的说法，张玉良团队此行目的是在新山与当地最大的“地主”IWH公司商讨最后购买土地的决定。随后，绿地集团公开宣布就两个项目签署合作备忘录，计划斥资近200亿元人民币进行投资建设，其中一项目将成为迄今为止中国企业在马来西亚投资的最大规模房地产单体项目。
在凶猛的中国房企出海潮中，我们看到一个热点中的热点：马来西亚南部的柔佛州新山市。在过去两年，包括绿地、碧桂园、富力、新华联、卓达在内的大批中国开发商涌入，让这里成了中国房企的“殖民地”。而碧桂园在新山市的金海湾项目更是在2013年创造了近100亿元人民币的销售奇迹，成为马来西亚最大的房地产项目。
“现在新山市有将近300栋高楼在开工建设，我相信除了在中国内地，这是很难看到的景象。”马来西亚中华总商会副总会长、柔佛州中华总商会总会长陈成龙说。
为什么是偏居一隅的新山受到中国开发商的热捧？为什么几乎所有进入马来西亚的中国开发商都会首选新山？
新山市与新加坡仅隔着一条狭长的柔佛海峡，新柔长堤上面的火车及巴士联通了柔佛和新加坡。新加坡的商品房单价在5万元人民币以上，而市中心的单价则超过20万元人民币，而新山市的房价在1万人民币左右，价格相差明显，因此备受新加坡国民的欢迎，来自新加坡的需求是推动当地房地产市场的重要力量。
而如今，大批中国开发商的涌入，实际上看中的是另一支强劲的购买人群：来自中国的海外购房。随着中国国内房价的飙升，限购限贷政策的推行，很多中国房地产投资者把眼光投向了华人聚居的东南亚。
另一个原因是新山市的伊斯干达特区的开发政策的推动。马来西亚2006年启动伊斯干达特区开发，2010年之后伊斯干达特区开发进入高潮。新山市对海外投资商采取了一系列让人垂涎的优惠政策。
例如在房地产开发环节，一般项目只需支付25%左右的单一税费。在融资环节，海外投资商也可以通过银行贷款，最高贷款比例可达70%。土地款开发商也可以分几年分期支付，同时对于开发土地没有“闲置收回”“闲置罚款”。
此外，新山市地价低廉，平均地价仅为吉隆坡的1/3甚至更低，成为吸引中国开发商的重要因素。
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