自住房出现“弃购潮”了吗?

到昨天为止，北京已有2个自住房项目进行的选房，其中汇星苑项目的中签家庭中，有18%的家庭放弃选房；位置偏远一些的悦都汇则有六成以上中签家庭弃选。随后，一些媒体就发出了“自住房出现弃购潮”的报道。这到底是真的还是一个炒作，我们来分析一下。

1、自住房为何会有弃选？

首先，自住房出现的不是弃购，而是弃选，这是有本质区别的。首先，要明白自住房的购买流程是什么样的，为什么是弃选，而不是弃购。

由于自住房的定价是比同区域商品房便宜30%以上，而且在京拥有购房资格的家庭都可以购买，因此自住房的申购人群非常庞大，一些项目的申购家庭甚至高达几十万户。

因此，自住房采用的是公开摇号的方式，摇取中签家庭。中签的家庭根据摇号的顺序号，依次选房。由于已经考虑到部分中签家庭在选房阶段可能有放弃的情况，自住房的摇号会根据每个项目实际情况，设定中签比例。位置好一些的汇星苑是房源数量的2倍，前半部分为正选组，后半部分为备选组。而位置偏远一些的悦都汇则设定为房源数量的4倍。

所以，在选房过程中，一些中签家庭放弃了，叫“弃选”，而他放弃的选房后则有后面的家庭递补选走。而不是自住房最后没卖出去的“弃购”。

2、弃选家庭的原因有哪些？

钱没凑够、地儿太远

自住房弃选的原因是多方面的，而且每个项目都有不同的原因。

金隅汇星苑在选房结束后，开发商通过电话回访等方式，对弃选家庭进行了调查。统计显示，8成家庭是因为经济原因，简单来说，就是“钱不够”。

而悦都汇项目的开发商则对1632户弃选家庭进行了更详细的调查，其中，大部分家庭是认为该项目位置远、交通不便所以放弃的，这个原因所占比例达到了三分之二以上。

“每个项目都有实际情况。汇星苑这种位置非常好的自住房，大部分申购家庭都想要，所以放弃的家庭多是没凑够钱的。而悦都汇项目位于南六环外，目前还没有地铁，位置不好自然放弃的家庭就会多一些。”专家说。

凑热闹的申购者不少

“我工作在北四环，悦都汇在南六环，上班太不方便，所以压根就没想买。”申购者王明（化名）摇中了悦都汇项目的前100名，但他直言就没有考虑过购买。

压根就没想买，但为什么还要申购？王明说，反正也不用费事，在网上点一下就可以申购，所以就“凑凑热闹”了。

北京的自住房是按照项目申购的，申购家庭可以申请任意一个自住房项目，甚至可以同时申请所有的项目。

其实在一个自住房项目启动申购时，该项目的地理位置、交通、配套、价格等情况都已经公示，可以说，“位置远、交通不便”悦都汇弃选的最大原因，其实这些家庭在申购前都已经知道。

而且，我们注意到，悦都汇项目弃选的第二大原因更为无厘头，近14%的家庭称原因是“未考虑马上购房”。没有考虑购房，又去申请购买自住房，这显然非常矛盾。

为什么会出现那么多“打酱油”的申购者？这和自住房没有申购成本有很大关系。为了方便百姓，北京规定，主要是在一个项目现场提交资料的话，如果家庭情况无改变，就不用再次提交。也就是说，一个家庭如果在第一个自住房申请时完成了手续，那么今后再申请其他项目，只需要敲击键盘、点点鼠标就行。

毫无成本的申购，就出现了许多像王明那样凑热闹的申购者。即使压根就不想买某个项目，也申购一下试试“人品”。

悦都汇项目弃选家庭放弃原因

商品房价格真比自住房便宜？

在某些媒体的报道中称，在北京东坝、大兴等地区，已经陆续出现同区域商品住房开盘定价低于自住房的情况。并称这是造成自住房弃购的原因。

大家知道，自住房的定价是比商品房便宜3成。当然，自住房的定价是在供地时决定的，也就是说，目前选房的这几个项目，是在去年下半年确定价格的，是参照当时商品房价格下浮来定的，最高的甚至下浮了50%。

