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北京多渠道破解棚改融资难题鼓励民资积极参与

https://www.biud.com.cn 2014年07月23日08:56 家居装修知识网

北京棚户区改造资金来源渠道正在进一步拓宽。日前，北京市政府颁布《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》（以下简称《意见》），再一次确定了北京市以政府主导、市场运作为原则的、多渠道筹集棚改资金的方向，并首次明确提出北京将鼓励国有企业参与棚改和安置房建设，积极引入民间资本，拓宽融资渠道，尝试以股权基金等形式进行夹层投资，缓解政府财政压力，解决实施主体资本金问题。业内表示，这将为北京棚改提供更多有效融资方式，为棚改提供更多资金补充渠道。

棚户区改造允许、鼓励社会资本参与已不是新鲜事，去年7月国务院就明确鼓励民间资本参与改造，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造等。而今年，我国制定了近年来最重的全国改造各类棚户区470万套以上的任务，业内人士预测，470万套的棚改仅建安成本就超过7000亿元。而今年中央财政补贴给廉租房、公租房和棚改的资金仅1158亿元，与近万亿元的改造资金相比相差悬殊。

北京住房保障部门此前透露，从今年至2108年，北京仅四环内棚改就将投入5000亿元。据记者了解，北京的棚改资金来源除了政府投入外，还有银行的棚改贷款、城镇化贷款等产品，正在推动的有保险资金、证券市场发债资金投入等。实际上，上述方式除政府投入外，其他都属于融资，最后需要偿还，而偿还模式主要是棚改后整理出来的土地出让后收回的出让金。

“近几年北京一直鼓励民资参与棚改建设，弥补资金缺口，部分区县也尝试搭建融资平台，目前企业积极性仍需进一步调动，实际上棚改的大量资金需求也是今后社会资本的新机遇。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存说。

此次北京市政府提出的夹层投资即私募股权夹层基金可以提供介于股权和债券之间的资金，它的作用是弥补了股权资金、普通债券资金之后仍然不足的资金缺口。

据一位私募基金总经理表示，私募股权夹层基金参与棚户区改造工程融资，通常会先发起有限合伙私募基金，来向有限合伙人进行募集资金，以合同的形式告知投资者现在有这么一个棚改项目需要募集资金，在投资者收益的分配上，合同中一般会设置三个层级，即优先级、中间级和劣后级，优先级投资者将享有债权融资的固定收益，而中间级享有债券融资的固定收益加上股权融资的浮动收益，劣后级则没有固定收益直接享受剩下的浮动收益。

一般来说，投资有限合伙基金的投资门槛大约在10万元以上，收益也比较高，通常固定收益都能达到8%左右，并且有政府背景发起的项目不存在太多的信用风险，投资人也会比较感兴趣。

此外，上述私募总经理认为，私募股权夹层基金为棚户区改造提供了一种有效的融资方式，但相比来说融资成本会更高，并且这只是一种补充渠道，政府的棚户区改造资金来源还将以银行为主。

“股权基金夹层基金目前在国内已经是一种比较成熟的融资模式，近年来很多地产类融资都开始通过这种方式募集资金，尤其是在银行借贷压力大、向银行借款难的情况下，通过风险能力较强的私募基金来融资不失为一种有效的方式。”民生证券策略研究员李少君称。