专家谈限购政策退出:房价大势房贷使刺激效果有限
【导读】苏州90平以上住房全面放开限购，全国多个城市已明确救市，楼市限购政策迎来“退出窗口期”。 经济之声《央广财经评论》本期观点：楼市降温趋势难改，限购“松绑”刺激效果有限。
央广网财经北京7月22日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，有些事只能说不能做，有些事只管做最好不要说。中国人办事在很多时候遵循着这样的策略，在地方政府解禁楼市限购的政策处理上也是如此。
苏州、杭州、上海、武汉，一连串的城市名字，在过去的几个月里，不少地方政府一直在放松限购和不放松限购之间“纠结”。尽管限购松绑传言络绎不绝，官方的澄清也紧随其后，但不可否认的是，限购放松已成蔓延趋势，而且越来越多的城市也开始将取消限购搬到了台面上。
苏州市住建局昨天证实，从本月19号开始，苏州全市已取消对90平米以上住房的限购政策，本地人及外地人都可直接在苏州购买90平米以上的房屋，但贷款政策没有任何变化，90平米以下的房屋限购政策也不变。涉及港澳台的也依旧执行原政策，即在全国范围内只能有一套住房。
虽说现在已经到了夏季三伏天，楼市却透出阵阵“寒意”。从普涨到普跌的转折，楼市仅用不到半年的时间。6月份，中国70个大中城市中，55个城市新建商品房价格环比下跌，52个城市二手房价格环比下跌。被视为“最抗跌”的北京、上海、广州、深圳四个一线城市楼市也逐步“沦陷”。
随着整体市场的疲软，目前限购政策迎来了逐步退出的“窗口期”。但是，限购甚至限贷的松绑，也未必就能救市。从目前的情况看，限购“松绑”刺激效果是有限的。而值得注意的是，在这样一个当口，地方政府不能轻易“坐不住”，更要有意识地防止限购松绑的反作用。
关于限购松绑，地方政府一贯采取低调的态度，尽量避免媒体及公众对其调整政策高度关注。但近段时间，一些地方政府松绑限购要高调很多，或许是手拿"尚方宝剑"，心中不胆怯。我们来回顾一下，在6月4号举行的国新办发布会上，住建部总经济师冯俊针对地方政府松绑限购的表态，或许能让大家够体会到其中的奥妙：
冯俊：取不取消限购，这个问题每个地方根据自己的实际情况来作出判断了。
近日，住建部政策研究中心主任秦虹也表示，限购的目的主要是抑制投资投机性需求，但目前，投资投机性需求已经占比不高。同时，过去国内楼市的供求是偏紧的，但是近两年，国内楼市的供应增速快于销售的速度，局部地区确实已经供过于求。在这样的背景下，国家提出了分类调控的方针。因此，是否应松绑或取消限购，也应该因地制宜。其实，从各种媒体机构的调查情况来看，市场也普遍也预计限价、限贷政策将出现不同程度的松动，楼市松绑风潮正在酝酿。不过，房地产专家韩世同认为，松绑并不能很好的救市，但这却是一个政策调整的契机：
韩世同：现在的都是二三线的城市采取这种局部，也有个别的采取了全部放开这样一些尝试，如果要是这个市场明显低迷的状况，实际上取消限购并不会刺激到很大的作用。但是我倒觉得如果我们借这个时机，又能够通过非金融性的手段，就是非大规模投资、大规模房贷的这种措施，又能够在一定程度上起到微刺激，就是促进成交的效果和作用，又不至于使得投资性的购房大规模的死灰复燃，导致这个房价逆势上扬的话。我觉得这种前提下其实我是主张适当的放松限购政策或者撤出、退出，甚至包括一线城市，如果要是成交市场出现比较低迷的情况也可以考虑局部的优化，比如像郊区一些区域适当的取消，这样子的话有利于促进成交，但是前提就是不能让这个房价上扬，也不能够导致大规模投资性的入市。
限购的“多米诺骨牌”正在逐一倒下，取消限购，是不是救市的良方？楼市要翻盘，还缺了哪几味药？下半年楼市又将何去何从？上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。
经济之声：房地产开发投资、商品房销售面积、土地供应量三大数据一般是衡量楼市走势的前行指标，回看近日国家统计局和国土资源部发布的数据，可以发现上半年我国房地产开发、销售及土地供应量都出现了回落的态势。实际上，从年初开始，"量"的指标就已开始收缩，印证了如今"价格"指标的下跌。对此，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运也认为，上半年楼市出现回落是市场自身的内生调整需要，也是一种向理性回归的正常反应。房冷、地冷局面是否还会维持？
杨红旭：还会持续一段时间。因为还是两方面的，一方面从总体看中国经济还在是底部徘徊，七上八下这个水平还要持续几年时间。货币政策现在是中性，是定向宽松，定向现在是没有定到房地产，房地产开发贷依然是很紧的。房地产的个人贷款，央行银监会希望商业银行能够大力支持首套房贷，但是目前来看的话商业银行的支持力度还没有增加。货币层面对于房地产这个领域依然是中性的，还没有开始定向松，这是外部的。
内部现在主要是去库存，这个库存压力比较大，增量资金压力大。今年也是一线压力也开始增加了，这个是外部环境是中性甚至略偏空的。我们行业的环境主要就是去库存，库存压力大。所以这样的压力情况下，地市、房市，包括房价可能还要持续一段时间，因为市场它有个自身修复的过程，它要寻求一个市场再平衡，再平衡的话是年内完不成的，明年可能会见到一个整理的局部。
经济之声：目前看到的多个城市明里暗里地松绑限购的情况来看，对于刺激楼市起到了多大的作用？
杨红旭：地方政府救市包括很多的措施，尤其是放松限购甚至取消限购，这对于刺激需求主体上是一种利好，因为放松政策就等于说是为购房者购房降低门槛或者说减少购房成本。但是你要知道地方政府的措施它的力度范围都是偏小的，偏弱的。那么决定当地楼市需求，购房者是不是要入市还是两个方面。
第一它要看大势，现在网络很发达，每个城市的居民都上网看看一些消息，如果说看到其他城市全国大势还在跌的，那么会影响他们的购房预期。第二就是看看我们的房贷，就是信贷支持的力度未来会不会增加，支持力度大等于说是支持了购房者协助这样一个房贷按揭的杠杆去买房子。所以，暂时年内看，这些政策不会有很大的力度能够撬动楼市回暖；但是从中长期看，它是一种利好促进政策，它需要一个政策效应的积累，也需要配合外部其他环境的改善和变化。
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