如果说近期开盘的商品房定价低于自住房，也就意味着从去年下半年以来，北京商品房价格已经下降了30%以上，甚至房价已经被腰斩、降价过半。这你相信吗？

再看看该媒体举的唯一一个有名有姓的楼盘例子。位于东坝地区的首开集团香溪郡项目定价2万，低于同区域内的金隅汇景苑2.2万元的价格。

通过查阅香溪郡项目的资料，我们发现该项目更靠近东六环，某网站打出的楼盘地址是“通州东坝生活圈”。而汇景苑项目则是紧邻东五环，位于朝阳区东坝。在地图上，东五环和东六环距离有10多公里。两者的位置根本就不在一个级别，却也能拿所谓“通州东坝生活圈”和朝阳区东坝说成一个区域内，记者的不专业可见一斑。

据了解，目前自住房项目周边的商品房成交价格，比自住房还是有明显的差距。即便是某些楼龄太老、全北朝向等特殊原因的二手房价格略低，也只是个别现象。

3、自住房弃购有什么影响？

该媒体还称，近日北京市住建委已经针对弃购率问题紧急召集由企业、市场人士参加的会议，听取意见建议，解决自住房的弃购率问题。但目前，会议尚未有结论做出。

其实，这个所谓的“紧急会议”，真相是这是一个随机的座谈会，会议的结论是自住房出现的弃选是一个正常现象。更没有另外有些媒体称的“如果弃购率继续上升，明年北京就停止供应自住房”的结论。

首先，弃选的背后是什么？几千人的自住房中签家庭背后，还有多达数十万的申购家庭，是更为庞大的未中签家庭。试想一下，如果没有公开摇号，放开购买。一个自住房项目必定一天之内全被抢光。

另外，自住房分为了优先家庭和非优先家庭，保障房轮候和京籍无房家庭为优先，京籍已有一套房和非京籍无房家庭为非优先。由于目前房源数量太少，因此每次摇号都仅针对优先家庭。如果放开非优先家庭参加摇号选房，又会是什么景象？

“京房字”最近针对自住房家庭进行了一项调查，就有两派非常鲜明的意见。一方面京籍家庭希望更大的优先权，认为自住房应先解决京籍家庭。另一方面，非京籍家庭也在呼吁，尽早将其纳入摇号选房中。

第二要分析的是，自住房去哪儿了？最终的结果是，无论弃选率多少，汇星苑和悦都汇项目的房源，都被中签家庭消化了。

“可以说，弃选不弃选不重要，重要的是这些自住房源最终都分配给了整个申购家庭大池子里的人，最终都是申购家庭获得了自住房，同样是解决了自住房覆盖人群的住房问题。只是弃选的人你放弃了机会，那就等下一次机会吧。”专家表示。

最后，针对一些“打酱油”、“凑热闹”的现象，“京房字”的调查里也有不少申购家庭，有数十条网友意见认为应该设置保证金制度，减少凑热闹参加摇号又弃购的。另有数十人建议应设定多次弃选后应暂停一段时间的摇号资格。

对此，市住建委相关人士表示，会对此进行研究。不过修改摇号规则可能会造成新的不公平问题，因此对于修改规则还是会抱着谨慎的态度。

相关知识

自住房出现“弃购潮”了吗?
北京首批自住房现“弃购”潮 商品房低价杀伤
媒体曝北京自住房现弃购潮 内部人士：言过其实
北京自住房现“弃购”潮 市住建委紧急开会寻对策
门槛低试买者多 自住房“弃购潮”或是一种假象
自住房项目开发商：弃选是正常现象
自住房项目开发商:弃选是正常现象
北京最便宜自住房摇号 中签量是房源6倍
北京住建委回应自住房“大量弃购”：属误读曲解
自住房遭“弃购”背后：品质、配套跟不上