如何挖掘房地产板块不良资产价值

  近年来，楼市走势整体下滑，今年上半年，全国300个城市的土地市场明显降温。同时，受信贷政策收紧、企业销售业绩不佳等因素影响，房企资金趋紧。实际上，随着房地产市场的急速转冷，房企的资金状况也开始趋紧。在今年一季度上市房企中，仅3家房企资金链处于宽松状态，为近8年来资金链紧绷房企个数最多的一个季度。

  紧绷的资金链

  作为稳定北京房价水平“基石”的自住房在问世半年后，却遭遇尴尬局面。北京首批自住房出现弃购潮，个别项目弃购率高达20%。稳定房价的作用还未来得及彻底发挥，就不得不面对周边商品房定价低于自住房的情况。

  据统计，今年上半年，全国房地产销售萎缩、地产商拿地速度放缓，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速明显回落。

  “目前市场情绪低迷、库存高企且仍处在不断上升的趋势中，再加上开发商面临财务困境，很可能会在"金九银十"到来之前加快周转，因此房价的下行压力可能还将逐渐加大。”瑞银首席经济学家汪涛表示，从市场价格情况分析，受销售回款受阻、企业资金链趋紧以及去库存压力增加的影响，一些房地产开发企业已经准备采取其他的市场策略。

  据不完全统计，从2013年下半年至今，四大资产管理公司已向11家上市公司及其旗下的房地产企业提供融资超过120亿元。这一规模，实际上已经相当于甚至超过国有大银行每年在开发贷上的增量。

  一位不愿透露姓名的四大资产管理公司高级管理人员告诉本报记者，开发贷是标准产品，资产公司收购的是问题资产，比如不能按时收回的应收账款，包括房地产应收账款。从资产管理公司的数字可以看出，目前房地产的不良资产在急剧增加。

  为房地产接盘

  在处置房地产不良资产的问题上，美国应该更有发言权。早在上个世纪80年代初到90年代中期，美国商业银行的不良资产问题就相当严重。由于受到金融危机和利率波动影响 美国有问题的商业银行达到1400多家从1980年到1994年有1295家储蓄和贷款机构破产或面临破产各种金融机构的不良资产高达7000多亿美元。

  对于美国不良资产公司接盘后如何操作，本报记者采访了舆图投资咨询公司行业研究员严哲铭。他表示：“主要有两种方式，第一是经营性收购美国不良资管一般都配备了专业团队来运作此类投资，例如，收购老旧写字楼后，进行二次装修，请专业物业管理，并对商铺进行租赁营销，这是一种增加附加值的投资方法，能提供更好的服务、产品，吸引更多的客户，从而创造强劲的现金流；第二就是购买并持有，等待升值，多见于私人投资的住宅市场。第一种运作方法专业性要求更高，对实体经济也更有益。”

  对于如何可以挖掘更多的利润空间，严哲铭表示：“这要从房地产的特征来说明。首先，相对于其他投资产品，不动产的流动性差，导致估值不确定，市场短期定价能力低；其次，对于商业地产来说，"投资－运营－出售"的较长周期性抑制了市场价格的短期波动。如果对于商业地产有较好的运营能力，只要收购时的估值处于合理水平，项目成功的概率还是比较大的；最后，通过一个优秀的商业地产运营团队，使用科学的调研方法、估值模型来进行分析，后期执行好运营和销售策略。归根结底，房地产抄底是一种人才竞争。”

  对于中国现在如何把房地产的不良资产挖掘出更大的价值，严哲铭认为，现在国内主要的房地产企业还处在国际化实践的初期，在当前欧洲经济低迷的背景下，应该主动去试水抄底，只要能够把投资风险控制在合理的范围内，即使失败了，也可以积累跨境地产收购的经验，把队伍锻炼起来，以期在下一波的机遇窗口期抓住机会。

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