严跃进：七举措微调一线城市楼市政策
◎严跃进
北上广深四个一线城市，限购限贷政策能否松绑，成为政策和市场层面关注的焦点。笔者认为，一方面，此类政策“紧箍”依然有必要戴上，一步到位放松做法并不现实。但另一方面也须意识到，基于目前楼市周期性调整节奏，对一线城市政策进行微调的时机也逐渐成熟。
2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件下发。这一被称为“新国十条”的政策即限购限贷政策，其初衷是抑制房价上涨、给过热的宏观经济降温。2010年4月末北京积极响应，制定了比中央更为严厉的实施细则，规定北京市民只能购买一套商品房。房贷政策也面临大调整：首套房贷“退二进三”、二套房贷最低需五成、三套房贷绝迹。随后深圳在当年9月、上海和广州在当年10月也出台了限购令。
一线城市的限购政策并没有止步。无论是2011年1月的 “新国八条”，还是2012年四大行首套房贷利率降到基准线的政策，一线城市都率先跟进。2013年3月一线城市响应“新国五条”政策制定了细则。到了当年第四季度再次出台“N条式”的加码令，包括2013年10月的 “京七条”和“深八条”、11月的“沪七条”和“穗六条”。
限购限贷政策下的违规交易，将面临房产登记不予办理的行政干预。其效果也值得肯定，比如投资投机需求占总交易量的比例呈现下滑态势，但围绕该政策的指责和负面效应也随之而来。
房价依然在暴涨。按照国家统计局的数据，以2010年为定基，今年6月份北上广深四个城市商品住宅价格指数上涨了29.3%、25.1%、29.7%和26.1%，此类涨幅远超二、三线城市。
曾经坚挺的一线楼市成交也卷入了降温的大漩涡中。今年以来，四个一线城市库存均出现了上升，库存去化周期明显延长，从过去12个月以下水平上升到13个月以上水平。此类城市也开始出现楼盘滞销的现象。
限购政策倒逼“候鸟一族”置业者的出现。比如北京部分不符合限购条件的就业者在河北燕郊置业，而上海的则在昆山花桥置业。相应的，广州对应佛山、深圳对应东莞。就业地和居住地的分离，使得此类群体每天必须起早贪黑在两个城市之间“迁徙”。
一线城市的楼市调控政策还不能轻易地解除，否则容易引发楼市秩序混乱。但基于对政策的反思进行微调则显得很有必要。关键是要把控两点：一是落实市场化的原则，即用差异化的思路、财税金融的手段来进行调控。二是要拯救并激活曾被压抑的购房需求，真正让支付能力得到释放，并加速楼市资源的循环。在这基础上，基于城市特征和市场变动，可以有以下七个微调举措。
第一、对外地人单身无法购房的政策进行调整。从传统的置业、婚嫁习惯看，“先购房再领结婚证”是民间传统做法。对于一线城市外地人口来说，本身在购房款筹集、社保缴纳年限积累等方面面临较大压力，若再受此类政策的干预，那么整个购房的隐性成本会很高。从目前一线城市的市场反应看，对此类政策也持进行调整甚至是直接取消的态度。当然，若担心有“后遗症”，那么可尝试这样一种做法：此类群体社保缴纳年限要延长，但允许以单身资格购房。
第二、落实分区差异化调控思路。一线城市的市区房价压力很大，但部分郊区市场却存在空城隐忧。如果能够鼓励购房者到郊区置业，将使得此类住房库存得到较好释放。而且对于一线城市来说，郊区市场的地铁物业比较发达，一旦大量人口聚集郊区，那么社区的氛围会很快形成，这也利好郊区置业自卑感的消除。而对于市区来说，依然要面临严苛的限购政策。
第三、基于一线城市购房者的支付特征，在首付款和月供款上做创新。一线城市购房者的经济特征体现在三个方面。首付能力较差：对于总价200万元的住房，首付需60万元，一般购房者难以承受。月供能力较好：除了传统工资收入外，一线城市兼职机会多，各类额外报酬多。公积金制度较完备：很多购房者缴纳了较多的住房公积金，但短期内无法使用。基于此，不妨对此类群体的首付款尝试分期支付的创新，并以公积金缴纳款为担保。
第四、积极为行业紧缺人才提供落户便利。限购政策将本地和外地户口进行了差异化对待，未来可以从户籍制度上进行适当调整。过去一线城市只专注金融贸易类人才的落户。实际上，只要是行业紧缺人才，都应该享受落户优惠。此类指标可从刚毕业的大学生落户指标中抽取一部分出来。户口的通道打通，那么自然就符合本地户口购房的资格。
第五、对于有强烈住房改善欲望的购房者，应允许并鼓励其二次置业，但首套房需受政府监管。一线城市的物业需求变动会比别的城市快，很多居住在胡同、街坊、里弄的居住者，有置换物业的需求。未来应提供税收和金融上的优惠，鼓励此类群体进行二次置业。而首套房源则纳入地方政府监管。地方政府或进行实质性的收储，或进行房产登记和统一管理，最终将其纳入公租房体系中。
第六、放宽大户型、高端物业等类型的限购政策。过去之所以对此类物业进行限购，缘于其容易拉升整个城市的房价。未来首先要从价格核算体系上分离此类产品，从而规避房价在统计层面上的暴涨。其次应鼓励高净值人群进行置业，从而释放支付能力。对于房企来说，高端项目资金周转顺畅，中低端物业的降价自然不会太犹豫。
第七、允许长线投资的购房者入市。一线城市的楼市发展，并非靠刚需购房一股力量就能够活跃起来，投资者的作用并不能完全被抹杀。投机性购房需求以短期套现为目标，容易扰乱市场，依然要被排除在外。而以获取租金为目的、进行长线投资的购房者，实际上能够为一线城市物业价值的发现、租赁市场的物业供给等层面提供积极的作用。
（作者为上海易居房地产研究院研究员）
相关知识
严跃进：七举措微调一线城市楼市政策
评论：七举措微调一线城市楼市政策
库存下滑一线城市楼市供小于求 易加快房价上涨压力
库存下滑 一线城市楼市延续供小于求
70城房价普涨“去库存”取得进展 地王频现加大房价上涨压力
严跃进：楼市低迷 一线城市为何淡定？
严跃进：救市不仅是在救楼市 也是在救城市
一线城市楼市维持弱平衡：京沪楼盘降价广深探底
严跃进：楼市低迷 一线城市为何按兵不动
一线城市成限购“孤岛”背后：担忧房价大涨
