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中国城镇低效用地已逾4成专家指土地流转存隐患

https://www.biud.com.cn 2014年07月24日10:04 家居装修知识网

近日，地方建设用地低效利用现象不断被曝出。

在海南，包括被海南国土厅约谈的项目开发商中信泰富在内的12家企业，涉及闲置土地面积44742亩，占海南省闲置土地总面积的32%。闲置时间最长的达22年。

在辽宁，2008年开始建设的营口北海新区，至今尚存大面积已征占土地禁止农民耕种撂荒5年，涉及十余个村屯3万余亩土地。

在山西，目前的“云计算”产业火爆异常。然而，落户太原的首个“云”基地圈地500亩，却3年未开工。

城市建设用地紧张是我国城镇化进程中的一个突出问题，然而地方圈地他用或者搁置的做法也频被曝出。

日前，国土部政策法规司司长王守智在《节约集约利用土地规定》发布会上透露，目前我国城镇低效用地占40%以上，农村空闲住宅达到10%～15%。处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约5000平方公里，占全国城市建成区的11%。

地方低效用地的突出表现是圈而不建、圈而慢建、圈多建少的问题。经济学家温铁军指出，到上世纪90年代初，土地本身就成了被经营的对象。当前，开发商拿到地不积极开发建设，更多是坐等升值。据广东卫视报道，海南的房地产公司至少有7成以上拿地不是为了开发，而是为了倒卖。这些地产公司投资2000万元，三五年就收回12亿港元(目前约合人民币9000多万元——编者注)。

地方低效用地的另一种表现则是利用圈占土地大搞房地产开发，盲目扩张城市规模，导致房屋存量过大，“空城”、“鬼城”不断涌现。

值得注意的是，在商业用地、居住用地、工业用地等各类城市建设用地中，由于工业用地价格相对低廉，规划面积相对较大，开发商多倾向于以工业用地名义拿地。2013年出版，由中国社会科学院与联东集团联合编写的《中国产业园区助推实体经济发展报告》显示，我国工矿用地供应率占国有建设用地供应量的40%~50%。报告指出，在工业用地“低价”供给的背景下，借“产业”名义，行“住宅、商业开发”圈地之实的情况普遍存在。

不管是圈而不建还是搞房地产开发，这些做法动机大都是倒卖房地产。而资本对土地和房子的炒作则更加剧了土地的低效利用。

当下，由于农村人少地多，地价相对较低，农民谈判能力相对弱，随着农村土地流转政策的确立，农村土地成为资本下乡热炒的对象。

三农问题专家李昌平在接受本报记者采访时指出，当下，拿地者的身份早就不限于房地产开发商和工业企业。其他企业、有闲钱的个人，包括部分农民都开始参与圈地。在这个过程中，一些地方政府为快速获得财政收入或套取拆迁、建设等补贴，直接或联合开发商、村干部，以产业开发名义，对农民连蒙带骗，对农地强行征用，导致农民权益受损。

中国社科院农村发展研究所研究员王小映认为，中小企业、金融资本等生产要素进入农业、进入农村的趋势越来越密集，个别地方出现了一些不好的苗头，比如政府在金融资本要挟下征收土地，把集体土地转为国有土地后再承包出去，这直接导致农民在土地流转过程中被踢出局。

权力和资本在农村圈地炒地，除了加剧房地产虚火、损害农民权益外，还导致大量耕地被撂荒。据《中国经营报》报道，辽宁营口北海新区所征占土地，撂荒数年造成了极大浪费，一个2000亩土地的村子青苗补偿额每年即达240万元。

针对土地低效利用问题和圈地乱象，从2003年开始，中央就接连发布文件不断收紧和规范土地出让市场。不过，由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，并且农村土地升值空间较大，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，圈地炒地带来的土地利用低效问题一再发生。

此外，相关法律法规不够具体也不利于土地使用的有效监管。《经济日报》报道指出，目前的圈地囤地牟利现象，与土地闲置治理当中的整治、执行的标准和尺度千差万别、轻重各异有很大关系，闲置土地的法律“口子”留得太多是一个关键性问题。不少条文都存在一定的滞后性和限制性。

当前，房地产行业遇冷，以及土地流转的推进，使我国土地管理面临新形势。

国土资源部近日发布的《节约集约利用土地规定》，从总体规划、布局、用地标准、市场配置、存量土地盘活利用、监督考评机制等方面作出了具体指导。

农业部部长韩长赋日前在国新办新闻发布会上强调，推进土地制度改革的基本出发点是为了增加农民的财产性收入，不是为了解决城市建设的用地指标，不是让城市居民到农村购买宅基地盖房子，也不是鼓励工商资本到农村去圈地。推进土地制度的改革，既要积极又要稳妥。

“农户或集体把土地流转给外部资本可能带来隐患，菲律宾就是一个失败的例证。”李昌平认为，我国大陆可以学习日本、韩国和台湾，将分散的、传统的小农转变为有组织的、现代的农业，通过合作社等农民自己的组织进行规模经营，主导农村发展。这样一来，农民能通过合作社增强与开发商的谈判能力。而且进城农民即使返乡也有机会再取得土地，保有退路。他还指出，应该鼓励资本下乡去做农业和高科技产业，警惕并遏制其圈地行为。